Propriétaire : que faire si les charges dépassent le forfait prévu ?

Forfait de charges : un cadre strict, sans régularisation possible

Le forfait de charges est l’un des deux régimes possibles pour encadrer les charges locatives, l’autre étant les provisions de charges avec régularisation annuelle.

👉 Le principe : les charges forfaitaires uniquement en location meublée

En location meublée, qu’il s’agisse d’un bail classique, d’un bail étudiant ou d’un bail mobilité, le recours aux charges forfaitaires est expressément autorisé par la loi. Ce système permet au bailleur de fixer un montant global mensuel, versé en même temps que le loyer, couvrant tout ou partie des charges récupérables (eau, entretien des parties communes, ordures ménagères, etc.).

Ce forfait est fixe et non régularisable, quel que soit le niveau de consommation réel du locataire. Il doit cependant être proportionné aux charges réellement engagées : un forfait manifestement sous-évalué ou excessif pourrait être contesté. Ce mode de calcul, apprécié pour sa simplicité, convient particulièrement aux locations de courte ou moyenne durée, comme les logements étudiants ou les baux mobilité, mais suppose une évaluation sérieuse en amont pour éviter tout déséquilibre.

👉 L'exception, les charges forfaitaires en colocation vide

Il existe une exception notable en location vide : celle de la colocation. Depuis la loi Alur, il est possible de prévoir un forfait de charges dans un bail de colocation, même en location vide, à condition que ce soit clairement mentionné dans le contrat. Ce forfait, comme en meublé, est alors non régularisable et doit correspondre à des charges réelles, sans excès manifeste. C’est une option souvent choisie pour simplifier la gestion locative entre plusieurs occupants, mais qui demande là aussi une estimation prudente pour éviter les écarts trop importants avec les dépenses réelles.

Récapitulatif : dans quels cas le forfait de charges est-il autorisé ?

🚨Que se passe-t-il si les charges explosent ?

Prenons un exemple concret : un propriétaire loue un appartement meublé avec un forfait de charges de 100 €/mois. En 2022, ce montant couvrait à peu près les charges de copropriété, l'eau et une partie du chauffage collectif. Mais en 2024, avec la hausse des prix de l’énergie et des frais d’entretien, les charges réelles s’élèvent à 180 €/mois. Le propriétaire ne peut ni demander un complément, ni réclamer la différence, même si elle est significative.

Cas fréquent : la surconsommation du locataire

Autre situation : un locataire multiplie les usages énergivores (chauffage électrique permanent, équipements laissés en veille, etc.), entraînant une surconsommation importante. Là encore, si le contrat de bail prévoit un forfait, aucune révision à la hausse ne peut être imposée en cours de bail.

Peut-on réévaluer le forfait ?

✅ Oui, mais uniquement dans certains cas bien encadrés :

• À la date anniversaire du bail : le montant du forfait peut être révisé annuellement, si une clause de révision est prévue dans le bail. La hausse doit respecter l’indice de référence des loyers (IRL) applicable (exemple : si le forfait est de 100 € et que l’IRL a augmenté de 1,40 %, le nouveau forfait pourra être fixé à 101,40 €);
• En cas de renouvellement du bail : le propriétaire peut proposer une révision plus significative du forfait au moment du renouvellement, mais il devra justifier cette hausse, par exemple en produisant les comptes de charges ou les factures ;
• En cas de changement de locataire : si un nouveau locataire entre dans les lieux, le bailleur peut fixer librement le montant du forfait, dans la limite du raisonnable.

4 Solutions pour limiter le risque pour le propriétaire

Même si le forfait est fixe, plusieurs leviers permettent au bailleur d’anticiper ou de limiter les écarts entre forfait et charges réelles.

1️⃣ Estimer au plus juste les charges au départ

Avant de fixer un forfait, il est essentiel d’estimer précisément les charges moyennes sur les trois dernières années. Il vaut mieux légèrement surévaluer le forfait que de sous-estimer les coûts.

2️⃣ Inclure des clauses protectrices dans le bail

Certains propriétaires insèrent une clause précisant les prestations couvertes par le forfait, et excluent par exemple les surcoûts liés à des consommations exceptionnelles (notamment en cas de sous-location interdite ou d’usage détourné du bien).

3️⃣ Passer à un régime avec régularisation

Si le propriétaire constate que le forfait n’est plus adapté (par exemple dans une location meublée occupée durablement), il peut à la fin du bail proposer un nouveau contrat avec des charges récupérables sur provision, permettant une régularisation annuelle.

4️⃣ Installer des équipements individuels

Dans la mesure du possible, équiper le logement de compteurs individuels pour l’eau ou le chauffage permet de responsabiliser le locataire et d’adapter les charges à la consommation réelle.

⚖️ En cas de litige : ce que dit la jurisprudence

Plusieurs décisions de justice rappellent que le forfait de charges reste intangible, même en cas de sous-estimation manifeste. Les tribunaux sanctionnent les propriétaires qui réclament un complément de charges non prévu ou qui essaient de transformer le forfait en régularisation déguisée.

Exemple de jurisprudence

Un bailleur a tenté de réclamer 600 € de charges supplémentaires à son locataire au motif que les charges réelles avaient explosé. Le tribunal a donné raison au locataire, rappelant que le forfait ne peut pas être régularisé, quelle que soit l’évolution des charges.

En résumé

Le forfait de charges est une solution simple, mais rigide. En période d’inflation ou de flambée des coûts de l’énergie, il peut exposer le propriétaire à des pertes significatives. La loi ne permet pas d’ajuster ce forfait en cours de bail, mais plusieurs leviers existent : révision annuelle selon l’IRL, réévaluation à chaque changement de locataire, ou passage à un régime plus souple avec régularisation. Pour protéger au mieux ses intérêts, le bailleur doit faire preuve de prévision, de clarté contractuelle et, parfois, de stratégie au moment de renouveler ou conclure un nouveau bail.