Les revenus issus de la location meublée : les BIC

Les revenus perçus dans le cadre d'une location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Peu importe que le logement soit loué à titre de résidence principale ou secondaire (locations saisonnières, location de gîtes ruraux, de chambres d'hôtes).

Les exonérations. Elles concernent sous certaines conditions, les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une partie de leur habitation principale. Il faut que :

• la location constitue la résidence principale du locataire ou une résidence temporaire s'il justifie d'un emploi saisonnier,
• le loyer doit être fixé dans des limites raisonnables.

Ces limites « raisonnables », fixées chaque année, viennent d'être publiées par l'administration fiscale. Pour 2022, le loyer hors charges annuel par mètre carré de surface habitable ne doit pas dépasser :

192 € en Île-de-France
142 € dans les autres régions

Sont également exonérées les personnes qui louent ou sous-louent une partie de leur résidence principale sous la forme de chambre d’hôtes lorsque le loyer ne dépasse pas 760 € par an.

Régimes d'imposition

Lorsque les recettes locatives ne dépassent 72 600 €, la base imposable est déterminée selon une méthode forfaitaire. Au delà de ce plafond, les recettes imposables sont déterminées au réel.

Régime forfaitaire

Lorsque les revenus locatifs ne dépassent pas 72 600 € (contre70 000 € auparavant), vous bénéficiez de plein droit du régime forfaitaire (ou micro-entreprise ou micro-BIC). Les recettes locatives s'entendent des loyers et des charges, c'est-à-dire de toutes les sommes que vous percevez du locataire. Si le bien a été mis en location ou si la location a pris fin en cours d'année 2021 le plafond doit être apprécié en fonction de la durée effective de location.

Dans ce cas, le plafond est limité à 72 600 x 3 mois / 12 mois = 18 150 €. Les recettes locatives sont de 750 euros x 3 mois = 2 250 euros. Le bailleur peut donc bénéficier du régime forfaitaire.

Le régime forfaitaire consiste à fixer forfaitairement le montant des charges déductibles, par l'application d'un abattement sur les recettes déclarées. Cet abattement est fixé à 50%.

Comment remplir votre déclaration ? Vous inscrivez le montant des revenus locatifs perçus sur la déclaration n°2042-C-PRO dans la rubrique "Revenus industriels et commerciaux non professionnels". C'est l'administration fiscale qui appliquera l'abattement de 50 % sur le montant déclaré.

L'option pour le régime réel.

Lorsque vous bénéficiez du régime micro-BIC, vous pouvez opter pour le régime réel. L'option est intéressante si le montant de vos charges représente au moins 50 % des recettes imposables.

L'option pour le régime réel doit intervenir avant le 1er février de l'année au titre de laquelle les revenus étaient soumis au régime réel. Avec la loi de finances pour 2022, le délai d'option pour les revenus 2022 sera possible jusqu'à la date limite de dépôt de la déclaration d’ensemble des revenus soit jusqu'en mai/juin.

Le cas particulier des gîtes ruraux, meublés de tourisme et chambres d'hôtes. Les revenus issus de ces locations bénéficient du régime forfaitaire lorsque les revenus annuels ne dépassent pas 176 200 € (contre 170 000€ auparavant). L'abattement forfaitaire n'est pas de 50 % mais de 71 %.

Les revenus issus des locations saisonnières classiques sont soumis au régime classique d'imposition.

Régime réel

Le régime réel s'applique de plein droit lorsque les revenus tirés de la location meublée sont supérieurs à 72 600 € contre 70 000 € auparavant. Il peut également profiter sur option aux bailleurs dont les revenus locatifs sont inférieurs à 72 600 €.

Le statut LMP

L'activité de loueur en meublé peut être exercée à titre professionnel. Les loyers sont imposés de la même manière, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, selon le régime forfaitaire ou réel.

Toutefois, le statut LMP a des conséquences sur l'imputation des déficits issus de la location meublée sur les revenus imposables d'autre nature et sur les règles d'imposition des plus-values réalisées lors de la cession des biens loués. Pour bénéficier de ce statut, il faut remplir certaines conditions.

Les avantages du statut LMP

1/ Imputation des déficits. Les déficits constatés au titre de l'activité de location meublée sont imputables sur le revenu fiscal global, c'est-à-dire sur les autres revenus (salaire, traitement, pension...), et ce, sans limitation de montant. Si les revenus imposables sont insuffisants pour compenser le déficit, le reliquat est reportable sur les revenus imposables des années suivantes. Enfin, les déficits créés par des charges engagées avant le démarrage de la location peuvent être imputés par tiers sur le revenu des trois premières années de location.

2/ Plus-values professionnelles. Les plus-values dégagées lors de la cession du logement loué sont imposées selon le régime des plus-values professionnelles, et non des plus-values immobilières. Le régime des plus-values professionnelles est beaucoup plus avantageux. Ainsi, l'exonération est totale lorsque le bien est loué depuis au moins 5 ans et si la moyenne des recettes tirées de la location au cours des deux années civiles précédant la date de réalisation de la plus-value ne dépassent pas 90 000 €. Une exonération partielle est prévue lorsqu'elles sont comprises entre 90 000 € et 126 000 €. A défaut, elles sont soumises au statut des plus et moins-values professionnelles à court ou long terme.

3/ L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) anciennement Impôt de solidarité sur la fortune. Dans le cadre du LMP, les logements meublés sont considérés comme des biens professionnels et à ce titre, ils ne sont pas soumis à l'IFI (qui remplace l'ISF depuis le 1er janvier 2018) à condition que le bénéfice professionnel soit supérieur aux autres revenus du foyer. On parle de de bénéfice commercial net annuel dégagé par l'activité de location meublée et non de recettes. Ce bénéfice correspond au bénéfice net déterminé dans les conditions prévues au 2 de l'article 38 du CGI.

Les conditions

Pour bénéficier du statut LMP, il faut satisfaire à deux conditions cumulatives :

• Les revenus annuels générés par cette activité sont supérieurs à 23 000 € ;
• Les recettes annuelles du LMP excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu.