Dépôt de garantie : le seul cas où le propriétaire peut légalement le garder plus de 2 mois
À la fin d’une location, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai strict : 1 mois si le logement est rendu en bon état, 2 mois si des différences apparaissent entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie. Mais dans un cas précis, la loi vous autorise à conserver une partie du dépôt au-delà de ces 2 mois. Un seul, et à des conditions très encadrées.
📌 En résumé
Une fois le décompte de charges reçu, vous avez 1 mois pour restituer le solde au locataire.
| Seule exception légale | Charges en attente en immeuble collectif |
| Montant conservable | 20 % du dépôt de garantie maximum |
| Dégradations, impayés, procédure | Ne prolongent pas le délai de restitution |
Principe général : le dépôt de garantie doit être rendu en 1 ou 2 mois
Avant d’aborder l’exception, rappelons le cadre fixé par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.
| Situation à la remise des clés | Délai de restitution |
|---|---|
| États des lieux d’entrée et de sortie identiques | 1 mois |
| Différences constatées entre les 2 états des lieux | 2 mois |
👉Le point de départ est la date de remise effective des clés, et non la date de fin de bail. Si votre locataire part en avance, le délai court dès ce moment. Dans ce délai, vous pouvez déduire du dépôt les sommes justifiées : loyers impayés, charges dues, frais de remise en état appuyés par des devis ou des factures. Mais le solde restant doit être restitué dans les temps.
Dépasser le délai sans motif légal vous expose à une pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.
L’unique exception : la régularisation de charges en immeuble collectif
Si le logement est situé dans un immeuble collectif et que votre locataire réglait des provisions sur charges, vous pouvez ne pas connaître le solde exact de charges au moment de la remise des clés. La régularisation annuelle des charges intervient souvent plusieurs semaines, voire plusieurs mois, après le départ du locataire.
Dans ce cas précis, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 vous autorise à conserver une provision sur le dépôt de garantie dans l’attente de l’arrêté des comptes de charges, même au-delà du délai de 2 mois. Une fois le décompte de charges reçu, vous disposez d’1 mois pour restituer le solde au locataire.
👉Ce que la loi prévoit exactement
| Élément | Règle |
|---|---|
| Montant maximum conservé | 20 % du dépôt de garantie |
| Motif | Attente de la régularisation annuelle des charges |
| Type de logement concerné | Immeuble collectif uniquement |
| Délai de restitution du solde | 1 mois après réception du décompte de charges |
📍Exemple
Sophie quitte son appartement le 15 mars. Le dépôt de garantie est de 750 €. La régularisation des charges de copropriété n’interviendra qu’en juin. Vous lui restituez 600 € dans le délai de 2 mois, et vous conservez 150 € (20 % du dépôt) jusqu’à l’arrêté des comptes. Dès réception du décompte, vous avez 1 mois pour lui verser le solde, déduction faite de sa quote-part de charges.
Cette faculté ne s’applique pas aux maisons individuelles, où il n’existe pas de charges de copropriété à régulariser.
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Ce qui ne justifie pas de dépasser le délai
Certaines situations sont fréquemment invoquées à tort pour retarder la restitution. Dans tous ces cas, vous pouvez effectuer des retenues justifiées sur le dépôt, mais le solde doit être restitué dans le délai légal. Bloquer l’intégralité du dépôt « au cas où » n’est pas légalement fondé et vous expose aux pénalités.
| Motif invoqué | Valide pour dépasser 2 mois ? |
|---|---|
| Dégradations constatées à l’état des lieux | ❌Non : retenues possibles dans le délai, pas au-delà |
| Loyers impayés | ❌Non : à déduire dans le délai de 2 mois |
| Attente d’un devis ou d’une facture | ❌Non |
| Procédure judiciaire en cours | ❌Non : aucune dérogation légale prévue |
| Maison individuelle avec charges en attente | ❌Non : exception réservée aux immeubles collectifs |
🙋♀️Ce qu’il faut retenir
La loi ne prévoit qu’une seule situation où vous pouvez légalement conserver une partie du dépôt de garantie au-delà de 2 mois : l’attente de la régularisation annuelle des charges en immeuble collectif, dans la limite de 20 % du dépôt. Hors de ce cas, la règle des 2 mois s’impose sans exception, quel que soit le motif de la retenue.
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