Les revenus issus de la location vide : les revenus fonciers

Quels sont les revenus locatifs à déclarer ?

• Les loyers perçus issus de la location de locaux vides ;
• La location de boxes ou de garages ;
• La location de locaux à usage industriel ou commercial ;
• Les revenus soumis à l'impôt comprennent aussi les aides financières, telles que les subventions (par exemple, celles de l'ANAH), ainsi que les versements des compagnies d'assurance.

Deux régimes d’imposition au choix

1️⃣ Le régime micro-foncier

Ce régime est accessible si vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 15 000 €. Pour ce faire :

• Vous déclarez le montant total des loyers perçus sur la déclaration n°2042 case 4 BE ;
• L’administration fiscale applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30 % ;
• Le revenu net ainsi obtenu est ajouté aux autres revenus (salaires, etc.).

2️⃣ Le régime réel

• Dès que les revenus locatifs dépassent 15 000 € par an ;
• En cas d’option volontaire, même sous le seuil des 15 000 € ;
• Si vous bénéficiez d’un dispositif de défiscalisation excluant le micro-foncier.

Comment faire pour déclarer en régime réel ou micro-foncier ?

• Il faut remplir l’imprimé 2044 ou 2044-S, à joindre à la déclaration n°2042:  case 4 BA
• L’option est irrévocable pendant 3 ans, puis renouvelable chaque année.

Comment calculer son revenu net foncier ?

Le revenu net foncier correspond au revenu imposable, après déduction des charges éligibles du montant des loyers annuels. Charges et frais déductibles (Article 31 du CGI)

A) Frais d’administration et de gestion

• Rémunération des concierges ou gardiens ;
• Frais de procédure ;
• Honoraires de gestion (syndic, gestion locative, rédaction de baux...) ;
• Forfait de 20 €/an/logement pour les frais divers.

B) Dépenses de réparation et d’entretien

• Remise en état du gros œuvre, planchers, revêtements ;
• Diagnostics obligatoires (DPE, plomb, gaz, etc.) ;
• Remplacement d’équipements électroménagers intégrés ;
• Traitement de l’amiante ;
• Mise aux normes d’un ascenseur ou système électrique.

C) Charges récupérables non récupérées

Dépenses supportées à la place du locataire, mais non remboursées à la date de son départ.

D) Dépenses d’amélioration

Travaux sans modification de la structure, comme :

• Installation de chauffage central ;
• Électricité, salle d’eau, ascenseur.

❌ Non déductibles : Travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou démolition.

E) Primes d’assurances

• Risques locatifs (incendie, dégâts des eaux...) ;
• Loyers impayés (GLI) ;
• Assurance emprunteur liée à l'immeuble.

D) Provisions pour charges de copropriété

• Déductibles l’année de versement au syndic ;
• Puis régularisation l’année suivante selon la ventilation réelle.

G) impositions à la charge du propriétaire

• Taxe foncière ;
• Taxes annexes (hors taxe d’habitation, TEOM…).

H) Intérêts d’emprunt

Emprunts pour achat, construction, réparation ou amélioration du bien loué.

Sort du résultat foncier

✅ Résultat positif : bénéfice foncier. À déclarer sur l’imprimé n°2042, il s’ajoute aux autres revenus imposables.

❌ Résultat négatif : déficit foncier. Déductible du revenu global dans la limite de 10 700 € par an, hors intérêts d’emprunt. Au-delà de ce plafond, ou pour la part liée aux intérêts d’emprunt, le déficit est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.