Les revenus issus de la location meublée : les BIC

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Les revenus perçus dans le cadre d'une location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Peu importe que le logement soit loué à titre de résidence principale ou secondaire (locations saisonnières, location de gîtes ruraux, de chambres d'hôtes).

Les revenus issus de la location meublée doivent être déclarés dans la catégorie des BIC que la location soit habituelle ou occasionnelle.

Les exonérations. Elles concernent sous certaines conditions, les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une partie de leur habitation principale. Il faut que :

    • la location constitue la résidence principale du locataire ou une résidence temporaire s'il justifie d'un emploi saisonnier,
    • le loyer doit être fixé dans des limites raisonnables.

Ces limites « raisonnables », fixées chaque année, viennent d'être publiées par l'administration fiscale. Pour 2020, le loyer hors charges annuel par mètre carré de surface habitable ne doit pas dépasser :

190 € en Île-de-France
140 € dans les autres régions

Sont également exonérées les personnes qui louent ou sous-louent une partie de leur résidence principale sous la forme de chambre d’hôtes lorsque le loyer ne dépasse pas 760 € par an.

Régimes d'imposition

Lorsque les recettes locatives ne dépassent 72.600 €, la base imposable est déterminée selon une méthode forfaitaire. Au delà de ce plafond, les recettes imposables sont déterminées au réel.

Régime forfaitaire

Lorsque les revenus locatifs ne dépassent pas 72.600 € (contre70.000 € auparavant), vous bénéficiez de plein droit du régime forfaitaire (ou micro-entreprise ou micro-BIC). Les recettes locatives s'entendent des loyers et des charges, c'est-à-dire de toutes les sommes que vous percevez du locataire. Si le bien a été mis en location ou si la location a pris fin en cours d'année 2020 le plafond doit être apprécié en fonction de la durée effective de location.

Le logement a été mis en location le 1er octobre 2020 avec un loyer de 750 euros par mois, on appréciera de la façon suivante :

Dans ce cas, le plafond est limité à 72.600 x 3 mois / 12 mois = 18.150 €. Les recettes locatives sont de 750 euros x 3 mois = 2.250 euros. Le bailleur peut donc bénéficier du régime forfaitaire.

Le régime forfaitaire consiste à fixer forfaitairement le montant des charges déductibles, par l'application d'un abattement sur les recettes déclarées. Cet abattement est fixé à 50%.

Cet abattement est réputé couvrir l'ensemble des frais et charges déductibles exposés (travaux, intérêts d'emprunt, amortissement du bien, etc.). En optant pour ce régime, vous ne pourrez déduire aucun autre frais supplémentaire.

Comment remplir votre déclaration ? Vous inscrivez le montant des revenus locatifs perçus sur la déclaration n°2042-C-PRO dans la rubrique "Revenus industriels et commerciaux non professionnels". C'est l'administration fiscale qui appliquera l'abattement de 50 % sur le montant déclaré.

L'option pour le régime réel.

Lorsque vous bénéficiez du régime micro-BIC, vous pouvez opter pour le régime réel. L'option est intéressante si le montant de vos charges représente au moins 50 % des recettes imposables.

L'option pour le régime réel doit intervenir avant le 1er février de l'année au titre de laquelle les revenus seront soumis au régime réel.

Pour opter pour le régime réel, il faut faire la demande au centre des impôts avant le1er février de la première année au titre de laquelle le contribuable souhaite bénéficier du régime réel.

Le cas particulier des gîtes ruraux, meublés de tourisme et chambres d'hôtes. Les revenus issus de ces locations bénéficient du régime forfaitaire lorsque les revenus annuels ne dépassent pas 176 200 € (contre 170 000€ auparavant). L'abattement forfaitaire n'est pas de 50 % mais de 71 %.

Les revenus issus des locations saisonnières classiques sont soumis au régime classique d'imposition.

Régime réel

Le régime réel s'applique de plein droit lorsque les revenus tirés de la location meublée sont supérieurs à 72.600 € contre 70 000 € auparavant. Il peut également profiter sur option aux bailleurs dont les revenus locatifs sont inférieurs à 72.600 €.

Le statut LMP

L'activité de loueur en meublé peut être exercée à titre professionnel. Les loyers sont imposés de la même manière, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, selon le régime forfaitaire ou réel.

Toutefois, le statut LMP a des conséquences sur l'imputation des déficits issus de la location meublée sur les revenus imposables d'autre nature et sur les règles d'imposition des plus-values réalisées lors de la cession des biens loués. Pour bénéficier de ce statut, il faut remplir certaines conditions.

Important: A compter du 1 janvier 2021!Le statut du loueur en meublé professionnel a été souvent réformé. La dernière réforme est issue de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2021 (LFSS 2021), parue au Journal Officiel le 15 décembre 2020 qui prévoit l’assujettissement obligatoire de toute personne exerçant une activité de location meublée à titre professionnel au régime de sécurité sociale des travailleurs indépendants non agricoles à compter du 1er janvier 2021. Les taux seront variables entre 35 et 40% des bénéfices réalisés au lieu auparavant de la simple application du taux des prélèvements sociaux fixés à 17,2%. Cette même loi prévoit également pour le cas ou l'activité serait déficitaire ( par le biais de la déduction des charges et de l'amortissement), les loueurs seront quand même assujettis à un forfait minimum de 1145 euros à l'urssaf... Nous sommes dans l'attente d'un décret qui devrait être publié prochainement qui viendrai préciser certains points, A suivre!

Les avantages du statut LMP

1/ Imputation des déficits. Les déficits constatés au titre de l'activité de location meublée sont imputables sur le revenu fiscal global, c'est-à-dire sur les autres revenus (salaire, traitement, pension...), et ce, sans limitation de montant. Si les revenus imposables sont insuffisants pour compenser le déficit, le reliquat est reportable sur les revenus imposables des années suivantes. Enfin, les déficits créés par des charges engagées avant le démarrage de la location peuvent être imputés par tiers sur le revenu des trois premières années de location.

Le loueur en meublé non professionnel ne peut déduire son déficit que sur les revenus de ses locations meublées. Attention la loi publiée le 12 décembre dernier prévoit également pour le cas ou l'activité serait déficitaire (par le biais de la déduction des charges et de l'amortissement), les loueurs en meublé professionnel seront quand même assujettis à un forfait minimum de 1145 euros à l'urssaf. A suivre!

2/ Plus-values professionnelles. Les plus-values dégagées lors de la cession du logement loué sont imposées selon le régime des plus-values professionnelles, et non des plus-values immobilières. Le régime des plus-values professionnelles est beaucoup plus avantageux. Ainsi, l'exonération est totale lorsque le bien est loué depuis au moins 5 ans et si la moyenne des recettes tirées de la location au cours des deux années civiles précédant la date de réalisation de la plus-value ne dépassent pas 90.000 €. Une exonération partielle est prévue lorsqu'elles sont comprises entre 90.000 € et 126.000 €. A défaut, elles sont soumises au statut des plus et moins-values professionnelles à court ou long terme.

A savoir: A compter du 1er janvier 2021, la fiscalité des plus-values pour les vendeurs soumis au LMP va être alourdie car a priori la plus- value dite à court terme serait soumises aux cotisations sociales de près de 40% et par l 'effet du calcul des plus- value professionnelles, le prix à payer serait parfois moins avantageux que la taxation des plus value des particuliers. Pour en savoir plus, je vous invite à lire cet article de:jedéclaremon immeuble.com

3/ L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) anciennement Impôt de solidarité sur la fortune. Dans le cadre du LMP, les logements meublés sont considérés comme des biens professionnels et à ce titre, ils ne sont pas soumis à l'IFI (qui remplace l'ISF depuis le 1er janvier 2018) à condition que le bénéfice professionnel soit supérieur aux autres revenus du foyer. On parle de de bénéfice commercial net annuel dégagé par l'activité de location meublée et non de recettes. Ce bénéfice correspond au bénéfice net déterminé dans les conditions prévues au 2 de l'article 38 du CGI.

Les conditions

Pour bénéficier du statut LMP, il faut satisfaire à deux conditions cumulatives :

  • Les revenus annuels générés par cette activité sont supérieurs à 23.000 € ;
  • Les recettes annuelles du LMP excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu.

Dans une décision du 8 février 2018, le Conseil constitutionnel a décidé que l'inscription d'un des membres du foyer fiscal au registre du commerce et des sociétés en tant que LMP n'était plus une condition pour bénéficier du statut du LMP.

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