Expulsion du locataire : les étapes à respecter en cas d’impayés

L’expulsion d’un locataire pour impayés de loyer est une procédure encadrée par la loi, complexe et strictement réglementée. Ce processus, qui peut prendre plusieurs mois, voire des années, suit des étapes précises. Voici un guide pratique pour comprendre les démarches à entreprendre, les recours possibles pour éviter une expulsion, ainsi que les exceptions pouvant interrompre la procédure.

La procédure d'expulsion en 5 étapes

1️⃣ Tenter une résolution amiable

Avant d’envisager une procédure judiciaire, il est impératif de tenter une solution amiable. Cette étape peut inclure :

• un rappel de paiement : dès le premier mois d’impayé, le propriétaire doit adresser un courrier informant le locataire du retard, idéalement en recommandé avec accusé de réception. Il est impératif de ne pas laisser s'accumuler les impayés avant d'agir ;
• un dialogue ouvert : une bonne communication peut permettre d'identifier les difficultés du locataire en amont et permettre de lui proposer un échéancier pour étaler les paiements ;
• activez les garanties du contrat : caution solidaire, assurance loyers impayés ou Garantie Visale. En cas de caution solidaire, contactez-la pour les sommes dues. Pour une assurance, vérifiez les conditions du contrat (lettre de mise en demeure ou commandement par huissier). Avec la Garantie Visale, déclarez l’impayé dès un mois de loyers et charges non payés.

📨 Modèle de lettre pour relance d’impayés

2️⃣ L’envoi d’un commandement de payer par huissier

En cas d’impayés persistants, un commandement de payer peut être envoyé dès deux mois de loyers impayés. Rédigé par un commissaire de justice, ce document ordonne au locataire de régler sa dette. Contenu du commandement de payer :

• le délai accordé pour payer la dette (6 semaines) ;
• le montant mensuel du loyer et des charges ;
• le décompte de la dette ;
• la mise en garde sur les conséquences d’un non-paiement, notamment la résiliation du bail ;
• l'adresse du fonds de solidarité pour le logement (FSL) auquel le locataire peut demander une aide financière.

🙋‍♀️ Le locataire dispose de six semaines, pour régulariser sa dette ou proposer un échéancier au propriétaire. Passé ce délai, le propriétaire peut enclencher la phase judiciaire pour le contraindre à payer les sommes dues et quitter le logement.

3️⃣ Troisième étape : La saisine du tribunal judiciaire

En l’absence de régularisation après le commandement de payer, le propriétaire peut saisir le tribunal judiciaire pour demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

 4️⃣ L’obtention d’un commandement de quitter les lieux

Si le tribunal ordonne l’expulsion, le commissaire de justice envoie au locataire un commandement de quitter les lieux, accordant généralement un délai de deux mois pour partir volontairement. Pendant ce délai, le locataire peut régulariser sa situation pour suspendre l’expulsion ou négocier un accord à l’amiable avec le bailleur.

👉 Ce commandement doit contenir certaines mentions obligatoires pour être valable :

• le titre exécutoire justifiant l’expulsion ;
• le juge à saisir pour demander des délais ou contester l’expulsion ;
• la date limite pour libérer le logement ;
• un avertissement précisant qu’après cette date, une expulsion forcée peut avoir lieu ;
• la reproduction des articles L412-1 à L412-6 du code des procédures civiles d’exécution.

5️⃣ Étape finale : l’intervention de la force publique

En cas de refus du locataire de quitter les lieux, le bailleur doit demander au préfet l’intervention de la force publique. Cette étape marque la dernière phase de la procédure, mais elle peut être longue : le préfet dispose d’un délai légal de deux mois pour répondre.

• Si le préfet refuse, le bailleur peut obtenir une indemnisation pour trouble de jouissance.
• Lorsque l’accord est donné, l’huissier coordonne avec les forces de l’ordre pour procéder à l’expulsion effective. Celle-ci ne peut se faire qu’en journée et jamais durant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars.

Les exceptions qui peuvent suspendre ou arrêter la procédure

Certaines situations spécifiques peuvent retarder, suspendre ou annuler la procédure d’expulsion.

Prévenir les impayés : un enjeu clé pour les propriétaires

Pour éviter d’en arriver à une procédure aussi lourde, il est conseillé aux propriétaires de :

• sélectionner avec soin leurs locataires en vérifiant la solidité financière (revenus, garanties) ;
• souscrire à une assurance loyers impayés (GLI) qui couvre les dettes en cas de défaut de paiement ;
• maintenir un dialogue ouvert et réactif avec leurs locataires en cas de difficulté.

En conclusion

L’expulsion d’un locataire pour impayés de loyer est une démarche longue et coûteuse, nécessitant de respecter des étapes strictes et encadrées par la loi. Elle doit rester une solution de dernier recours, après avoir exploré toutes les alternatives possibles.