Revenus fonciers : le sort du résultat foncier

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Le bénéfice foncier

Lorsque les loyers versés par le locataire excèdent le montant des frais et charges relatifs aux logements, ce qui est le cas le plus fréquent, votre résultat « net » foncier est positif : on parle de bénéfice foncier. Celui-ci vient alors s'ajouter à vos autres revenus annuels (traitements, salaires, pensions et rentes viagères, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices non commerciaux, etc.). Votre revenu global ainsi constitué est ensuite soumis à l'impôt sur le revenu.

Rappelons que le régime forfaitaire est toujours bénéficiaire ! En effet, une fois appliqué l'abattement de 30 %, 70 % du montant annuel des loyers encaissés est réintégré aux autres revenus de l'année (les salaires par exemple).

Le déficit foncier

Lorsque les loyers versés par le locataire sont inférieurs aux montants des frais et charges relatifs aux logements, ce qui peut notamment être le cas lorsque vous venez d'acheter et que des intérêts d'emprunt sont à déduire, votre résultat « net » foncier est négatif : on parle de déficit foncier. Le déficit foncier qui résulte des dépenses déductibles autres que les intérêts d'emprunt, est imputable, dans une certaine limite et sous certaines conditions, sur votre revenu global (l'ensemble de vos autres revenus annuels tels que traitements et salaires, pensions et rentes viagères, bénéfices industrielles et commerciaux, etc.)

Imputation du déficit : à l'exception des intérêts d'emprunt

Le déficit foncier est déductible du revenu global à l'exclusion des intérêts d'emprunt. On soustrait les intérêts d'emprunt des loyers :

Si ce résultat est positif, c'est que le montant des intérêts est inférieur aux loyers. On déduit alors de ce résultat les autres charges (travaux, primes d'assurances, etc.). Si le solde est négatif, il s'impute sur le revenu global du contribuable à hauteur de 10.700 €. L'excédent quant à lui est reportable sur les autres revenus fonciers des dix années suivantes (voir ci-dessous).

En 2019, un propriétaire a perçu des revenus bruts 16.800 €. Il paie 3.800 € d'intérêt d'emprunt, 14.542 € de travaux et 420 € de taxe foncière.
- Revenu net des intérêts : 16.800 - 3.800 = 13.000 €
- Revenu net : 16.800 - 3.800 - 14.542 -  420 = - 1 962 €
Le montant des intérêts d'emprunt étant inférieur aux loyers, le déficit de 1.962 € provient uniquement des autres charges (les travaux et impôts). Ce montant est donc intégralement imputable sur le revenu global du contribuable puisqu'il est inférieur à la limite légale de 10.700 €.

À l'inverse, si la soustraction des intérêts d'emprunt sur les loyers fait apparaître un solde négatif, c'est que leur montant est supérieur aux loyers. Ce résultat s'impute alors exclusivement sur les autres revenus fonciers des dix années suivantes. Les autres charges quant à elle seront intégralement déductibles sur le revenu global à hauteur de 10.700 € (voir ci-dessous).

En 2019, un propriétaire a perçu des revenus bruts 17.100 €. Il paie 19.700 € d'intérêt d'emprunt, 11.540 € de travaux et 1.014 € de taxe foncière.
- Revenu net des intérêts : 17.100 - 19.700 = - 2.600 €
- Revenu net : 17.100 - 19.700 - 11.540 - 1.014 = 15.154 €
Les intérêts d'emprunt sont donc supérieurs au montant du loyer. Le déficit de 15.154 € provient donc à hauteur de 2.600 € des intérêts d'emprunt et de 12.554 € des autres dépenses. Le contribuable imputera 10.700 € sur son revenu global. L'excédent 1.854 € (12.554 - 10.700), s'ajoute aux 2.600 € (fraction relative aux intérêts d'emprunt), soit un montant total de 4.454 € qui sera imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Imputation du déficit : dans la limite annuelle de 10.700 €

Le fait de générer un déficit est fiscalement pris en compte puisque celui-ci va s'imputer sur votre revenu global, c'est-à-dire venir en diminution de l'ensemble de vos revenus annuels. La somme soumise à l'impôt sur le revenu se trouve réduite, tout comme, par voie de conséquence, l'impôt lui-même. Le déficit foncier entraîne donc une baisse de l'impôt sur le revenu : c'est ce qu'on appelle la défiscalisation. L'imputation est toutefois limitée : son montant annuel est de 10.700 € .

Lorsque le revenu global est insuffisant pour absorber le déficit foncier, l'excédent de déficit s'impute sur le revenu global des six années suivantes.

Imputation du déficit : obligation de louer pendant trois ans !

Dès lors que la mise en location génère un déficit foncier que vous imputez sur votre revenu global, vous devez maintenir le logement à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l'imputation est opérée. A défaut, l'imputation est, sauf exceptions, remise en cause.

Vos frais et charges payées en 2019 génèrent un déficit foncier que vous imputez sur votre revenu global déclaré au titre de l'année 2019. Pour que ce déficit ne soit pas remis en cause, vous devez louer le logement de manière effective et continue jusqu'au 31 décembre 2022.

Attention : le fait de louer le logement en meublé pendant le délai de trois ans est assimilable à une rupture de la location et par suite à un non-respect de l'obligation légale : la remise en cause de l'imputation est encourue.

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