LMP : le statut qui peut vous faire payer (beaucoup) moins d’impôts

LMP : c’est quoi exactement ?

Le loueur en meublé professionnel (LMP) est un statut fiscal attribué aux personnes qui mettent en location un ou plusieurs logements meublés de manière habituelle et significative et qui remplissent certaines conditions. La location saisonnière peut également entrer dans le cadre du LMP, dès lors qu’elle est exercée elle aussi de manière régulière et professionnelle.

Quelles sont les conditions pour relever du LMP ?

Pour être reconnu comme loueur en meublé professionnel, deux critères doivent impérativement être remplis.

1️⃣ Recettes annuelles sont supérieures à 23 000 €

Le foyer fiscal (l'ensemble des membres) doit percevoir, au titre de l’activité de location meublée, plus de 23 000 € de revenus par an, toutes taxes et charges comprises. Ce seuil s'applique quelle que soit la date de clôture de l’exercice comptable. En cas de démarrage de l’activité en cours d’année, ce plafond est ajusté au prorata.

2️⃣ Les recettes doivent dépasser les autres revenus d’activité du foyer fiscal

Les revenus issus de la location meublée doivent être supérieurs à l’ensemble des autres revenus professionnels du foyer (tels que salaires, retraites, les autres bénéfices industriels et commerciaux...). En simplifiant, on peut dire que ce que vous retirez de vos locations meublées doit représenter plus de 50 % de vos autres revenus ! Autrement dit, la location meublée est votre principale source de revenus.

LMP ou LMNP ? 

Les avantages fiscaux du LMP

Ils sont au nombre de trois : le premier concerne le régime des plus-values en cas de vente, le deuxième l'imputation ou le report des déficits et le troisième l'IFI (ex : ISF).

👉 Bénéficier d’un régime des plus-values professionnelles

En tant que LMP, vous bénéficiez du régime des plus-values dites « professionnelles », qui est plus avantageux que celui qui s’applique aux plus-values immobilières des particuliers. La fiscalité des plus-values en location meublée professionnelle (LMP) est complexe, car elle distingue entre plus-value à court terme (liée notamment aux amortissements déduits) et plus-value à long terme (liée à la revalorisation du bien).

Néanmoins, le régime LMP peut permettre des exonérations très avantageuses : si l’activité est exercée depuis plus de 5 ans et que les recettes restent inférieures à certains seuils (90 000 €* pour une exonération totale, 126 000 €* pour une exonération partielle), la plus-value professionnelle peut être totalement ou partiellement exonérée, ce qui en fait un dispositif fiscal potentiellement très favorable

⚠️ Chambres d'hôtes et meublés de tourisme : Le seuil d’exonération des plus-values est de 250 000 € au lieu de 90 000 €. L’exonération est partielle si les recettes sont comprises entre 250 000 et 350 000 €.

👉 Imputer ses déficits sur le revenu global

Dans le cadre du statut LMP, un déficit fiscal est constaté lorsque vos charges déductibles excèdent vos recettes locatives (loyers perçus). Cela concerne principalement les charges réelles : intérêts d’emprunt, frais de notaire, assurance, charges de copropriété, travaux, frais de gestion, etc.

Contrairement au LMNP, le statut LMP permet d’imputer le déficit non pas uniquement sur les loyers des autres locations meublées, mais sur l’ensemble du revenu global du foyer fiscal sans limitation du montant (salaires, pensions, BNC, BIC…). Mais attention ! le déficit foncier imputé sur le revenu global n’est définitivement acquis qu’en cas de maintien du bien ayant généré celui-ci à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant son imputation !

Et les amortissements dans tout ça ?

Les amortissements (bien immobilier, meubles, équipements…) réduisent le bénéfice imposable, mais ne peuvent ni créer ni augmenter un déficit fiscal imputable sur le revenu global. 

⚠️ En LMNP, le déficit issu des charges réelles est imputable uniquement sur les bénéfices LMNP futurs, jamais sur le revenu global. Il est reportable pendant 10 ans, à condition de rester au régime réel. Les amortissements y suivent la même logique qu’en LMP : ils ne peuvent pas créer de déficit, mais sont reportables sans limite dans le temps, tant qu’il y a un bénéfice.

👉 Sortir ses logements de l’assiette de l’IFI (ex: ISF)

Vous pouvez en tant que propriétaire bénéficiant du statut LMP peut-être prétendre à cette exonération si certaines conditions strictes sont réunies :

• L’activité doit générer plus de 23 000 € de recettes par an pour l’ensemble du foyer fiscal. (Il ne s’agit pas du chiffre d’affaires brut, mais bien du bénéfice net après charges et amortissements, ce qui rend cette exigence difficile à atteindre).
• Elle doit également représenter plus de 50 % des revenus professionnels imposables du foyer : hors retraites. (Les pensions de retraite sont comptabilisées dans les revenus d’activité pour la détermination du statut LMNP mais PAS dans le calcul des revenus pour l’IFI)
• Une activité exercée à titre principal (Avoir un autre emploi à temps plein ou exercer une autre profession exclut de facto cette qualification, même si la location génère davantage de revenus).

👉 Les conditions sont définies par l’article 975 du Code général des impôts (CGI).

LMP : micro-BIC ou régime réel ?

• Le micro-BIC (forfaitaire) applique un abattement de 50 %, mais aucune déduction de charges ni d’amortissements.
• Le régime réel, lui, permet de déduire toutes les charges, d’amortir le bien et surtout de créer un déficit imputable sans plafond sur le revenu global (hors amortissements).

🙋‍♀️ Résultat : le régime réel est presque toujours plus avantageux, surtout si vous avez un crédit, des travaux ou plusieurs biens. Les déficits étant imputables sur vos revenus globaux, votre imposition baisse mécaniquement !

LMP et couverture sociale

Depuis le 1er janvier 2021, les loueurs en meublés professionnels (LMP) sont obligatoirement assujettis aux cotisations sociales des indépendants. Ils relèvent du régime Travailleur Non Salarié (TNS) via la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI). Cela leur permet de bénéficier d’une protection sociale, incluant notamment la couverture maladie et la constitution de droits à la retraite, puisque l’activité de location meublée est alors reconnue comme activité principale.

Le saviez-vous ?

• Que vous soyez loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP), l’immatriculation est obligatoire dès le début de l’activité. Vous devez vous immatriculer via le site de l’INPI.
•  Tout comme le loueur en meublé non professionnel qui doit déclarer son début d’activité... Le loueur qui arrête la location meublée doit accomplir des formalités de sortie.