Dégradations, impayés, ménage… ce que le locataire doit vraiment payer en partant

✅ Ce que le propriétaire peut retenir

Trois types de frais peuvent être retenus sur le dépôt de garantie :

1. Les dégradations constatées dans l’état des lieux de sortie ;
2. Les loyers et charges impayés ;
3. Les frais de nettoyage si le logement est rendu sale.

⚠️ Mais attention ! Toute retenue doit être justifiée, et surtout mentionnée dans l’état des lieux de sortie. Ce qui n’y figure pas n’est pas opposable au locataire. Et l’usure naturelle liée au temps, la vétusté ne peut jamais être facturée.

Dégradations : quel pourcentage retenir au locataire ?

Quand un élément est abîmé par un usage anormal (porte rayée, vitre fendue, mur couvert de traces), le propriétaire peut facturer la remise en état. Mais il doit tenir compte de l’ancienneté de l’équipement, et ne peut jamais facturer comme si tout était neuf.

📌 Exemple : peinture murale

• La peinture a été refaite il y a 5 ans.
• Durée de vie estimée : 10 ans.
• Le mur présente des traces de fumée.
• Le devis est de 400 €.

👉 Le mur ayant perdu 50 % de sa valeur, le locataire ne paiera que 200 €.

📌 Exemple : parquet stratifié abîmé

• Pose du parquet : il y a 6 ans.
• Durée de vie : 15 ans.
• Devis : 600 €.

👉 Le locataire prend en charge 60 % soit 360 €.

📌 Exemple : carrelage fissuré

• Carrelage ancien de 20 ans.
• Durée de vie estimée : 30 ans.
• Devis : 900 €.

👉 Le locataire paie 33 %, soit 300 €, le reste est pour le propriétaire.

La vétusté : une usure normale jamais facturable au locataire

La vétusté désigne l’usure normale liée au temps. Elle reste à la charge du propriétaire. Un joint jauni, une moquette passée, un robinet entartré après 15 ans d’usage : ce sont des signes d’usage normal, non facturables. Même en cas de dégradation, la vétusté réduit la part due par le locataire.

📌 Exemple : Moquette usée

• Moquette posée il y a 8 ans (durée de vie : 8 ans).
• Elle est tachée au départ du locataire.

👉 Aucune retenue possible : l’équipement est en fin de vie.

Quel outil pour appliquer la vétusté ?

Il n’existe aucune grille de vétusté officielle, imposée par la loi. Toutefois, la loi ALUR prévoit que le propriétaire et le locataire peuvent convenir dès la signature du bail d’appliquer une grille convenue par accord.

🙋‍♀️ PAP recommande d’annexer une grille de vétusté au contrat de location, pour encadrer clairement les règles en fin de bail. Une grille type est proposée sur PAP.fr, adaptée aux logements du parc privé.

Nettoyage : toujours à la charge du locataire

Le logement doit être rendu propre. Si ce n’est pas le cas, le propriétaire peut retenir les frais de ménage en totalité, sans appliquer d’abattement pour vétusté. Dans l'état des lieux de sortie, le propriétaire doit mentionner clairement que l'état de propreté du logement restitué nécessite impérativement un service de nettoyage. En l'absence d'une telle mention aucune somme ne pourra être retenue au titre du nettoyage du logement.

📌 Exemple : logement sale

• Cuisine grasse, salle de bains entartrée, poussière partout.
• Devis de nettoyage : 180 €.

👉 Le locataire devra payer les 180 €, même si le logement est ancien.

20 % de retenues pour la régularisation des charges de copropriété

Quand le locataire quitte les lieux avant la régularisation annuelle des charges, le propriétaire peut conserver une provision à condition de régulariser ensuite. La législation permet au propriétaire de retenir jusqu'à 20 % de la caution dans l'attente du décompte des charges locatives.

📌 Exemple : provision pour charges

• Départ en juin, décompte prévu en décembre. Le dépôt de garantie était de 1 000 €.
• Le propriétaire peut retenir 200 € au titre de la régularisation des charges.

👉 Une fois le décompte reçu, il dispose d'un mois pour faire la régularisation avec le locataire.

Loyers et charges impayés : des retenues légitimes

Les impayés peuvent être retenus sur le dépôt de garantie, à condition d’être prouvés. Le propriétaire doit fournir des justificatifs (quittances, relances, relevé de charges…).

❌ Ce que le propriétaire ne peut pas retenir

• Des sommes non mentionnées dans l’état des lieux de sortie ;
• Des frais pour vétusté normale ;
• Des coûts liés à des travaux d’amélioration (nouvelle cuisine, rénovation...) ;
• Des frais de remise en location (diagnostics, annonces, etc.).

Conclusion : un calcul encadré et justifié

Le dépôt de garantie ne peut être utilisé que pour réparer des dégradations anormales, couvrir des impayés ou faire le ménage si besoin. Le propriétaire doit justifier chaque retenue par un devis ou une facture et respecter l’usure normale des équipements. Pour éviter les litiges, mieux vaut documenter l’état du logement, s’appuyer sur des devis précis, et respecter les durées de vie théoriques.