Dégradations, impayés, ménage… ce que le locataire doit vraiment payer en partant
À la fin d'un bail, le dépôt de garantie crée souvent des tensions. Le locataire veut le récupérer en totalité, tandis que le propriétaire souhaite en retenir une partie pour réparations, nettoyage ou impayés. Comment calculer ce que le locataire doit réellement payer ?

- ✅ Ce que le propriétaire peut retenir
- Dégradations : quel pourcentage retenir au locataire ?
- La vétusté : une usure normale jamais facturable au locataire
- Nettoyage : toujours à la charge du locataire
- 20 % de retenues pour la régularisation des charges de copropriété
- ❌ Ce que le propriétaire ne peut pas retenir
📌 En résumé
En cas de vandalisme manifeste, le locataire peut être redevable de 100 % des réparations, sans réduction liée à la vétusté.
✅ Retenues autorisées | Dégradations, impayés, nettoyage si mentionnés dans létat des lieux |
Calcul au prorata de vétusté | Retenue réduite selon lâge de léquipement, jamais au prix du neuf |
❌ Retenues interdites | Vétusté normale, frais non justifiés, travaux damélioration, frais de relocation |
Bonnes pratiques | Grille de vétusté conseillée, justificatifs obligatoires, état des lieux détaillé |
✅ Ce que le propriétaire peut retenir
Trois types de frais peuvent être retenus sur le dépôt de garantie :
- Les dégradations constatées dans létat des lieux de sortie ;
- Les loyers et charges impayés ;
- Les frais de nettoyage si le logement est rendu sale.
⚠️ Mais attention ! Toute retenue doit être justifiée, et surtout mentionnée dans létat des lieux de sortie. Ce qui ny figure pas nest pas opposable au locataire. Et lusure naturelle liée au temps, la vétusté ne peut jamais être facturée.
Dégradations : quel pourcentage retenir au locataire ?
Quand un élément est abîmé par un usage anormal (porte rayée, vitre fendue, mur couvert de traces), le propriétaire peut facturer la remise en état. Mais il doit tenir compte de lancienneté de léquipement, et ne peut jamais facturer comme si tout était neuf.
📌 Exemple : peinture murale - La peinture a été refaite il y a 5 ans.
- Durée de vie estimée : 10 ans.
- Le mur présente des traces de fumée.
- Le devis est de 400 €.
👉 Le mur ayant perdu 50 % de sa valeur, le locataire ne paiera que 200 €.
📌 Exemple : parquet stratifié abîmé - Pose du parquet : il y a 6 ans.
- Durée de vie : 15 ans.
- Devis : 600 €.
👉 Le locataire prend en charge 60 % soit 360 €.
📌 Exemple : carrelage fissuré - Carrelage ancien de 20 ans.
- Durée de vie estimée : 30 ans.
- Devis : 900 €.
👉 Le locataire paie 33 %, soit 300 €, le reste est pour le propriétaire.
La vétusté : une usure normale jamais facturable au locataire
La vétusté désigne lusure normale liée au temps. Elle reste à la charge du propriétaire. Un joint jauni, une moquette passée, un robinet entartré après 15 ans dusage : ce sont des signes dusage normal, non facturables. Même en cas de dégradation, la vétusté réduit la part due par le locataire.
Équipement | Durée de vie théorique | Âge au départ | À la charge du locataire |
---|---|---|---|
Peinture murale | 10 ans | 5 ans | 50 % |
Parquet stratifié | 15 ans | 6 ans | 60 % |
Sol PVC | 15 ans | 10 ans | 33 % |
Moquette | 8 ans | 8 ans | 0 % |
Robinetterie | 15 ans | 15 ans | 0 % |
Carrelage | 30 ans | 20 ans | 33 % |
📌 Exemple : Moquette usée - Moquette posée il y a 8 ans (durée de vie : 8 ans).
- Elle est tachée au départ du locataire.
👉 Aucune retenue possible : léquipement est en fin de vie.
En revanche, en cas de vandalisme (tags, portes arrachées, équipements détruits), le locataire peut être redevable de 100 % du coût, quelle que soit lancienneté.
Quel outil pour appliquer la vétusté ?
Il nexiste aucune grille de vétusté officielle, imposée par la loi. Toutefois, la loi ALUR prévoit que le propriétaire et le locataire peuvent convenir dès la signature du bail dappliquer une grille convenue par accord.
🙋♀️ PAP recommande dannexer une grille de vétusté au contrat de location, pour encadrer clairement les règles en fin de bail. Une grille type est proposée sur PAP.fr, adaptée aux logements du parc privé.
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Nettoyage : toujours à la charge du locataire
Le logement doit être rendu propre. Si ce nest pas le cas, le propriétaire peut retenir les frais de ménage en totalité, sans appliquer dabattement pour vétusté. Dans l'état des lieux de sortie, le propriétaire doit mentionner clairement que l'état de propreté du logement restitué nécessite impérativement un service de nettoyage. En l'absence d'une telle mention aucune somme ne pourra être retenue au titre du nettoyage du logement.
📌 Exemple : logement sale - Cuisine grasse, salle de bains entartrée, poussière partout.
- Devis de nettoyage : 180 €.
👉 Le locataire devra payer les 180 €, même si le logement est ancien.
20 % de retenues pour la régularisation des charges de copropriété
Quand le locataire quitte les lieux avant la régularisation annuelle des charges, le propriétaire peut conserver une provision à condition de régulariser ensuite. La législation permet au propriétaire de retenir jusqu'à 20 % de la caution dans l'attente du décompte des charges locatives.
📌 Exemple : provision pour charges - Départ en juin, décompte prévu en décembre. Le dépôt de garantie était de 1 000 €.
- Le propriétaire peut retenir 200 € au titre de la régularisation des charges.
👉 Une fois le décompte reçu, il dispose d'un mois pour faire la régularisation avec le locataire.
Loyers et charges impayés : des retenues légitimes
Les impayés peuvent être retenus sur le dépôt de garantie, à condition dêtre prouvés. Le propriétaire doit fournir des justificatifs (quittances, relances, relevé de charges ).
❌ Ce que le propriétaire ne peut pas retenir
- Des sommes non mentionnées dans létat des lieux de sortie ;
- Des frais pour vétusté normale ;
- Des coûts liés à des travaux damélioration (nouvelle cuisine, rénovation...) ;
- Des frais de remise en location (diagnostics, annonces, etc.).
Conclusion : un calcul encadré et justifié
Le dépôt de garantie ne peut être utilisé que pour réparer des dégradations anormales, couvrir des impayés ou faire le ménage si besoin. Le propriétaire doit justifier chaque retenue par un devis ou une facture et respecter lusure normale des équipements. Pour éviter les litiges, mieux vaut documenter létat du logement, sappuyer sur des devis précis, et respecter les durées de vie théoriques.
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