Quelles aides financières pour les propriétaires bailleurs ?

En tant que propriétaire-bailleur d'un ou plusieurs logements anciens, vous pouvez bénéficier en 2013 de nombreuses aides que l'on peut regrouper en deux grandes catégories : les aides aux travaux et un avantage fiscal spécifique.

Les aides aux travaux ont pour but d'alléger le coût final des travaux afin d'inciter les propriétaires à leur réalisation. Plusieurs outils existent mais l'essentiel d'entre eux visent au même objectif : l'amélioration de la performance énergétique des logements.

Par ailleurs, un avantage fiscal spécifique (une déduction forfaitaire sur les loyers perçus) est octroyé aux propriétaires qui louent vide en respectant des plafonds de loyers et de ressources des locataires : c'est le dispositif « Borloo ancien ».

Les aides pour la réalisation de travaux

Les dispositifs d'incitation à la réalisation de travaux ne concernent pas seulement, comme on peut le croire, les propriétaires-occupants mais bénéficient également aux propriétaires-bailleurs. Les aides concernent principalement les travaux « verts », c'est-à-dire d'économie d'énergie.

Les aides écologiques pour les propriétaires-bailleurs

A l'heure du Grenelle de l'environnement, l'idée est de rendre le parc locatif « écologiquement vertueux ». Pour atteindre cet objectif, deux dispositifs permettent d'améliorer la performance énergétique des logements mis en location. Lorsque l'amélioration est atteinte, un troisième dispositif permet de partager le coût des travaux avec le locataire.

L'éco-prêt à taux 0 %

Tout propriétaire ou copropriétaire-bailleur peut bénéficier d'un prêt sans intérêts d'un montant pouvant atteindre 30 000 € et remboursable sur une période allant jusqu'à quinze ans. Pour en bénéficier, le propriétaire doit s'engager à réaliser dans le logement au moins deux actions parmi une liste de six (isolation de la toiture ou des murs donnant sur l'extérieur, remplacement des fenêtres et portes-fenêtres, etc.).

Pour être éligible, le logement doit avoir été construit avant le 1er janvier 1990 et être loué à usage de résidence principale du locataire.

Le crédit d'impôt vert

Tout propriétaire ou copropriétaire-bailleur peut bénéficier d'un crédit d'impôt d'un montant pouvant atteindre 7 680 € en 2013 s'il réalise certains travaux d'isolation ou d'installation d'équipements de production de chaleur ou de production d'énergie.

Pour bénéficier de ce crédit d'impôt, les travaux doivent être réalisés dans un, deux ou trois logements achevés depuis au moins deux ans et être mis en location vide à usage de résidence principale du locataire pendant au moins cinq ans.

Le partage avec le locataire du coût des travaux d'économies d'énergie

Lorsqu'en concertation avec le locataire sont réalisés certains travaux d'économie d'énergie (isolation thermique, travaux de régulation ou de remplacement des systèmes de chauffage ou de production d'eau chaude, etc.), leur coût peut être partagé entre propriétaire et locataire. Le forfait mensuel versé par le locataire peut atteindre 20 € par mois.

Ce partage ne concerne que les logements loués vides et achevés avant le 1er janvier 1990.

Les autres aides à la réalisation de travaux

Au-delà des aides spécifiques, beaucoup de travaux réalisés peuvent bénéficier de la TVA à 7 %. Ce taux réduit s'applique dès lors qu'il s'agit de travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien portant sur des logements achevés depuis plus de deux ans.

Par ailleurs, les dépenses d'entretien, de réparation et d'amélioration réalisées dans le logement ou les parties communes et payés par le propriétaire sont déductibles des revenus locatifs (dans le cadre du régime réel).

Enfin, une prime exceptionnelle supplémentaire de 1 350 € sera attribuée aux ménages ayant des revenus modestes ou moyens (pour un couple sans enfant, les revenus annuels ne devront pas dépasser 35 000 €) qui entreprennent des travaux de rénovation énergétique. Annoncée par le président de la République François Hollande le 21 mars dernier, cette prime devrait être mise en place prochainement et pour une durée de deux ans.

Pour aller plus loin

Pour en savoir plus sur toutes les aides existantes et à venir en matière de rénovation énergétique, vous pouvez consulter :

• Le débat national sur la transition énergétique qui se déroule dans toute la France jusqu'en juillet 2013 et qui devrait conduire à un projet de loi de programmation en octobre 2013 : www.transition-energetique.gouv.fr
• Le plan présenté par le président de la République François Hollande pour la rénovation énergétique des logements
• Le « plan bâtiment Grenelle » : www.legrenelle-environnement.fr
• l'Agence nationale de l'habitat et son programme « Habiter mieux » : www.anah.fr et 0 820 15 15 15
• Points Info Énergie : www.infoenergie.org et 0 810 060 050
• l'Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie : www.ademe.fr
• le ministère de l'Écologie, du Développement durable et de l'énergie : www.developpement-durable.gouv.fr
• le ministère de l'Égalité des territoires et du logement : www.territoires.gouv.fr
• l'Agence nationale d'information sur le logement : www.anil.org
• Le site du « guichet unique de proximité » pour la ville pilote de Lambesc en faveur de la rénovation énergétique (informations concernant le choix des travaux, les aides disponibles, les financements, les interlocuteurs locaux, etc.) ;
• le programme "Energissime" mis en place pour les habitants de la Communauté d'agglomération de Lorient et de la Communauté de communes du Pays d'Azay-le-Rideau : www.energissime.fr
• L'opération rénov'EE mise en place dans l'agglomération de Vannes

Une déduction forfaitaire sur les loyers pour certains propriétaires-bailleurs

Dans le cadre du dispositif « Borloo ancien », les propriétaires qui louent « vide » à usage de résidence principale du locataire peuvent bénéficier d'un avantage fiscal substantiel dès lors qu'il s'engage à respecter des plafonds de loyer et de ressources des locataires pendant au moins six ans. En contrepartie, ils peuvent appliquer sur les loyers perçus un abattement de 30, 60 ou 70 %.

Ce mécanisme est chapeauté par l'Agence nationale de l'habitat qui peut également octroyer une subvention pour la réalisation de travaux d'amélioration.

Propriétaires bailleurs : des aides pour la réalisation de travaux écologiques

Le vote des lois dites « Grenelle I » (août 2009) et « Grenelle II » (juillet 2010) a consacré l'urgence écologique ; l'heure est plus que jamais à la rénovation énergétique des logements. Les propriétaires-bailleurs ne sont pas oubliés et bénéficient en 2013 de trois outils pour améliorer la performance énergétique de leurs biens mis en location :

• deux aides fiscales ;
• la possibilité de partager le coût des travaux avec le locataire.

L'éco-prêt à taux 0 %

Depuis le 1er mars 2009, tout propriétaire-bailleur peut bénéficier d'un prêt à taux 0 %, dit « éco-prêt à taux zéro », sur le modèle de celui existant pour l'acquisition d'un logement. Il permet de financer des travaux permettant de réduire la consommation énergétique des logements anciens peu performants.

Ce prêt sans intérêts est accordé sans conditions de ressources !

Les logements concernés

Seuls les logements construits avant le 1er janvier 1990 peuvent bénéficier du dispositif. Par ailleurs, le logement doit être utilisé à titre de résidence principale du locataire. A la différence du crédit d'impôt « vert », le logement peut être loué meublé.

Les travaux éligibles à l'éco-prêt

Vous devez vous engager à réaliser au choix :

• au moins deux types de travaux figurant parmi une liste (ce qu'on appelle le « bouquet de travaux ») : isolation thermique des toitures, des murs donnant sur l'extérieur, des parois vitrées et portes donnant sur l'extérieur, travaux d'installation, de régulation ou de remplacement de systèmes de chauffage ou de production d'eau chaude, installation d'équipement de chauffage ou de production d'eau chaude utilisant une source d'énergie renouvelable ;
• des travaux permettant d'atteindre une performance énergétique globale minimale du logement. Dans ce cas, le logement doit avoir été construit entre le 1er janvier 1948 et le 1er janvier 1990 ;
• des travaux de réhabilitation de systèmes d'assainissement non collectif par des dispositifs ne consommant pas d'énergie.

Le montant du prêt

Le montant du prêt, basé sur le coût des équipements auquel s'ajoute la main-d'oeuvre, varie de 10 000 à 30 000 € par logement, selon le type de travaux. La durée du remboursement varie de trois à quinze ans.

Les interlocuteurs

Vous trouverez toutes les informations nécessaires à votre projet auprès de votre banque ainsi que sur le site du ministère de l'Ecologie, du Développement durable et de l'Energie.

Le crédit d'impôt vert

Le crédit d'impôt en faveur du développement durable dit crédit d'impôt « vert » a été étendu depuis 2009 aux propriétaires-bailleurs qui réalisent certaines dépenses de travaux écologique dans des logements de plus de deux ans qu'ils s'engagent à louer nus à usage d'habitation principale du locataire pendant une durée minimale de cinq ans.

Les obligations du propriétaire-bailleur

Le propriétaire-bailleur doit s'engager à louer le logement vide à usage d'habitation principale du locataire pendant la durée minimale de cinq ans. Cette durée commence à courir à compter de la date de réalisation des dépenses lorsque le logement est déjà occupé par un locataire ou, dans le cas où le logement n'est pas occupé à la date des travaux, à la date de mise en location qui doit intervenir dans les douze mois de la réalisation des dépenses.

En pratique, l'engagement de location doit être formulé sur papier libre lors du dépôt de la déclaration d'ensemble des revenus de l'année au titre de laquelle le bénéfice du crédit d'impôt est demandé. Le modèle d'engagement est disponible sur le site www.bofip.impots.gouv.fr

Le locataire

Le locataire du logement doit être une personne physique autre que le propriétaire du logement, son conjoint ou un des membres de son foyer fiscal.

Le logement

Le logement doit être achevé depuis plus de deux ans. Les dépenses peuvent aussi bien porter sur le logement lui-même ou sur les parties communes.

Les travaux éligibles au crédit d'impôt

Les dépenses éligibles au crédit d'impôt « vert » ainsi que les taux qui s'y rapportent sont identiques à ceux prévus pour l'habitation principale du contribuable. Il s'agit notamment :

• de l'installation d'une chaudière à condensation ;
• de la pose de matériaux d'isolation thermique (vitrages à isolation renforcée, volets isolants) ;
• de l'installation d'équipements de récupération et de traitement des eaux pluviales.

L'avantage fiscal

Sur la période 2009-2015, le montant de dépenses pris en compte, quelle que soit la situation de famille du propriétaire, est plafonné à 8 000 € par logement mis en location.

Par ailleurs, au titre d'une même année, un propriétaire-bailleur ne peut bénéficier du crédit d'impôt que pour trois logements au maximum.

Enfin, les dépenses ayant ouvert droit au crédit d'impôt dans la limite de 8 000 € ne sont pas cumulativement déductibles des revenus fonciers.

Le propriétaire-bailleur pourra bénéficier d'un crédit d'impôt de :

• pour le premier studio : 8 000 € (10 000 € plafonnés à 8 000 €) X 15 % = 1 200 € ;
• pour le deuxième studio : 8 000 € X 15 % = 1 200 € ;
• pour le troisième studio : 6 000 € X 15 % = 900 €.

Soit 3 300 € au total.

Dès lors que les dépenses relatives aux deux premiers studios ont atteint le plafond de 8 000 €, aucune autre dépense réalisée dans ces logements ne peut ouvrir droit au crédit d'impôt vert pour le propriétaire-bailleur jusqu'au 31 décembre 2015. En revanche, s'agissant du troisième studio, le propriétaire-bailleur pourra encore bénéficier du crédit d'impôt à hauteur de 2 000 € de dépenses, et ce dès 2013 s'il le souhaite.

Le Cumul du crédit d'impôt « vert » avec l'éco-prêt à taux zéro

La loi de finances pour 2012 a rétabli la possibilité de cumuler le bénéfice de l'éco-prêt à taux zéro avec celui du crédit d'impôt « vert » en faveur du développement durable sous certaines conditions de ressources, et cela pour les offres d'éco-prêt émises à compter du 1er janvier 2012.

Cette possibilité de cumul est subordonnée aux deux conditions cumulatives suivantes :

• une condition de ressources. Le montant des revenus du foyer fiscal de l'emprunteur ne doit pas excéder 30 000 €, au titre de l'avant-dernière année précédant celle de l'offre de l'avance ;
• une condition d'éligibilité des travaux. Pour bénéficier du cumul de l'éco-prêt à taux zéro et du crédit d'impôt « vert », il est nécessaire de s'assurer que les travaux réalisés satisfont aux conditions d'éligibilité à chacun des deux dispositifs, notamment en ce qui concerne les critères de performances requis.

Le partage avec le locataire du coût des travaux d'économies d'énergie.

Afin d'encourager la réalisation de travaux « écologiques », la loi permet aux propriétaires-bailleurs, depuis le 26 novembre 2009, de faire supporter au locataire une partie du coût des travaux d'économie d'énergie.

En pratique, l'investissement reste totalement supporté par le propriétaire et ne constitue pas une charge récupérable. Néanmoins, il y a bien partage puisqu'en contrepartie, le locataire, qui bénéficie d'un confort accru et de charges de chauffage réduites, verse au propriétaire une « contribution au partage de l'économie de charges » résultant des travaux d'efficacité énergétique.

Enfin, rappelons qu'en location vide, lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut valablement fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux.

Propriétaires bailleurs : une déduction forfaitaire sur les loyers

Louer un logement ancien n'exclut pas le bénéfice d'un avantage fiscal ! Ainsi, le dispositif dit « Borloo ancien » (également appelé « conventionnement Anah ») permet de bénéficier en 2013 d'une déduction forfaitaire spécifique sur les loyers perçus, ce qui allège ainsi le poids de l'impôt. Pour bénéficier de ce dispositif, il suffit de louer vide en respectant des plafonds de loyer et de ressources du locataire.

La location

Le logement doit être loué vide

Pour bénéficier du dispositif, vous devez louer le logement vide à usage de résidence principale du locataire (loi du 6 juillet 1989) pendant une durée minimale de six ans (neuf ans lorsque des travaux sont subventionnés par l'Anah).

Puisqu'il s'agit de location vide, le logement doit impérativement respecter les critères du logement décent.

Le loyer et les ressources du locataire sont plafonnés

Pour bénéficier du dispositif, vous devez respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires.

Le dispositif Borloo « ancien » se décline en trois dispositifs dits « intermédiaire », « social » et « très social ». Selon le choix opéré, les plafonds de loyers sont plus ou moins proches des prix du marché et les plafonds de ressources des locataires plus ou moins hauts.

Pour le calcul du loyer, est prise en compte la surface habitable du logement ainsi que la moitié des annexes dans la limite de huit mètres carrés.

A titre d'illustration, pour l'année 2013, le plafond mensuel par mètre carré de loyer hors charges ne doit pas dépasser en zone A :

• 18,16 € dans le cadre du conventionnement intermédiaire ;
• 6,50 € dans le cadre du conventionnement social ;
• 6,15 € dans le cadre du conventionnement très social.

L'ensemble des plafonds de loyer et de ressources sont diponibles auprès de l'Agence nationale de l'habitat.

L'avantage fiscal

L'avantage fiscal consiste en une déduction forfaitaire spécifique applicable sur les loyers perçus. Le mécanisme s'applique uniquement dans le cadre du régime réel : le maintien dans le cadre du régime micro-foncier est donc impossible.

Le taux de cette déduction est de :

• 30 % dans le cadre du conventionnement intermédiaire ;
• 60 % dans le cadre du conventionnement social ou très social.

Il s'agit là d'un avantage fiscal très conséquent puisque, rappelons-le, la déduction forfaitaire a maintenant totalement disparu du régime réel de droit commun.

Ensuite, sur les 5 292 € restant, vous pouvez déduire l'ensemble de vos frais et charges (travaux, charges de copropriété, primes d'assurance, éventuels intérêts d'emprunt, etc.).

Le taux de la déduction peut même être porté à 70 % lorsque le logement est loué à un organisme public ou privé, soit en vue de sa sous-location, meublée ou non, à des personnes en difficulté (par exemple ceux dont la situation nécessite une solution locative de transition), soit en vue de l'hébergement de ces mêmes personnes.

Le conventionnement avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah)

Le dispositif Borloo « ancien » repose sur un conventionnement avec l'Anah. Ce mécanisme est simple : il suffit de remplir un dossier disponible sur Internet ou auprès de la délégation locale, puis de le retourner à celle-ci. Le conventionnement peut s'accompagner, le cas échéant, d'une subvention pour la réalisation de travaux.

Le conventionnement sans travaux

Pour bénéficier du dispositif Borloo « ancien », le propriétaire doit signer une convention avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah), représentée par son délégué local. Ce document fixe les conditions et modalités de la location qui doivent être impérativement respectées (par exemple, le logement doit être décent lors de la mise en location).

Le conventionnement avec travaux

Les travaux éligibles

L'abattement forfaitaire peut être cumulé avec une subvention pour travaux octroyée par l'Anah.

La subvention finance :

• les travaux lourds pour réhabiliter un logement indigne ou très dégradé ;
• les travaux d'amélioration pour la sécurité et salubrité de l'habitat ; pour l'autonomie de la personne ; pour réhabiliter un logement dégradé ; pour répondre à une procédure du Règlement sanitaire départemental (RSD) ou à un contrôle de décence ; pour la transformation d'usage.

Par ailleurs, après travaux, le logement doit atteindre un niveau de performance énergétique correspondant au minimum à l'étiquette énergie « E ».

Le montant de la subvention

Le montant de la subvention correspond à un pourcentage du coût des travaux dans la limite d'un plafond par mètre carré.

Le plafond de travaux subventionnables est de :

• 750 € HT/m² dans la limite de 60 000 € par logement pour les travaux d'amélioration ;
• 1 000 € HT/m² dans la limite de 80 000 € par logement pour les travaux lourds pour réhabiliter un logement indigne ou très dégradé.

Le taux maximum de la subvention varie de 25 à 35 % selon le type de travaux.

Des aides complémentaires

Des primes complémentaires, s'ajoutant à la subvention principale, peuvent être attribuées par l'Anah pour favoriser les travaux réalisés dans un logement précédemment vacant ou dans le cadre de la lutte contre la précarité énergétique.

La durée de bail

En contrepartie de la subvention, le propriétaire doit, pour bénéficier du conventionnement avec travaux, s'engager à louer le logement vide à usage de résidence principale du locataire pendant neuf ans (contre six ans dans le cadre du conventionnement sans travaux).