Propriétaire : que faire si votre logement est suroccupé ?

On parle de suroccupation quand trop de personnes vivent dans un logement trop petit par rapport à sa surface. La loi (article R 156-1 du Code de la construction et de l’habitation) fixe des seuils minimums à respecter pour que le logement reste « décent » :

• 14 m² (et 33 m³) par personne pour les 4 premiers occupants,
• puis 10 m² (et 23 m³) par personne au-delà.

⚠️ Cependant, cette règle n’est pas automatiquement applicable à la location privée. Ces critères s’appliquent principalement aux constructions neuves ou aux logements faisant l’objet d’une réglementation spécifique (notamment les logements sociaux), mais ils constituent une référence utile dans le cadre d’un contentieux lié à la suroccupation.

Une suroccupation peut-elle justifier une résiliation ?

Le bail d’habitation n’interdit pas formellement la présence de plusieurs personnes dans un logement. Mais certains abus peuvent justifier une action du propriétaire.

👉 Ce que disent les tribunaux

La jurisprudence montre que la suroccupation ne suffit pas toujours à justifier une résiliation, sauf si elle entraîne des troubles concrets.

📌 Pas de trouble avéré, pas de résiliation

Un studio de 18 m² occupé par un couple et leur enfant n’a pas été jugé suroccupé, car aucune nuisance particulière n’était démontrée (CA Paris, 21 nov. 2013).

📌 Résiliation validée en cas de nuisances

Résiliation du bail confirmée car un T2 de 30 m² était occupé par 6 personnes, provoquant des nuisances sonores et des dégradations dans la copropriété (CA Versailles, 12 mai 2020).

Le juge appréciera au cas par cas, en fonction de la surface, du nombre d’occupants, mais surtout des conséquences concrètes (insalubrité, nuisances, conflits avec les voisins, dégradation du bien…).

Suroccupation ou sous-location déguisée ?

Dans certains cas, la suroccupation masque en réalité une sous-location illégale, notamment lorsque le locataire perçoit une contrepartie financière.

📌 Exemple : Un studio de 20 m² sous-loué en colocation à 2 personnes sur Airbnb peut justifier la résiliation immédiate du bail.

Comment réagir en tant que propriétaire ?

Si vous suspectez une suroccupation, voici les étapes à suivre.

📌 Exemple de formulation simple

« Je constate que le logement situé au [adresse] semble actuellement occupé par un nombre de personnes excessif au regard de sa surface. Cette situation entraîne des nuisances et constitue un usage non conforme au contrat de location. Je vous invite à régulariser la situation sous 15 jours, faute de quoi je me verrai contraint d'engager une procédure. »

👉 En l’absence de réponse ou de régularisation, vous pourrez alors saisir le tribunal judiciaire pour demander la résiliation du bail, à condition de pouvoir démontrer l’usage abusif du logement ou les troubles causés.

Et si le logement est insalubre ?

Dans certains cas extrêmes, la suroccupation peut transformer un logement en habitat indigne. Vous pouvez alors signaler la situation à la mairie ou à la DREAL, qui pourra lancer une procédure d’insalubrité. Cela n’entraîne pas automatiquement la résiliation du bail, mais peut conduire à un relogement des occupants.

En conclusion

La suroccupation, bien qu’inconfortable pour un propriétaire, ne suffit pas toujours à justifier une résiliation du bail. Il faut prouver que cette situation constitue un usage anormal du bien ou qu’elle entraîne des nuisances concrètes. Une action en justice n’est pertinente qu’en dernier recours, et il est souvent préférable de privilégier le dialogue ou d’agir sur d’autres fondements juridiques (sous-location illégale, insalubrité, dégradations...).