Donner congé à son locataire en location meublée

Laurent Lamielle
Mis à jour par
le 24 février 2021
Juriste chez PAP.fr
© PAP

En location meublée à usage de résidence principale du locataire le congé ne peutêtre délivré au locataire qu'à chaque échéance du contrat...donc seulement chaque année pour la date anniversaire du bail.

Le logement loué constitue la résidence principale du locataire

En matière de location meublée à usage de résidence principale du locataire, les congés fonctionnent selon le même principe qu'en location vide : ils ne peuvent être donnés qu'à chaque échéance et selon les mêmes motivations.

La forme du congé

Le congé doit être donné par courrier recommandé avec demande d'avis de réception, par acte d'huissier ou par remise en main propre avec récépissé ou émargement. Tout autre moyen est à proscrire puisqu'il permettrait au locataire de contester la validité du congé. 

Vous pouvez utiliser nos modèles types de lettres de résiliation pour donner congé à votre locataire.

Le délai de préavis

Le délai de préavis est de trois mois. Ce délai court :

  • à compter du jour de la réception de la lettre recommandée (la seule présentation du courrier ne fait donc pas courir le délai de préavis !) ;
  • à compter de la signification de l'acte d'huissier;
  • à compter de la remise en main propre.

Si le délai de préavis n'est pas respecté, le congé n'est pas valable et le contrat est alors reconduit pour un an.

Pour ne pas risquer de voir le contrat se reconduire, il est recommandé d'adresser le congé quatre mois avant la fin du bail. Ainsi, dans l'hypothèse où le locataire ne réceptionne pas le courrier (en cas d'absence, d'oubli ou par malveillance), le propriétaire conserve le temps de faire appel à un huissier. Dans le cas du congé par huissier, l'avis de passage suffit : même si le locataire est absent, le délai de préavis court et le congé est valable.

Les motivations du congé

Pour être valable, le congé doit être justifié par l'un des trois motifs prévus par la loi.

Le congé pour vente. Le congé peut être motivé par la volonté de vendre le logement loué. A la différence de la location vide, le congé pour vente ne vaut pas offre de vente au profit du locataire : ce dernier ne dispose d'aucun droit de préemption et n'est donc nullement prioritaire sur la vente.
Pour délivrer un congé pour vente, vous pouvez utiliser notre modèle type de lettre.

Le congé pour reprise dite personnelle. Comme pour la location vide, le propriétaire peut en location meublée donner congé pour reprise. Peuvent uniquement bénéficier de la reprise le cercle de la très proche famille : le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire pacsé, son concubin notoire vivant avec lui depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants ou descendants, les ascendants ou descendants de son conjoint, de son concubin notoire ou de son partenaire lié par un PACS.
Attention : dorénavant le propriétaire bailleur doit justifier par écrit dans le congé du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise (par exemple : « mon logement actuel est trop petit ou trop grand » ou « mon enfant est muté dans la commune où est situé le logement ».).
Pour délivrer un congé pour vente, vous pouvez utiliser notre modèle type de lettre.

Le congé pour motif légitime et sérieux.Comme en location vide, il est possible de donner congé pour un motif légitime et sérieux. Même si cette notion n'a pas été clairement définie par la loi, il peut s'agir de fautes graves du locataire (impayés importants, défaut d'assurance, sous-location, nombreuses dégradations, troubles de voisinage graves) ou, beaucoup plus rarement, d'un motif indépendant de toute faute du locataire (démolition du logement).

Le principe est que le congé pour vente ou pour reprise doit être suivi d'effet. A défaut et si le comportement du propriétaire peut-être qualifié de frauduleux, le locataire peut contester la validité du congé et obtenir en justice des dommages et intérêts et le propriétaire peut en outre être puni d'une amende pénale pouvant aller jusqu'à 6 000€.

Le paiement des loyers et charges pendant le préavis

Comme en location vide, lorsque le congé est donné par le propriétaire, le locataire ne doit, pendant le délai de préavis, que les loyers et charges correspondant au temps où il a réellement occupé les lieux. Si le locataire quitte les lieux pendant le délai de préavis, il peut donc arrêter valablement ses paiements après l'établissement de l'état des lieux et de la remise des clés.

Le logement est loué via un bail mobilité ou un bail étudiant de neuf mois

Si le bail conclu est un bail mobilité (de un à dix mois) ou un bail étudiant de neuf mois, on parle de bail à durée déterminée. Dans ce cas, le contrat prend automatiquement fin à la date prévue au contrat, sans qu'il soit nécessaire de donner congé au locataire.

Il peut toutefois être utile de rappeler au locataire, quelques semaines avant la date d'expiration du contrat, que la location se termine et qu'il doit quitter les lieux au plus tard à telle date.

Le logement loué ne constitue pas la résidence principale du locataire

Dans cette hypothèse, aucune règle ne s'impose. C'est uniquement le contrat qui détermine les modalités du congé. Ainsi, il peut prévoir une durée de préavis inférieure ou supérieure à trois mois (en fonction de la durée de la location) et le propriétaire peut se dispenser d'avoir à motiver le congé qu'il délivre.

Même si rien ne l'impose, il est d'usage, même en location à usage de résidence secondaire, de prévoir que le locataire puisse donner congé à tout moment et le propriétaire seulement à l'échéance du contrat.


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