Le locataire a signé le bail… puis s’est rétracté : que pouvez-vous faire ?

Un contrat signé = un engagement ferme, sans rétractation possible

Dès lors que le bail est signé, les deux parties sont juridiquement engagées. Il ne s’agit pas d’une simple promesse ou d’une réservation : la signature scelle le contrat de location, même si l’entrée dans les lieux n’a pas encore eu lieu.

👉 Contrairement à ce que l’on observe pour certains contrats conclus à distance (vente en ligne, assurance…), le bail d’habitation ne prévoit aucun droit de rétractation, que ce soit pour le locataire ou pour le bailleur, même si le contrat a été signé à distance.

Le locataire est obligé de donner congé

Si le locataire souhaite renoncer à la location après signature, il doit donner congé dans les règles prévues par la loi. Le contrat reste en vigueur tant qu’un congé régulier n’a pas été reçu. Et surtout, le délai de préavis commence non pas à l’envoi de la résiliation, mais à compter de la date d’effet du bail, c’est-à-dire la date d’entrée dans les lieux mentionnée au contrat. Cela reste vrai même si le logement est resté inoccupé.

📌 Exemple : un locataire signe un bail pour un appartement à Marseille, avec une entrée prévue le 1er octobre. Il envoie une lettre de congé le 20 septembre. Le préavis ne commence pas le 20 septembre, mais le 1er octobre.

Durée du préavis

• Location vide : 3 mois (réduit à 1 mois dans les zones tendues ou sur motifs légaux) ;
• Location meublée : 1 mois.

Sans congé en bonne et due forme, le bail continue

L'erreur fréquente du locataire est de penser qu’il suffit d’envoyer un SMS, un mail ou une déclaration orale pour annuler le bail. En réalité, le congé doit être donné formellement (par lettre recommandée avec AR, acte d’huissier ou remise en main propre contre récépissé). Sans cela, le bail court toujours, et les loyers restent dus.

👉Même en cas de non-occupation, le locataire reste tenu de ses engagements : paiement du loyer et des charges jusqu’à la fin du préavis.

⤵️ Le propriétaire ne peut pas résilier unilatéralement

Le propriétaire n’a aucune latitude pour « annuler » un bail signé, même si le locataire ne se présente pas. Une fois signé, le bail est opposable, et le bailleur doit respecter les règles de congé, qui ne permettent pas de mettre fin au bail en dehors de conditions précises (reprise pour habiter, vente, motif légitime et sérieux... et à l’échéance du contrat).

👉La seule alternative : une résiliation d’un commun accord

La résiliation amiable est la seule voie simple pour mettre fin au bail en dehors d’un congé classique. Elle suppose l’accord écrit et mutuel des deux parties. Dans cette hypothèse, le bail prend fin à la date convenue, sans qu’un préavis ne s’applique.

✍️ Modèle de clause : « Les parties conviennent d’un commun accord de mettre fin au bail signé le [...], à compter du [....]. Le logement n’ayant jamais été occupé, aucun état des lieux d’entrée ne sera effectué ».

C’est une solution souvent choisie lorsque ni le locataire ni le propriétaire ne souhaitent faire traîner une situation stérile. Mais elle ne peut jamais être imposée unilatéralement.

FAQ express

👉Peut-on réclamer un loyer si le locataire ne vient pas ?

✅ Oui, à condition que le bail n’ait pas été rompu par un congé valable ou une résiliation amiable. Le locataire est tenu :

• De payer les loyers à compter de la date d’effet du bail ;
• Et ce, jusqu’à la fin du préavis légal.

📌 Exemple : Le bail d’un 2 pièces à Bordeaux a été signé le 1er août pour une prise d'effet le 1er septembre. Le locataire change d'avis. Sur demande du propriétaire il envoie un congé qui est reçu le 16 août. Le préavis court à partir du 1er septembre, jusqu’au 30 septembre (bail vide, zone tendue). Le locataire est redevable d'un mois de loyers, même s’il n’est jamais entré dans le logement.

👉Le bailleur peut-il relouer pendant le préavis ?

✅ Oui. Si le locataire a donné congé, il est tout à fait possible de relouer dès qu’un nouvel occupant est trouvé.

• Si le nouveau bail prend effet à la fin du préavis du locataire, le loyer est dû en intégralité jusqu’à la date de fin de préavis ;
• Si le nouveau bail prend effet avant la fin du préavis, le locataire sortant est dispensé du paiement du loyer à partir de la date d'effet du nouveau contrat. 

👉 Le propriétaire peut aussi proposer au locataire de signer une résiliation amiable anticipée dès qu’un nouveau locataire est trouvé.

Conclusion

Une fois le bail signé, ni le locataire ni le propriétaire ne peuvent revenir sur leur engagement unilatéralement. Le locataire doit impérativement donner congé dans les formes prévues, et respecter un préavis qui court à partir de la date d’effet du contrat, même s’il n’a jamais emménagé. Le bailleur, de son côté, ne peut pas reprendre le logement ni le relouer sans un accord écrit.

👉 La résiliation amiable, formalisée par écrit, reste la seule voie simple pour mettre un terme au contrat avant même son exécution. À défaut, chacun doit respecter ses obligations contractuelles.