Location meublée : pouvez-vous fixer librement les charges forfaitaires ?

Charges forfaitaires : pouvez-vous fixer librement le montant ?

❌ Non ! Contrairement à ce que l’on pourrait croire, vous ne pouvez pas déterminer librement le montant des charges forfaitaires. Le forfait doit être fixé en fonction du montant des charges dites récupérables et ne doit pas être disproportionné par rapport à leur montant (Article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989).

Comment fixer le forfait en toute légalité ?

C'est simple en vous fondant sur les « charges dites récupérables » : 

• En tant que propriétaire bailleur, vous payez l’intégralité des charges de copropriété au syndic, même si vous ne vivez pas dans le logement ;
• La loi vous permet de récupérer une partie de ces charges auprès de votre locataire : ce sont les charges récupérables, définies par le Décret n° 87-713 du 26 août 1987.

❓ Pourquoi certaines charges sont récupérables ?

Certaines charges sont liées à l’usage du logement par le locataire, comme l’entretien des parties communes, l’eau froide ou le chauffage collectif. Chaque année, les comptes de copropriété sont régularisés, et le dernier appel de fonds précise les charges récupérables et celles restant à la charge du propriétaire. Pour calculer le montant du forfait, il vous reste à :

1. prendre le dernier appel de fonds qui identifie le total des charges récupérables ;
2. diviser ce montant par 12 pour obtenir un forfait mensuel ;
3. ajouter la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (le montant est indiqué sur votre taxe foncière et non sur les charges de copropriété).

👉 Et voilà, vous avez le montant que vous pouvez légitimement répercuter sur le loyer ! Comme c'est un forfait, vous devez rester au plus proche de ce montant mais vous bénéficiez quand même d'une certaine souplesse !

Particularité du forfait par rapport à la provision de charges

Le forfait : une astuce pour contourner l'encadrement des loyers ?

❌ Non ! Depuis la loi Alur, le montant des charges ne peut pas être excessivement supérieur aux dépenses réelles. Un propriétaire ne peut pas gonfler un forfait de charges pour faire échec aux règles d'encadrement du loyer.

Le locataire peut-il contester un forfait abusif ?

✅ Oui ! Si le locataire estime que le montant des charges forfaitaires est manifestement disproportionné, il peut contester ce montant auprès du propriétaire. Si le propriétaire n'entend pas raison ou estime la demande injustifiée : le locataire pourra saisir le Juge des Contentieux de la Protection et obtenir un remboursement des sommes trop perçues. Si le montant des demandes ne dépasse pas 5 000 €, une conciliation ou démarche amiable de résolution d'un litige est obligatoire.

Quand choisir le forfait en location meublée ?