Faire appel à un huissier sans prévenir le locataire : le propriétaire prend-il un risque ?

L’huissier pour l’état des lieux : dans quel cadre légal ?

La loi du 6 juillet 1989 prévoit que l’état des lieux est établi contradictoirement, c’est-à-dire en présence des deux parties. En cas de désaccord ou d’impossibilité, l’article 3-2 de cette loi autorise l’une ou l’autre des parties à faire appel à un commissaire de justice pour établir l’état des lieux.

👉Ce recours ne dispense pas le propriétaire de respecter un formalisme précis, qu’il se retrouve face à un locataire récalcitrant, absent ou déjà parti sans crier gare.

La convocation du locataire : une obligation, pas une option

Quelle que soit la situation, le propriétaire doit impérativement convoquer le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai minimum de 7 jours avant la date prévue. Si le propriétaire fait intervenir un huissier sans avoir adressé cette convocation dans les formes, l’état des lieux peut être contesté et perdre toute valeur probante devant un tribunal.

Les différents cas de figure

👉Le locataire est convoqué mais ne se présente pas

Mme Renard loue un appartement à Lyon. À la fin du bail, son locataire refuse de fixer une date pour l’état des lieux de sortie. Elle mandate un commissaire de justice et lui adresse une convocation recommandée 10 jours avant l’intervention. Le locataire ne se présente pas.

Résultat : l’état des lieux est parfaitement valable. La convocation régulière protège le propriétaire. Le locataire ne peut pas contester la procédure, même s’il était absent.

👉Le locataire a quitté les lieux sans laisser d’adresse

M. Dubois, propriétaire à Nantes, découvre un matin que son locataire a glissé les clés dans la boîte aux lettres et quitté le logement sans prévenir, sans état des lieux de sortie et sans communiquer de nouvelle adresse. La convocation reste obligatoire, même après le départ du locataire. En l’absence de nouvelle adresse connue, la lettre recommandée peut être adressée à l’ancienne adresse du logement loué : cette solution est admise en pratique, à condition que le propriétaire ne dispose d’aucune autre adresse et qu’il soit en mesure d’en justifier.

Résultat : si la convocation est régulière et que le locataire ne se présente pas, le commissaire de justice peut dresser l’état des lieux, qui sera opposable en cas de litige sur le dépôt de garantie. En l’absence de toute convocation, le propriétaire est présumé avoir accepté le logement en bon état et perd tout recours pour dégradations.

👉Le propriétaire fait venir l’huissier sans prévenir

M. Fontaine, propriétaire à Bordeaux, constate à la remise des clés que son locataire a dégradé le logement. Dans l’urgence, il mandate un huissier le jour même sans envoyer de convocation préalable.

Résultat : l’état des lieux dressé sans convocation régulière est potentiellement nul. En cas de contentieux sur le dépôt de garantie, le locataire peut contester ce document devant le juge des contentieux de la protection. Le propriétaire perd alors un élément de preuve essentiel.

Ce que l’huissier peut faire en dehors de l’état des lieux contradictoire

Il existe une situation distincte dans laquelle l’huissier peut intervenir sans convocation préalable : le constat unilatéral. Il ne s’agit pas d’un état des lieux au sens légal, mais d’un constat d’état du logement établi à la demande du propriétaire seul.

Les frais : qui paye l’huissier ?

Lorsque l’état des lieux est établi par un commissaire de justice, les frais sont partagés par moitié entre le propriétaire et le locataire, conformément à l’article 3-2 de la loi de 1989. Le tarif est réglementé et varie selon la surface du logement, d’après l’arrêté du 25 février 2026 en vigueur depuis mars 2026 :

Chaque partie acquitte la moitié de ces montants

Lorsque le locataire est introuvable ou ne répond pas, c’est le propriétaire qui avance la totalité des frais, quitte à en réclamer la moitié ultérieurement.

🙋‍♀️Ce qu’il faut retenir

Faire appel à un huissier est un droit du propriétaire, mais ce droit s’exerce dans un cadre strict. Que le locataire soit récalcitrant, absent le jour J ou déjà parti sans laisser d’adresse, la convocation par lettre recommandée avec un préavis de 7 jours reste obligatoire. C’est elle qui donne toute sa force probante à l’état des lieux. Sans cette formalité, le document peut être remis en cause, et le propriétaire se retrouve sans protection en cas de litige sur les dégradations.