Surface habitable, hauteur sous plafond et volume

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Selon le décret décence, pour être loué vide ou meublé à usage de résidence principale du locataire, le logement doit disposer au moins d'une pièce principale ayant :

  • soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres ;
  • soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

Toutefois, le règlement sanitaire qui s'applique dans chaque département et traite du même sujet ne mentionne que l'impératif d'une pièce principale d'une surface habitable d'au moins 9 m² sans jamais évoquer la notion de volume. Or, en cas de litige, le juge décide souvent d'appliquer la norme la plus sévère et de ne pas considérer comme décent un logement dont la surface habitable est inférieure à 9 m², même s'il dispose d'un volume supérieur à 20 m² (voir par exemple : la Cour de cassation a validé l'application du règlement sanitaire plus strict que le décret n°2002-120).

Il est donc extrêmement risqué de louer un logement à usage de résidence principale du locataire dès lors qu'aucune pièce principale n'atteint le seuil de 9 m² habitables.

Le calcul de la superficie et du volume

La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation.

La superficie habitable est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multiplié par les hauteurs sous plafond.

Les superficies exclues

Sont exclues la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes comportant au moins 60 % de parois vitrées dans le cas des habitations collectives et au moins 80 % de parois vitrées dans le cas des habitations individuelles, les locaux communs et autres dépendances des logements ainsi que les parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre (article R 111-2 du Code de la construction et de l'habitation).

Tout contrat de location vide ou meublée doit mentionner la surface habitable du logement.

VIDEO : Peut-on vendre ou louer un logement de 8 m² ?

Une vidéo pour les propriétaires de petites surfaces aujourd’hui : peut-on vendre, peut-on louer un logement qui fait moins de 9m² mais qui fait plus de 20m3 ?

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