Vous êtes LMP ou LMNP ? Attention à la plus-value lors de la vente

LMNP : Comment se calcule la plus-value ?

Lors de la revente, le LMNP au régime réel relève du régime des plus-values des particuliers.

Des abattements progressifs s'appliquent selon la durée de détention :

• Après 22 ans, la plus-value est totalement exonérée d'impôt sur le revenu ;
• Après 30 ans, elle est également exonérée de prélèvements sociaux (17,2 %)

👉Le taux de base, avant abattements, est de :

• 19 % d'impôt sur le revenu
• 17.2 % de prélèvements sociaux
• Soit 36. 2 % au total.

😟 La réforme 2025 oblige la réintégration des amortissements !

Jusqu'en 2025, les amortissements déduits pendant la location n'étaient pas réintégrés dans le calcul de la plus-value. C'était l'avantage historique du LMNP : on profitait des amortissements à la location sans en payer le prix à la revente. La loi de finances 2025 a mis fin à cet avantage.

🚨Les amortissements déduits réduisent le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value

Avec la loi de finances 2025, le fisc réintègre désormais les amortissements déduits pendant la location dans le calcul de la plus-value à la revente. Résultat : la base imposable augmente mécaniquement.

	Avant 2025	Après 2025
Prix d'achat retenu	200 000 €	160 000 € (200 000 - 40 000)
Amortissements déduits	non réintégrés	- 40 000 €
Prix de vente	280 000 €	280 000 €
Plus-value imposable	80 000 €	120 000 €

👉LMNP : Des cas d'exonération assez nombreux !

La plus-value immobilière réalisée lors de la vente d'un logement est en principe taxée. Toutefois, il existe de nombreux cas d'exonération d'impôt. C'est notamment le cas de la vente de la résidence principale ou d'un bien détenu depuis plus de 30 ans.

LMP : Comment se calcule la plus-value ?

Comme en LMNP, le LMP permet de déduire des amortissements chaque année sur la valeur du bien et du mobilier. 

Mais le LMP c'est aussi :

Si votre activité est déficitaire, ce déficit vient directement s'imputer sur votre revenu global, c'est-à-dire sur vos salaires, retraites ou autres revenus. Concrètement, plus votre tranche d'imposition est élevée, plus cet avantage est puissant

👉Court terme, long terme : 2 impositions

Contrairement au LMNP, les abattements se calculent différemment et on distingue:

1. La plus-value à court terme correspond au total des amortissements déduits pendant toute la durée de la location. Elle est imposée au barème progressif de l'impôt sur le revenu, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux (17.2 %). Cette somme vient s'ajouter aux autres revenus de l'année de la vente et est taxée comme un salaire. Plus votre tranche d'imposition est élevée, plus la note est lourde. En LMP, la réintégration des amortissements a toujours existé.
2. La plus-value à long terme correspond au reste, c'est-à-dire à la hausse réelle de valeur du bien sur le marché. Elle est imposée à un taux forfaitaire de 30 % (12,8 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux). La plus-value à long terme (PVLT) qui bénéficie d'un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la 5ᵉ année, conduisant à une exonération totale après 15 ans.

📌 Exemple sur une vente à 280 000 €

Appartement acheté 200 000 € et revendu 280 000 €. Vous avez déduit 40 000 € d'amortissements pendant la location. La plus-value brute est de 80 000 €, répartie ainsi :

• Plus-value à court terme : 40 000 € (les amortissements), imposés au barème progressif + 17,2 % ;
• Plus-value à long terme : 40 000 € imposés à 30 % forfaitaires.

👉LMP : Existent-ils des cas d'exonération ?

Si vos recettes locatives annuelles n'ont pas dépassé 90 000 € (HT) sur les deux années précédant la vente et que vous exercez cette activité depuis au moins 5 ans*, vous bénéficiez d'une exonération totale de la plus-value, court terme et long terme confondus.

*L'exonération prévue à l'article 151 septies du CGI est subordonnée à la condition que l'activité ait été exercée à titre professionnel pendant au moins cinq ans. Le délai de cinq ans court à compter de la date du début de l'exercice effectif à titre professionnel de l'activité et s'achève à la date de clôture de l'exercice ou à la fin de la période d'imposition au titre duquel ou de laquelle la plus-value nette est déterminée.

Entre 90 000 € et 126 000 € de recettes, l'exonération est partielle et dégressive. Au-delà de 126 000 €, elle ne s'applique plus.

🙋‍♀️En réalité, le vrai frein pour atteindre le statut LMP, c'est moins ce plafond de 90 000 € hors taxes (HT) que la condition de revenus locatifs supérieurs à 23 000 € et représentant plus de 50 % des revenus du foyer fiscal ce qui est beaucoup plus restrictif pour la plupart des gens.

LMP ou LMNP : Est-ce le statut au moment de la vente qui décide tout

Le BOFiP est clair sur ce point : Seule la durée exercée à titre professionnel compte. Les années en LMNP ne sont pas une activité professionnelle au sens fiscal : elles ne s'accumulent donc pas pour atteindre le délai de 5 ans requis. Seules les années en LMP comptent.