Reconduction tacite ou renouvellement de contrat : la confusion qui peut vous coûter cher

🔁 La reconduction tacite : un prolongement automatique

En l'absence de congé notifié par l'une ou l'autre des parties, la législation prévoit que le contrat de bail se renouvelle automatiquement par tacite reconduction. En pratique, cela signifie que :

1. Le contrat initial continue de produire ses effets ;
2. Toutes les clauses restent inchangées : loyer, dépôt de garantie, conditions d’occupation, etc. ;
3. La durée repart pour un cycle complet (3 ans ou 1 an selon le cas).

💡 Exemple : Vous avez signé un bail le 1er juillet 2023 pour 3 ans. Si ni vous ni votre locataire ne donnez congé avant le 31 décembre 2025 (6 mois avant l’échéance pour vous et 3 ou 1 mois avant l'échéance pour le locataire), le bail sera automatiquement reconduit jusqu’au 30 juin 2028, sans qu’aucune démarche ne soit nécessaire.

🤝 Le renouvellement du bail : l’occasion de renégocier

Le renouvellement du bail : comment ça marche ?

Le renouvellement du bail est une démarche volontaire, qui suppose un accord entre le propriétaire et le locataire. Il se traduit par la signature d’un nouveau contrat, avec une nouvelle durée. Ce renouvellement est possible aussi bien en location vide qu’en location meublée. Il permet au propriétaire :

• De mettre à jour les clauses du bail ;
• De réviser le loyer dans les conditions prévues par la loi ;
• De renforcer les garanties (nouvelle caution, assurance obligatoire…) ;
• D’adapter le contrat à la situation actuelle du bien ou du locataire.

💡Exemple : Votre bail arrive à échéance le 30 juin 2024. Vous contactez votre locataire au printemps 2024 et lui proposez un nouveau bail pour 3 ans, avec un loyer ajusté au marché. Si le locataire accepte, vous signez ensemble un contrat actualisé.

Renouvellement du bail avec un nouveau loyer : ce qu’il faut savoir

👉  Logements classés F ou G : attention !

Depuis le 24 août 2022, pour les passoires énergétiques : les logements classés F ou G, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer lors d’un renouvellement de bail ou d’une reconduction tacite.

👉 Zone tendue

Dans les villes soumises à l’encadrement des loyers, le loyer peut être réévalué dans la limite de l’indice de référence des loyers (IRL), si une clause du bail le prévoit. Une réévaluation à l'occasion d'un renouvellement est possible dans 2 cas :

1. Loyer manifestement sous-évalué ;
2. Loyer manifestement sous-évalué + travaux d'amélioration de confort ou de mise aux normes de décence.

👉 Zone détendue

Le propriétaire qui opte pour un renouvellement avec augmentation du loyer à l'échéance du bail, ne peut le faire que si le loyer est manifestement sous-évalué en comparaison aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Avec sa proposition de renouvellement, le propriétaire doit fournir au moins 3 références (6 pour les agglomérations de plus d'un million d'habitants).

👉 Zones avec encadrement spécifique

Dans les villes (Paris, Lille, Plaine Commune, Lyon, etc.) ayant mis en place un plafonnement de loyer avec des loyers de références, des règles particulières s’appliquent. Le propriétaire peut demander une réévaluation uniquement si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré. 

Quelle procédure pour un renouvellement de bail ?

• Le propriétaire doit adresser sa proposition de renouvellement par courrier recommandé avec accusé de réception au moins 6 mois avant la fin du bail. Dans cette lettre il doit reproduire l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989.
• Le propriétaire doit joindre à sa proposition des références précises de loyers : au moins 6 références en agglomération de plus d'un million d'habitants, 3 dans les autres cas. Chaque référence doit indiquer l'adresse, l’étage de l’appartement et les commodités du logement (ascenseur, annexes, etc), le descriptif (surface, nombre de ses pièces principales, équipements, etc), l’époque de construction de l’immeuble, la durée d'occupation du locataire, le loyer.

👉 Le locataire refuse la proposition ou ne répond pas

Pour que le renouvellement soit possible, le locataire doit donner son accord. S'il refuse la proposition ou ne répond pas :

• Vous ou le locataire pouvez saisir la commission départementale de conciliation (gratuitement). La commission rendra un avis dans les 2 mois.
• Si devant la commission aucun accord n’est trouvé, il est possible de saisir le tribunal judiciaire.
• Si aucune procédure n'est engagée, on en revient à la reconduction tacite : mêmes conditions qu'antérieurement (même loyer).

👉 Le renouvellement est obtenu par accord ou par jugement

Si le locataire donne son accord pour le renouvellement du bail avec augmentation du loyer, ou elle s'il est acté par un jugement, il doit y avoir une formalisation : signature d'un nouveau contrat ou redaction d'un avenant au contrat.

👉 Comment appliquer l’augmentation de loyer ?

L’augmentation du loyer ne peut pas s’appliquer en une seule fois : elle doit obligatoirement être étalée sur plusieurs années. Voici comment procéder en fonction de la durée du bail et du montant de l’augmentation.

📝 En conclusion : anticipez toujours l’échéance de votre bail

Si vous souhaitez réévaluer le loyer ou sécuriser vos conditions locatives, le renouvellement du bail est un levier essentiel. Attention toutefois à bien respecter les règles applicables selon la localisation de votre bien : délais de notification, encadrement spécifique en zone tendue, justificatifs à fournir… Une bonne anticipation est la clé pour défendre vos intérêts en toute légalité.