Charges locatives : comment éviter les erreurs qui coûtent (très) cher !

Charges locatives : deux régimes possibles

Les charges locatives peuvent être calculées selon deux régimes distincts :

1. Les provisions pour charges ou charges réelles : le locataire verse chaque mois une somme estimée par le propriétaire. Une fois par an, les dépenses réelles sont comparées aux provisions, ce qui entraîne une régularisation annuelle (le locataire rembourse ou reçoit un trop-perçu).
2. Le forfait de charges : une somme fixe est définie dans le bail et ne fait pas l’objet de régularisation, sauf si le bail prévoit des cas particuliers d’ajustement. Ce régime s’applique généralement aux locations meublées ou sous la convention de colocation.

✅ Provisions pour charges : un ajustement possible

Si vous avez opté pour des provisions mensuelles, les ajustements en cours de bail sont possibles dans certaines conditions. La loi permet au propriétaire de modifier les provisions futures si les charges réelles augmentent significativement.

Quand peut-on ajuster les provisions ?

Si les dépenses réelles augmentent considérablement (hausse des prix de l’énergie, augmentation des taxes locales, etc.), le propriétaire peut ajuster les provisions après avoir régularisé les charges de l’année écoulée. Le locataire doit recevoir une régularisation annuelle justifiant l’augmentation et le propriétaire doit mettre à disposition du locataire des pièces justificatives, telles que les factures de copropriété ou de chauffage.

💡 Exemple d'ajustement possible

Un propriétaire fixe les provisions à 120 €/mois pour l’eau et le chauffage collectif. Après régularisation, il constate des dépenses réelles de 160 €/mois, dues à la hausse du gaz. Il peut donc ajuster les provisions à 160 €.

⚠️ L’ajustement n’est pas rétroactif ! Le propriétaire ne peut réclamer des provisions plus élevées que pour les mois à venir. Les éventuels manques à gagner doivent être réglés via la régularisation annuelle.

❌ Forfait de charges : pas d'augmentation possible

Lorsque les charges sont calculées au forfait, le montant fixé dans le bail reste fixe tout au long de la durée de la location. La loi ne prévoit ni régularisation annuelle, ni réévaluation même si les dépenses réelles dépassent largement le forfait.

💡 Exemple : Une locataire d’un appartement meublé paie un forfait de charges de 150 € par mois, incluant l’eau et l’électricité des parties communes. Si les coûts de chauffage augmentent de 20 %, le propriétaire devra assumer la différence, sauf s’il est prévu dans le bail qu’une révision du forfait est possible.

Quels recours pour les locataires ?

Les locataires ont des droits en cas de hausse des charges :

• Consultation des justificatifs : pour les provisions, le locataire peut demander à consulter les relevés de copropriété, factures d’énergie ou d’entretien ;
• Contestation de l’augmentation : si le locataire estime que l’ajustement est injustifié ou excessif, il peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC) ou le tribunal.

💡 Exemple : Un locataire constate une hausse soudaine des provisions pour charges de 90 à 130 € par mois. Il demande à consulter les justificatifs et découvre qu’une partie de la hausse provient d’un contrat d’entretien récemment renégocié. Si cette justification est insuffisante, il peut contester la régularisation.

Que faire pour éviter les litiges avec votre locataire ?

• Soyez transparent sur les hausses d’énergie : en cas de forte variation des prix, prévenez votre locataire à l’avance.
• Réalisez une régularisation intermédiaire : plutôt que d’attendre la régularisation annuelle, certains propriétaires optent pour une régularisation semestrielle.
• Vérifiez le contrat de location : en cas de charges forfaitaires, vous pouvez prévoir que certaines charges seront régularisables annuellement telles que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la consommation d'eau, etc.

Conclusion : provisions ou forfait, le régime fait toute la différence !

Si les provisions pour charges permettent des ajustements sous conditions, les forfaits de charges sont bien plus rigides. Avant de demander une hausse ou de la contester, assurez-vous de vérifier la nature des charges mentionnées dans votre contrat de location. Pour les bailleurs comme pour les locataires, la clé pour éviter les litiges est une gestion transparente et anticipée des charges.