Les revenus issus de la location meublée : les BIC

Location meublée : des revenus imposés en BIC

Les revenus perçus dans le cadre d'une location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Peu importe que le logement soit loué à titre de résidence principale ou secondaire (locations saisonnières, location de gîtes ruraux, de chambres d'hôtes).

👉 Des exonérations existent

Elles concernent sous certaines conditions, les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une partie de leur habitation principale. Il faut que :

• la location constitue la résidence principale du locataire ou une résidence temporaire s'il justifie d'un emploi saisonnier ;
• le loyer doit être fixé dans des limites raisonnables.

Ces limites « raisonnables » sont fixées chaque année et réévalués en tenant compte de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE ; l'IRL de référence est celui du deuxième trimestre de l'année précédente. 

Ces limites « raisonnables » sont fixées chaque année et réévalués en tenant compte de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE ; l'IRL de référence est celui du deuxième trimestre de l'année précédente. Les plafonds 2026 sont en hausse de 1,04 % par rapport à ceux de 2025

Plafonds de loyers 2026 : les montants à respecter pour l’exonération

💰 Pour 2026, le loyer annuel hors charges par mètre carré de surface habitable ne doit pas dépasser :

• 215 € en Île-de-France (contre 213 € en 2025) ;
• 159 € dans les autres régions (contre 157 € en 2025).

Comment sont imposés les revenus en location meublée ?

Lorsque les recettes locatives ne dépassent 77 700 €, la base imposable est déterminée selon une méthode forfaitaire. Au-delà de ce plafond, les recettes imposables sont déterminées au régime réel.

👉 Régime micro-BIC : si vos loyers restent sous le seuil de 77 700 € en 2025

En 2025, si vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 77 700 € (contre72 600 € auparavant), vous relevez automatiquement du régime forfaitaire, aussi appelé micro-entreprise ou micro-BIC. Le régime forfaitaire consiste à fixer forfaitairement le montant des charges déductibles, par l'application d'un abattement sur les recettes déclarées. Cet abattement est fixé à 50 %.

Cet abattement est réputé couvrir l'ensemble des frais et charges déductibles exposés (travaux, intérêts d'emprunt, amortissement du bien, etc.). En optant pour ce régime, vous ne pourrez déduire aucun autre frais supplémentaire.

📆 Cas pratique : location démarrée en cours d’année

Imaginons que vous ayez mis en location un logement le 1er octobre, avec un loyer mensuel de 750 €. Dans ce cas, le plafond est ajusté en fonction de la durée réelle de location sur l’année.

✅ Conclusion : les recettes étant largement inférieures au plafond proratisé, le propriétaire peut bénéficier du régime micro-BIC pour l’année 2025.

Comment déclarer ?

Vous inscrivez le montant des revenus locatifs perçus sur la déclaration n°2042-C-PRO dans la rubrique « Revenus industriels et commerciaux non professionnels » Case : 5NI.

C'est l'administration fiscale qui appliquera l'abattement de 50 % sur le montant déclaré.

👉 L'option pour le régime réel

Lorsque vous bénéficiez du régime micro-BIC, vous pouvez opter pour le régime réel. L'option est intéressante si le montant de vos charges représente au moins 50 % des recettes imposables. Jusqu’à récemment, l’option pour le régime réel d’imposition devait être exercée avant le 1er février de l’année au titre de laquelle elle s’appliquait.

⚠️ Mais cette règle a changé : Désormais, vous pouvez exercer votre option pour le régime réel jusqu’à la date limite de dépôt de la déclaration de revenus, soit généralement en mai ou juin de l’année suivante. Exemple : pour que vos revenus fonciers de 2026 soient soumis au régime réel, vous avez jusqu’à mai/juin 2027 (selon le calendrier fiscal fixé chaque année) pour opter. Cette réforme vous laisse plus de temps pour choisir selon votre situation fiscale.

Le statut LMP

L'activité de loueur en meublé peut être exercée à titre professionnel. Les loyers sont imposés de la même manière, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, selon le régime forfaitaire ou réel. Pour bénéficier de ce statut, il faut remplir certaines conditions. Pour bénéficier du statut LMP, il faut satisfaire à 2 conditions cumulatives :

1. Les revenus annuels (total des loyers toutes taxes comprises et charges comprises) générés par cette activité sont supérieurs à 23 000 € sur l'année civile. En cas de création d'activité en cours d'année, le plafond est ajusté.
2. Les recettes annuelles du LMP doivent être supérieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC) du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu.

⚠️ Dans une décision du 8 février 2018, le Conseil constitutionnel a décidé que l'inscription d'un des membres du foyer fiscal au registre du commerce et des sociétés en tant que LMP n'était plus une condition pour bénéficier du statut du LMP.

🏠 Loueur en meublé professionnel (LMP) et les cotisations sociales !

• Toute personne exerçant la location meublée à titre professionnel est obligatoirement affiliée au régime de sécurité sociale des travailleurs indépendants non agricoles (SSI). Ce changement s’applique automatiquement, sans démarche spécifique de l’exploitant.
• Les bénéfices sont soumis à des cotisations sociales variant entre 35 % et 40 %, selon les revenus et la situation du loueur. Cela impacte directement la rentabilité de l’activité, surtout si l’investisseur était habitué au régime LMNP ou aux taux plus faibles.

⚠️ Même en cas de déficit, une cotisation minimale s’applique. Si l'activité est déficitaire (par exemple, à cause des amortissements ou des charges importantes) une cotisation minimale forfaitaire de 1 249€ par an est à verser à l’URSSAF.

Les avantages du statut LMP

1️⃣ Imputation des déficits

Les déficits constatés au titre de l'activité de location meublée sont imputables sur le revenu fiscal global, c'est-à-dire sur les autres revenus (salaire, traitement, pension...), et ce, sans limitation de montant.

⚠️Si les revenus imposables sont insuffisants pour compenser le déficit, le reliquat est reportable sur les revenus imposables des années suivantes. Enfin, les déficits créés par des charges engagées avant le démarrage de la location peuvent être imputés par tiers sur le revenu des trois premières années de location.

2️⃣ Plus-values professionnelles

Les plus-values dégagées lors de la cession du logement loué sont imposées selon le régime des plus-values professionnelles, et non des plus-values immobilières. Le régime des plus-values professionnelles est beaucoup plus avantageux.

👉 Ainsi, l'exonération est totale lorsque le bien est loué depuis au moins 5 ans et si la moyenne des recettes tirées de la location au cours des deux années civiles précédant la date de réalisation de la plus-value ne dépasse pas 90 000 €. Une exonération partielle est prévue lorsqu'elles sont comprises entre 90 000 € et 126 000 €. À défaut, elles sont soumises au statut des plus et moins-values professionnelles à court ou long terme. Depuis le 1er janvier 2021, la plus-value à court terme est désormais soumise aux cotisations sociales (SSI), à un taux compris entre 35 et 45 % sur le revenu net. (Faut le savoir !)

3️⃣ L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) anciennement Impôt de solidarité sur la fortune.

Dans le cadre du LMP, les logements meublés sont considérés comme des biens professionnels et à ce titre, ils ne sont pas soumis à l'IFI (qui remplace l'ISF depuis le 1er janvier 2018) à condition que le bénéfice professionnel soit supérieur aux autres revenus du foyer.