Logement occupé « gratuitement » par un proche : comment le récupérer ?

Pouvez-vous vendre ou louer le logement ? Oui, mais...

• Oui, vous pouvez vendre. Vous pouvez même vendre avec un occupant, mais c’est souvent plus compliqué (et moins valorisé).
• Oui, vous pourrez relouer, mais pas tant que le proche est dans les lieux : il faut d’abord récupérer la jouissance du logement, soit amiablement, soit par une procédure.

👉Le point décisif, c’est la qualification de l’occupation : prêt à usage (commodat) (gratuit) ou bail verbal (souvent lié à une contrepartie, même déguisée). Le régime juridique, les délais et votre marge de manœuvre changent complètement.

⌛La situation en 30 secondes

Comment reprendre légalement un logement prêté à usage ?

Selon l'article 1875 du Code civil : « Le prêt à usage est un contrat par lequel l'une des parties livre une chose à l'autre pour s'en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s'en être servi ».

Le commodat est donc bien un acte par lequel vous confiez un bien à une personne afin qu'elle puisse l'utiliser, avec l'obligation de vous le restituer. En règle générale, le prêteur ne récupère son bien qu'après l'échéance convenue ou, si aucun délai n'a été fixé, après que l'objet a été utilisé pour la finalité prévue.

👉Aucun terme n’a jamais été prévu (et l’usage est « permanent », comme un logement)

La jurisprudence vous apporte une solution claire : selon la Cour de cassation, pour un prêt d'objet à usage permanent sans durée définie, le prêteur peut y mettre un terme à tout moment, sous réserve d'accorder un préavis raisonnable*

👉En pratique, votre « procédure simple »

• Envoyez une notification officielle (par lettre recommandée avec accusé de réception ou via un commissaire de justice) pour mettre un terme au contrat de prêt et établir une date précise de départ.
• Accordez un délai de préavis adapté (la notion de « raisonnable » varie selon votre durée d'occupation et les circonstances spécifiques).

📌Exemple de commodat

Votre sœur occupe gratuitement votre appartement depuis 7 ans, bien que l'arrangement initial éfût« temporaire jusqu'à ce qu'elle trouve un emploi ». Pour récupérer votre logement, envoyez-lui une lettre recommandée avec accusé de réception en lui laissant 3 à 4 mois pour partir. Cette démarche respecte la procédure légale.

Si elle refuse de quitter les lieux, un juge pourrait ordonner la restitution du bien ou son expulsion, car votre demande repose sur une base juridique valable. Assurez-vous simplement d'accorder un délai raisonnable et de conserver la preuve de votre notification.

🙋‍♀️ À noter : si un besoin pressant et imprévu vous tombe dessus (mutation, séparation, etc.), le Code civil prévoit une possibilité d’intervention du juge pour une restitution anticipée (article 1889).

Bail verbal : un cadre plus restrictif pour la reprise

Un bail verbal est juridiquement valable et reste soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. En l'absence de congé signifié, ce contrat se renouvelle automatiquement par tacite reconduction.

Conséquence immédiate : la récupération du logement n'est pas possible à votre convenance. Pour reprendre possession du bien (que ce soit pour le vendre, y habiter vous-même ou pour un autre motif légitime et sérieux), vous devez obligatoirement signifier un congé en bonne et due forme, respectant les conditions de motif, de formalisme et de préavis légal*.

📌Exemple de bail verbal

Si votre neveu vous donne 500 € chaque mois en disant que c'est « pour participer », attention ! Quand l'argent arrive de façon régulière, toujours du même montant, et sans lien avec les vraies dépenses de la maison, vous risquez des problèmes. Un juge pourrait considérer que c'est en fait un loyer déguisé, ce qui ferait de votre neveu un locataire officiel. Dans ce cas, vous ne pourriez pas lui demander de partir quand vous voulez. Vous seriez obligé de suivre les règles d'expulsion d'un locataire : envoyer un congé officiel et souvent attendre la fin du bail avant qu'il ne parte.

Vendre : libre ou occupé, ce n’est pas la même vente

• Vendre libre : c’est généralement le meilleur scénario… mais il faut d’abord obtenir le départ.
• Vendre occupé : possible, mais vous vendez avec une contrainte (donc souvent avec une négociation plus dure).

En cas de vente d'un bien loué, le Code civil garantit que « la vente ne rompt pas le bail ». L'acheteur ne peut expulser un locataire dont le bail présente des garanties suffisantes. Quand vous vendez un logement occupé, l'acquéreur devient le nouveau propriétaire et doit respecter le contrat existant (sauf procédures spécifiques de résiliation ou d'échéance).

⚠️Le piège à éviter ! « Le faire partir » vous-même

Face à une situation injuste, évitez de vous faire justice vous-même. Le Code pénal punit sévèrement quiconque contraint une personne à quitter son logement sans intervention légale de l'État, que ce soit par manœuvres, menaces ou contraintes : vous risquez 3 ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende.

Pour procéder à une expulsion, respectez impérativement les procédures légales et, si besoin, sollicitez le concours de la force publique dans le cadre réglementaire prévu.

Foire aux questions

Le logement est gratuit, mais il paye les charges : commodat ou bail ?

Souvent commodat… si c’est réellement le remboursement de charges. Mais si la somme est fixe, mensuelle et déconnectée des charges réelles, on se rapproche d’une logique de loyer : risque de bail verbal.

Quel préavis raisonnable en commodat ?

Il n’y a pas de chiffre automatique : les juges apprécient selon les circonstances. Le principe, lui, est clair : fin possible avec préavis raisonnable si aucun terme n’a été fixé pour un usage permanent. 

Puis-je vendre si mon proche refuse de partir ?

✅Oui, mais vous vendez occupé (dossier plus difficile, prix souvent impacté). Si c’est un locataire, la vente ne fait pas disparaître le bail.

Puis-je changer la serrure « parce que c’est mon logement » ?

❌Non. C’est précisément le type de comportement visé par l’infraction d’expulsion illicite.

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