Investissement meublé : en 2025, la revente lourdement taxée (la fin du LMNP ?)
La loi de finances pour 2025 a porté un coup (peut-être) fatal au régime très avantageux du LMNP. Explications.
📌 En résumé
En 2025, le régime LMNP au réel reste très attractif malgré la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value immobilière.
| Avant 2025 | 2025 |
|---|---|
| 🔹 Revenus locatifs Réduction grâce aux amortissements | 🔹 Revenus locatifs Sans changement |
| 🔹 Plus-value imposable Calculée sur la différence entre prix d'achat et prix de vente | 🔹 Plus-value imposable Majorée des amortissements pratiqués |
| 🔹 Calcul de plus-value Abattements progressifs, exonération après 30 ans | 🔹 Calcul de plus-value Sans changement |
Une fiscalité alourdie pour les loueurs en meublé
Si vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP) au régime réel, préparez-vous : la loi de finances 2025 change radicalement la donne. La fiscalité des LMNP va s’alourdir considérablement, notamment au moment de la revente. Ce qui était l’un des régimes fiscaux les plus avantageux (la meilleure niche fiscale de l'immobilier ?) devient bien moins attractif.
Ce qui change en 2025 : les amortissements réintégrés à la plus-value
Le LMNP au régime réel permet d’amortir la valeur de l’immeuble, ce qui réduit fortement (voire supprime) l’impôt sur les loyers. Une fois que l'on a déduit les charges et les amortissements, les revenus locatifs imposables sont (très) fortement défiscalisés. Et ça, ça ne change pas en 2025 !
👉 Jusqu'à présent, ces amortissements n’étaient pas réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. C’est ce qui en faisait un régime ultra-attractif pour les loueurs en meublé non professionnels : ils cumulaient les avantages des professionnels et des particuliers.
🚨 À partir de 2025, vous pourrez toujours amortir votre bien et alléger votre imposition sur les loyers. Mais au moment de la revente, les amortissements seront désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value, ce qui alourdira fortement l’imposition. Ce que vous gagnez sur les loyers, vous le perdrez sur l'impôt sur la plus-value.
| 2024 | 2025 |
| ✅ Revenus locatifs réduits grâce aux amortissements | ✅ Revenus locatifs réduits grâce aux amortissements |
| ✅ Pas de réintégration à la plus-value imposable | ❌ Plus-value imposable majorée des amortissements |
Exemple d’impact fiscal
Imaginons un investissement LMNP avec les conditions suivantes :
- Achat du bien : 200 000 €
- Amortissements pratiqués : 9 000 € par an
- Durée de détention : 5 ans
- Prix de revente : 250 000 €
| Période | Base de calcul de la plus-value | Montant imposable |
| Avant 2025 | Prix de vente - Prix d’achat | 250 000 € - 200 000 € = 50 000 € |
| 2025 | Prix de vente - Prix d’achat + Amortissements | (250 000 € - 200 000 €) + (9 000 € × 5) = 95 000 € |
La base imposable passe de 50 000 € à 95 000 €, doublant presque l’impôt sur la plus-value !
Quelles conséquences pour les investisseurs ?
Ce changement fiscal réduit l’avantage du LMNP au réel. Toutefois, le régime LMNP au réel reste très attractif pour plusieurs raisons :
- Pendant la location, les revenus locatifs restent très peu imposés grâce aux amortissements (en location vide, les amortissements ne sont pas autorisés)
- Les LMNP restent soumis aux plus-values des particuliers. A ce titre, ils benéficient d'abattements par année de détention aboutissant à une exonération totale d'impôt sur la value au bout de 30 ans (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux).
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