Revenus fonciers : les dépenses de travaux à déduire

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Bonne nouvelle : le coût de la plupart des travaux peut être déduit du montant des loyers encaissés. Il s'agit des dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration ainsi que, le cas échéant, des charges de copropriété.

Les travaux de réparation et d'entretien

Il s'agit des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre l'immeuble en bon état, afin d'en permettre un usage normal, sans en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement.

Les travaux de réparation et d'entretien sont déductibles des loyers encaissés. A titre d'exemple, on peut citer : le ravalement, le remplacement de la chaudière ou d'éléments de canalisations, la remise en état de la toiture, la réfection d'une installation électrique déjà existante et les dépenses liées à l'établissement des diagnostics. Ces dépenses sont déductibles, quelle que soit l'affectation des locaux (habitation, commerce, etc.).

En revanche, les réparations locatives sont en principe supportées directement par le locataire et donc non déductibles. Cependant, si elles sont prises en charge par le propriétaire, elles pourront être déduites dans les deux cas suivants :

  • Elles sont rendues nécessaires par la vétusté ou la force majeure (par exemple les travaux de peinture effectués à la suite de la remise en état des conduits de fumée) ;
  • Elles sont engagées, avant l'installation d'un locataire, en vue de faciliter la location.

Les travaux d'amélioration

Ce sont ceux qui ont pour objet d'apporter au logement un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier la structure de l'immeuble.

Les travaux d'amélioration sont déductibles des loyers encaissés. Il s'agit par exemple de l'installation d'un ascenseur ou d'une antenne collective de télévision, de travaux de raccordement au réseau d'assainissement ou bien encore de travaux d'aération des pièces d'eau. Ces travaux sont déductibles s'il s'agit d'un logement.

En revanche, pour les locaux commerciaux ou professionnels, les travaux d'amélioration ne sont pas déductibles, sauf s'ils sont destinés à protéger ces locaux des effets de l'amiante ou à faciliter l'accueil des handicapés.

Les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement

Les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ne sont jamais déductibles des loyers encaissés. Sont considérés comme tels les travaux ayant pour effet d'apporter une modification importante au gros œuvre, les travaux d'aménagement internes qui, par leur importance, équivalent à une reconstruction, et les travaux d'agrandissement qui augmentent le volume ou la surface habitable des locaux existants. De même, les travaux de démolition ne sont jamais déductibles.

Les travaux en copropriété

Lorsque le bien loué est situé dans un immeuble en copropriété, les travaux réalisés dans les parties communes peuvent également être déduits des loyers perçus par les copropriétaires bailleurs.

Les dépenses déductibles sont les mêmes que pour les parties privatives. Ainsi, s'agissant de locations de logements, sont déductibles les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration. Pour les autres locaux (commercial ou professionnel), les travaux d'amélioration sont en principe exclus sauf exception. Les autres travaux (démolition, construction, reconstruction et agrandissement) ne sont pas déductibles.

En revanche, les modalités de déduction des travaux sur les parties communes sont tout à fait différentes puisque ces dépenses sont incluses dans les charges de copropriété et déduites dans les conditions propres à ce type de charge.

Ainsi, chaque propriétaire bailleur doit, d'une part, déduire l'ensemble des provisions de charges payées l'année précédente (soit en 2021, les provisions versées en 2020) et, d'autre part, réintégrer les charges non déductibles de 2019 dont l'arrêté est intervenu en 2021;

 Spécificité 2020 liée à l'année blanche fiscale : Nouvelle ligne à remplir (229 bis ou 230): Un dispositif exceptionnel de déduction a été mis en place pour inciter les propriétaires à engager quand même des travaux en 2018 et ne pas les concentrer exclusivement sur 2019. Ainsi, les travaux volontairement engagés sont admis en déduction et à hauteur de la règle de la moyenne des travaux payés en 2018 et 2019 (50%) . Ainsi, si vous avez fait des travaux en 2018: 50% des dépenses de travaux de 2018 pourront être déduites des loyers de 2019, que vous ayez ou non effectué des travaux 2019 .Si vous avez fait des travaux en 2019 : seul 50% des dépenses de travaux pourront être déduites des loyers et non 100% et ce que vous ayez réalisé des travaux ou non en 2018 . Seuls les travaux d’urgence, les travaux sur les biens acquis en 2019 et sur des biens classés monuments historiques restent déductibles à 100%.

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