Location vide : quand choisir le régime forfaitaire ?

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Vous louez en location vide un ou plusieurs logements mais ne voulez pas vous lancer dans une déclaration fiscale complexe : le régime forfaitaire est fait pour vous ! Ses conditions d'application et surtout ses limites en font toutefois un régime fiscalement peu avantageux.

Les propriétaires concernés

Dès lors que le montant des loyers hors charges (on parle de « revenu brut foncier ») de l'ensemble de vos locations vides est inférieur ou égal à 15.000 € pour une même année civile, vous relevez du régime forfaitaire dit « micro-foncier » de plein droit, c'est-à-dire automatiquement et sans formalité.

Le régime simplifié ne s'applique pas dans le cadre de certains régimes spéciaux et notamment pour les locations de logements bénéficiant des dispositifs d'investissement locatif tels que Borloo/Cosse « ancien » ou Scellier intermédiaire.

Les modalités d'imposition

Le régime du micro-foncier s'applique sans formalité particulière : il vous suffit donc de reporter le montant de votre revenu brut foncier directement sur la déclaration d'ensemble des revenus (n° 2042).

Vous bénéficiez alors d'un abattement forfaitaire de 30 % qui est calculé directement par l'administration fiscale.

Vos revenus fonciers se sont élevés, en 2017, à 14.000 €. Vous relevez donc de plein droit du régime du micro-foncier. Vous bénéficiez d'un abattement de 30 % et n'êtes donc imposable que sur 70 % de ce montant soit : 14.400 x 70 % = 10.080 €. Cette somme s'ajoute à l'ensemble de vos autres revenus (salaires par exemple) pour l'année 2017.

Les limites du régime forfaitaire

Le régime forfaitaire brille par sa simplicité et convient même à tous ceux que le moindre imprimé fiscal rebute.

Cependant, le taux de l'abattement, 30%, est relativement faible, comparé notamment aux 50 % prévus en matière de location meublée. Par ailleurs, cet abattement est réputé couvrir l'ensemble des frais et charges grevant le logement (intérêts d'emprunt, travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration, charges de copropriété, primes d'assurances « GLI ») : aucune dépense réalisée ne pourra être déduite en plus du forfait.
Or, le plus souvent, vos « frais et charges » représentent plus de 30 % du montant de vos loyers. Dès lors, le régime forfaitaire est rapidement désavantageux.

Le régime forfaitaire n'est finalement adapté qu'à ceux qui n'ont plus d'intérêts d'emprunt et dont les logements ne génèrent que peu de charges ; ce peut être le cas si les travaux engagés tant dans les parties communes que privatives sont inexistants ou limités.

C'est pour ces raisons que la loi vous donne la possibilité de renoncer, à tout moment, à ce régime simplifié et d'opter pour le régime réel d'imposition des revenus fonciers.

La perte du régime forfaitaire

Vous ne serez plus soumis au régime forfaitaire dans deux hypothèses :

  • vos revenus locatifs excèdent le plafond autorisé ;
  • vous décidez d'opter pour le régime réel.

Vos revenus locatifs excèdent le plafond autorisé

Lorsque vos revenus locatifs (loyers hors charges) excèdent le plafond annuel autorisé, soit 15.000 €, vous relevez alors obligatoirement du régime réel et ce, dès la première année de dépassement.

Suite à un nouvel investissement, le montant de vos loyers encaissés a dépassé, pour la première fois, 15.000 € pour l'année 2017. Vous relevez alors automatiquement du régime réel. Au printemps 2018, vous devrez remplir l'imprimé de déclaration n° 2044 et non plus n° 2042 comme précédemment.

Vous relevez ensuite du régime réel jusqu'à ce que l'ensemble de vos revenus diminuent et ne dépassent plus 15.000 € pour une année civile.

Vous décidez d'opter pour le régime réel

Lorsque vos « frais et charges » grevant la location, c'est-à-dire vos intérêts d'emprunt, vos charges de copropriété, vos primes d'assurances (l'assurance contre les loyers impayés dite GLI par exemple) ou vos travaux dépassent 30 % de vos loyers, vous avez tout intérêt à opter pour le régime réel qui est alors immédiatement avantageux pour vous. Cela vous permet de diminuer votre bénéfice foncier, voire de créer un déficit foncier : dans un cas comme dans l'autre, votre impôt sur le revenu s'en trouve réduit.

En pratique, compte tenu de la faiblesse du taux de l'abattement, le régime réel s'avère souvent le plus profitable. Si vous êtes actuellement au forfait, il est conseillé de vérifier si le régime réel ne serait pas un meilleur choix.

L'option pour le régime réel est irrévocable pendant trois ans. Vous devez donc vérifier l'intérêt de celle-ci pendant les trois années. Au-delà, si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15.000 €, vous pouvez renoncer à l'option pour bénéficier à nouveau du régime forfaitaire.

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