Investissement : faut-il absolument louer en meublé ?

« La location meublée, c'est beaucoup plus rentable que la location vide ! » Vous avez sûrement déjà entendu cette affirmation ! Quelles sont les spécificités qui rendent la location meublée si attrayante, et pourquoi tout le monde ne choisit pas cette option ?

Le gros avantage fiscal : l'amortissement 🤑

Le principal attrait de la location meublée réside dans ses règles fiscales spécifiques. En effet, les loyers en location meublée ne sont pas imposés dans la catégorie des revenus fonciers (comme en location vide) mais dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

En BIC, il y a deux régimes d'imposition : le régime forfaitaire et le régime réel, c'est ce second régime qui nous intéresse ! En optant pour le régime réel d'imposition, les propriétaires peuvent non seulement déduire des loyers imposables les charges déductibles telles que les travaux, les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété, et les assurances, mais ils peuvent également amortir la valeur de l'immeuble. Qu'est-ce que cela signifie ? Concrètement, le propriétaire peut déduire chaque année de ses loyers imposables une partie de la valeur de l'immeuble.

💡 Par exemple, si on admet que le bâti s'amortit sur 25 ans, cela veut dire que le propriétaire peut déduire chaque année 4 % de la valeur du bâti. Prenons quelques chiffres : si le bâti est évalué à 120 000 euros, vous pouvez déduire annuellement 4 800 euros, de vos revenus locatifs (en plus de toutes les charges déductibles dont on a parlé précédemment). Cet amortissement représente un avantage significatif, diminuant l'impôt sur le revenu généré par la location.

En résumé, quand on loue en meublé et que l'on déclare les loyers au régime réel, on perçoit des loyers sur lesquels on paiera peu d'impôts. Toutefois, ce régime fiscal avantageux a des contreparties.

Régime réel : déclaration fiscale complexe 📝

Le régime réel et l'amortissement permettent de réduire beaucoup l'imposition mais il y a une contrepartie : il impose de tenir une comptabilité d'entreprise et notamment de dresser un tableau d'amortissement. En pratique, l'assistance d'un comptable, pour s'assurer que toutes les déductions sont correctement appliquées, est indispensable.

Cette complexité peut dissuader certains investisseurs qui préfèrent alors le régime forfaitaire, plus simple à gérer bien qu'il offre moins d'avantages fiscaux.

Plus de gestion locative en meublé 😒

La location meublée, c'est plus rentable fiscalement mais attention elle n'est pas adaptée à tous les types de biens ou de marchés. Elle convient particulièrement aux petites surfaces comme les studios, situés en milieu urbain où la demande pour ce type de logement est élevée. En revanche, pour un grand appartement ou dans une zone moins dense, ce modèle peut être moins pertinent.

De plus, la location meublée exige une gestion plus intensive : les locataires ont tendance à rester moins longtemps, ce qui peut entraîner des coûts plus élevés en termes de maintenance et de remplacement du mobilier.