Les revenus issus de la location vide : les revenus fonciers

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Quels sont les revenus locatifs à déclarer ? Les revenus fonciers sont en premier lieu les loyers issus de la location de locaux vides, de la location de boxes ou d'emplacements de garage, de la location de locaux à usage industriel ou commercial. D'autres sommes sont également comprises dans les revenus imposables : les subventions de l'ANAH et les indemnités d'assurance par exemple.

Les charges récupérables sur le locataire ne sont pas considérées comme des revenus imposables. C'est donc le montant des loyers hors charges qu'il faut déclarer.

Deux régimes d'imposition sont proposés selon le montant du revenu locatif perçu : le régime micro-foncier et le régime réel.

Régime micro-foncier

Le régime micro-foncier consiste à fixer forfaitairement le montant des charges déductibles. Pour bénéficier du régime micro-foncier, les revenus locatifs ne doivent pas excéder 15.000 € par an. Sinon, le revenu foncier imposable doit être calculé au réel. De plus, même lorsque les conditions d'application du régime forfaitaire sont remplies, il est toujours possible d'opter pour le régime réel d'imposition.

Lorsque l'on bénéficie du régime forfaitaire, il convient simplement de reporter sur la déclaration n°2042 le montant des loyers perçus durant l'année d'imposition. Un abattement forfaitaire de 30 % est calculé par l'administration fiscale. Le revenu foncier net est ensuite ajouté aux autres revenus (salaires par exemple) avant l'imposition.

Le régime forfaitaire est intéressant à la condition que les charges du propriétaire soient effectivement inférieures à 30 % des loyers perçus. C'est rarement le cas surtout lorsque le logement loué a été acheté à crédit. Il est bien souvent plus avantageux d'opter pour le régime réel.

Régime réel

Le régime réel d'imposition s'applique dans trois hypothèses :

  • les revenus bruts annuels tirés de la location vide sont supérieurs à 15.000 euros ;
  • le propriétaire-bailleur bénéficie d'un dispositif de défiscalisation qui exclut le micro-foncier ;
  • alors que les conditions d'application du micro-foncier étaient réunies, le propriétaire-bailleur a opté pour le régime réel d'imposition.

Pour opter pour le régime réel, il suffit de remplir l'imprimé 2044 ou 2044-S, qui doit être annexée à la déclaration d'ensemble n°2042. L'option s'applique pour une durée irrévocable de 3 ans. Au-delà de cette période, l'option pour le régime réel est annuelle.

Revenu net foncier

Le revenu net foncier, c'est-à-dire le revenu imposable, se calcule en déduisant du montant des loyers annuels les frais et charges supportés par le propriétaire.

Les frais et charges déductibles

Plusieurs types de frais et charges déductibles sont distingués (article 31 du Code général des impôts).

Les frais d'administration et de gestion. Ces frais sont déductibles du revenu brut. Il comprennent :

  • la rémunération des gardes et concierges (salaires et charges sociales).
  • les frais de procédure,
  • les frais de gestion, c'est-à-dire les rémunérations, honoraires et commissions versées notamment au syndic qui administre la copropriété, à l'administrateur de bien qui est chargé de la recherche de locataires et de la rédaction des baux.
  • les autres frais d'administration et de gestion. Les frais qui ne rentrent pas dans ces trois catégories sont déductibles pour un montant forfaitaire de 20 € par an et par logement.

Les dépenses de réparation et d'entretien. Les travaux de réparation sont ceux qui visent à remettre un immeuble en état, sans en modifier la consistance, l'agencement et l'équipement. Voici quelques exemples de travaux dont le montant est déductible :

  • la remise en état du gros œuvre et des revêtements de sol, la réparation des planchers, et le crépissage de murs,
  • le coût de la réalisation des diagnostics obligatoires (DPE, état des risques naturels et technologiques, constat des risques d'exposition au plomb, diagnostic électricité et gaz...)
  • le remplacement des appareils électroménagers des cuisines équipées,
  • les opérations de recherche et d'analyse de l'amiante, y compris dans les parties communes de l'immeuble,
  • le remplacement d'un ascenseur pour le rendre conforme aux normes de sécurité, les réfections de l'installation électrique ou de l'évacuation des eaux usées.

Les charges récupérables non récupérées. Les dépenses supportées par le propriétaire pour le compte du locataire et non récupérées au 31 décembre de l'année de départ du locataire sont déductibles du revenu foncier imposable.

Les dépenses d'amélioration. En ce qui concerne les locaux d'habitation, les travaux d'amélioration sont ceux qui ont pour objet d'apporter à un local un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier la structure de l'immeuble. Tel est le cas de l'installation d'un chauffage central, de l'électricité, d'un ascenseur, d'une salle d'eau...

En revanche, les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ne sont jamais déductibles. Sont considérés comme tels les travaux ayant pour effet d'apporter une modification importante au gros œuvre, les travaux d'aménagement internes qui, par leur importance, équivalent à une reconstruction, et les travaux d'agrandissement qui augmentent le volume ou la surface habitable des locaux existants. De même, les travaux de démolition ne sont jamais déductibles.

Les primes d'assurances. Toutes les primes d'assurances liées à l'immeuble loué en vide sont déductibles. Il en va ainsi des primes d'assurances :

  • qui couvrent le risque d'incendie, les dégâts des eaux, le bris de glace, les dégâts causés par la tempête, la grêle ou la neige, les dommages causés par le vol ou le vandalisme,
  • qui garantissent le remboursement du crédit immobilier,
  • qui couvrent les loyers impayés (la GLI notamment).

Les provisions pour charges de copropriété. Cette déduction ne concerne que les propriétaires de logements en copropriété. Les syndics arrêtent les comptes une fois par an seulement. Les copropriétaires versent chaque trimestre une provision dont le montant est fixé en fonction du budget prévisionnel voté en assemblée générale. Ces provisions sont ensuite régularisées en fonction des charges réelles. Les copropriétaires bailleurs ne peuvent donc pas, au moment de la déclaration des revenus fonciers, déduire les charges réelles de copropriété de l'année précédente. En pratique, les provisions pour charges de copropriété sont déductibles immédiatement l'année de leur versement au syndic puis font l'objet l'année suivante, une fois la ventilation des charges définitivement arrêtée, d'une régularisation obligatoire.

Par conséquent, le propriétaire doit, d'une part, déduire les provisions de charges payées l'année précédente (soit en 2021, les provisions versées en 2020) et, d'autre part, réintégrer les charges non déductibles de 2019 dont l'arrêté est intervenu en 2020.

Les impositions à la charge du propriétaire. Sont déductibles toutes les impositions qui n'incombent pas à l'occupant. En pratique, il s'agit de la taxe foncière et des taxes annexes, à l'exclusion des taxes supportées par l'occupant (taxe d'habitation, taxe d'enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage).

Les intérêts d'emprunt. Sont déductibles du revenu imposable les intérêts des emprunts souscrits pour l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration de l'immeuble loué.

Le résultat foncier

Pour le résultat foncier, il faut distinguer deux hypothèses.

1/ Après déduction des frais et charges, le résultat est positif : il s'agit alors d'un bénéfice foncier. Ce revenu est porté sur la déclaration n°2042 avec les autres revenus.

2/ Le résultat est négatif, c'est-à-dire que les frais et charges à déduire sont plus importants que les loyers perçus : on parle alors de déficit foncier. Ce déficit foncier s'impute, sous conditions (le déficit doit résulter de dépenses autres que les intérêts d'emprunt), sur le revenu global dans la limite de 10.700 € par an. La fraction du déficit supérieure à 10.700 € et celle résultant des intérêts d'emprunt s'imputent seulement sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Dispositifs de défiscalisation : quelles obligations déclaratives ?

Pour bénéficier d'un dispositif de défiscalisation, vous devez exercer une option auprès de l'administration fiscale pour la première année d'application du dispositif. Cette demande doit être formulée au titre de l'année de l'achat ou de l'achèvement des travaux, même si le logement n'était pas encore loué en 2020.

Vous devez également vous engager à louer pour une durée minimum (6 ou 9 ans en Pinel, possibilité de prolonger à 12 ans). Une fois exercée, l'option est irrévocable pour toute la durée d'engagement de location. Des pièces justificatives sont également exigées, notamment une copie du bail.

Par la suite, chaque année, il faut remplir, en plus de la déclaration de revenu générale, un formulaire spécifique.

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