Solvabilité du locataire : ce que vous avez le droit de vérifier (et ce qui est interdit)

Les locataires et leurs revenus : ce que vous pouvez demander

Le décret du 5 novembre 2015 fixe la liste limitative des documents autorisés. Vous ne pouvez pas exiger autre chose, sous peine de sanctions.

👉Revenus stables : la lecture la plus simple

Pour un salarié en CDI hors période d'essai, la lecture est directe : additionnez les 3 derniers bulletins de salaire, calculez la moyenne mensuelle nette. Déduisez les éventuelles primes exceptionnelles qui gonflent artificiellement la moyenne.

👉Revenus variables : la prudence s'impose

Les travailleurs indépendants, les artistes, les intermittents ou les commerciaux à commission présentent des revenus qui fluctuent selon l'activité. La règle des 3 fois le loyer reste un indicateur, mais elle doit être lue sur la durée.

📍Cas pratique : Deux ans de bilans valent mieux qu'un

Un graphiste freelance présente un bilan N-1 à 32 000 € nets et N-2 à 28 000 €. Sa moyenne mensuelle est d'environ 2 500 €. Pour un loyer de 800 €, le ratio est satisfaisant et la tendance est à la hausse. Dossier solide.

👉Revenus mixtes : addition ou prudence ?

Certains candidats cumulent plusieurs sources : salaire à temps partiel et activité secondaire, pension de retraite et revenus locatifs, revenus d'activité et allocations. La tentation est d'additionner. C'est possible, mais avec discernement. Les revenus réguliers et justifiables peuvent être additionnés. En revanche, les aides non pérennes (certaines allocations, indemnités ponctuelles) ne doivent pas entrer dans le calcul de la capacité locative.

📍Cas pratique : deux sources, un dossier solide

Une candidate retraitée perçoit 1 400 € de pension et 350 € de revenus fonciers justifiés par son avis d'imposition. Total : 1 750 €, soit plus de 3 fois le loyer de 550 €. Le dossier est recevable.

La règle des 3 fois le loyer : un repère, pas une vérité absolue

Le ratio « revenus égaux à 3 fois le loyer » est un standard largement utilisé. Il correspond à l'idée qu'un locataire ne devrait pas consacrer plus d'un tiers de ses revenus nets au logement. Mais ce seuil n'a aucune valeur légale : c'est un usage, pas une obligation. Il doit être manié avec discernement selon la nature des revenus.

Un salarié en CDI qui gagne 2 100 € nets par mois pour un loyer de 700 € coche la case. Mais un auto-entrepreneur aux revenus irréguliers peut afficher une moyenne mensuelle correcte tout en masquant de fortes variations. C'est pourquoi l'évaluation doit s'adapter au profil.

Ce que vous ne pouvez pas demander à votre locataire

La loi est claire : certains documents sont strictement interdits. Vous ne pouvez exiger ni relevé de compte bancaire, ni attestation de bonne tenue de compte, ni extrait de casier judiciaire, ni dossier médical. Demander ces pièces expose le propriétaire à une amende pouvant atteindre 3 000 € pour une personne physique. La solvabilité s'évalue avec les documents autorisés. Si un dossier ne vous convainc pas avec ces seuls éléments, c'est un signal en soi.

🙋‍♀️L'essentiel à retenir

Évaluer la solvabilité d'un locataire, c'est croiser la nature des revenus, leur régularité et les documents légalement admissibles. Le ratio 3 fois le loyer reste un repère utile, mais il s'applique différemment selon les profils. Un salarié en CDI se lit en quelques minutes ; un indépendant demande une analyse sur plusieurs années. Dans tous les cas, rester dans le cadre légal protège autant le locataire que le propriétaire.