Revenus fonciers : les revenus à déclarer

Que l'on relève du régime forfaitaire ou du régime réel, le montant annuel à déclarer, dit « revenu brut foncier » est toujours constitué par le montant des loyers hors charges que vous avez réellement perçus au cours d'une même année civile.

À cette somme on ajoute, le cas échéant :

• certaines dépenses mises par convention à la charge du locataire ;
• certaines subventions et indemnités ;
• certaines recettes dites « accessoires ».

C'est du revenu brut ainsi déterminé qu'il faut ensuite déduire les charges pour parvenir au revenu net.

Les charges dites récupérables, c'est-à-dire celles remboursées chaque mois par le locataire sous forme de provisions, ne sont pas imposables et n'entrent donc pas dans le calcul du revenu brut foncier. En d'autres termes, fiscalement, on ne s'occupe pas des charges locatives.

Les loyers effectivement encaissés

Les loyers imposables sont ceux que vous avez effectivement encaissés au cours d'une année civile considérée, quelle que soit la période à laquelle ils se rapportent.

Loyers impayés

Vous n’avez bien évidemment pas à les déclarer mais vous devez pouvoir justifier que les démarches nécessaires pour recouvrer les sommes dues ont été entreprises : mise en jeu de la garantie des risques locatifs, commandement de payer par un commissaire de justice (ex huissier).

Loyers payés en avance ou en retard

Ils doivent être déclarés, même s’ils ne se rapportent pas à la période écoulée.

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie versé par le locataire au moment de son entrée dans les lieux n'est pas imposable lors de son encaissement par le propriétaire mais il peut le devenir : 

• S’il est utilisé pour couvrir des loyers impayés ou des frais de remise en état du logement après le départ du locataire.
• S’il sert à financer des charges locatives impayées. Dans cette hypothèse, ces sommes sont également déductibles.

Certaines dépenses mises par convention à la charge du locataire

En plus des loyers et indemnités d'assurance, le revenu brut foncier des locations commerciales et professionnelles (et plus généralement des baux autres que d'habitation) peut également comprendre des dépenses incombant normalement au propriétaire mais qui, du fait d'une clause du contrat de location, ont été payées directement par le locataire. Il s'agit notamment :

• De dépenses autres que les charges, réparations et taxes locatives : la taxe foncière par exemple ;
• Conventions de travaux. Les travaux effectués par un locataire et revenant gratuitement au propriétaire constituent en effet des « avantages en nature », assimilés en tant que tels à des revenus. Il doit s'agir de travaux importants qui apportent une réelle valorisation à l'immeuble.

Certaines subventions et indemnités

Certaines subventions et indemnités perçues doivent être intégrées au revenu brut foncier. Il s'agit notamment :

• Des subventions pour travaux versées par l'Agence nationale de l'habitat (Anah). En revanche, le montant des travaux qui restent à la charge du propriétaire reste déductible dans les conditions de droit commun ;
• Des indemnités versées en compensation des pertes de loyers pour les propriétaires ayant souscrit un contrat de garantie loyers impayés (GLI) ou de celles perçues à la suite de dommages subis par l'immeuble.

Certaines recettes dites accessoires

De manière beaucoup plus marginale, il convient également de déclarer au titre du revenu brut foncier certaines autres sommes tels que les loyers provenant de la location du droit d'affichage ou du droit de chasse.