La caution solidaire en colocation

Mis à jour par & Marthe Gallois
le 27 janvier 2022
Juriste chez PAP.fr

En colocation, tout le monde est dans le même bateau : les colocataires bien sûr, mais aussi les cautions solidaires. Toutefois, la loi Alur a limité les effets de la solidarité entre colocataires et cautions solidaires depuis 2014.

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En colocation, les colocataires signent en général un seul et même bail. Par le jeu de la clause de solidarité prévue dans le bail, chaque colocataire est responsable indivisiblement du paiement de la totalité du loyer, des charges et de toute somme due au propriétaire. Pour vous protéger en cas d'impayé de loyer, vous pouvez demander à chacun de vos colocataires qu'il vous fournisse un engagement de caution solidaire, car le nombre de garants n'est pas limité.

En revanche, vous ne pouvez pas cumuler garants et assurance contre le risque d'impayé de loyer, sauf si vos locataires sont étudiants ou apprentis. Or il y a beaucoup d'étudiants qui optent pour la colocation. Vous pouvez donc demander à vos locataires étudiants ou apprentis de vous fournir des garants tout en souscrivant également une assurance contre le risque d'impayés de loyers pour avoir une sécurité renforcée du paiement de votre loyer.

L'engagement de caution solidaire en colocation

L'engagement de la caution couvre tout le loyer

L'engagement des personnes qui se portent caution est aligné sur celui des colocataires. Chaque caution s'engage à payer l'intégralité du loyer, charges comprises, en cas d'impayé. Cela permet au bailleur d'avoir une sécurité optimale pour le paiement de son loyer, puisqu'il cumule les garanties.

Pour un loyer charges comprises de 900 €, si vous avez trois colocataires et que chacun a un garant, cela veut dire que six personnes sont engagées à vous payer les 900 € dus chaque mois : si vos locataires n'ont pas payé leur loyer à la date convenue, vous pouvez demander le paiement indifféremment à l'un ou l'autre des trois colocataires et/ou à l'une ou l'autre des trois cautions solidaires.

Vous pouvez vous procurer un modèle type d'acte de caution solidaire ou de contrat de location vide ou meublée sur PAP.fr, le site de Particulier à Particulier :

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Pas de solidarité en cas de bail séparé

Certains propriétaires préfèrent signer un bail séparé avec chaque colocataire. C'est conseillé, par exemple, si vous signez un bail mobilité, car ce type de bail ne permet pas de prévoir une clause de solidarité pour le paiement du loyer entre les locataires. Dans cette hypothèse, il n'existe aucune solidarité entre les colocataires. Chacun paie un loyer correspondant à la part de logement qu'il occupe selon son bail nominatif, et chaque garant ne s'engage que pour le loyer du colocataire dont il est caution. C'est donc moins avantageux pour le bailleur qui ne peut pas demander aux autres colocataires ni aux autres cautions de prendre le relais si l'un des colocataires ne paie pas son loyer.

Pour obtenir une somme de loyer total de 900 € avec trois colocataires X, Y et Z, vous signez trois baux séparés avec chacun d'eux, pour un loyer de 300 € chacun. Chacune des cautions s'engage à hauteur de 300 € par mois pour la part de logement occupée par le colocataire dont elle est le garant. En cas d'impayé de X, vous ne pouvez pas demander à Y ni à Z, ni à la caution de Y ni à celle de Z de prendre le relais.

L'engagement de la caution est limité dans le temps

Pour qu'un acte de caution soit valable, il faut en limiter la durée dans le temps. C'est la même chose pour une colocation que pour une location classique. A défaut, la personne qui se porte caution pourrait remettre son engagement en cause. A vous, bailleur, de fixer cette durée en faisant une sorte de pari sur l'avenir, en fonction de la durée potentielle du bail selon le profil de votre locataire, et en restant raisonnable !

L'engagement de chacune des cautions est limité, a minima, à la durée du bail initial. Mais vous pouvez également prévoir le nombre de reconductions du bail pour lequel elles s'engagent, car il est possible de leur demander de s'engager pour plusieurs reconductions tacites. C'est ce qui est prévu dans notre modèle type d'acte de caution solidaire.

Si vous louez à des étudiants qui viennent faire leurs études pendant cinq ans et que votre logement est meublé, vous pouvez, par exemple, demander à chaque garant de s'engager pour la durée du bail initial (un an) et quatre reconductions tacites, soit au total pour cinq ans, ce qui correspond au temps de leurs études.

Pour rappeler cette obligation au garant, une clause du bail indique que si l'acte de caution n'a pas une durée limitée dans le temps, le garant pourra le résilier à tout moment au terme du bail en cours.
La personne qui se porte caution doit par ailleurs écrire à la main qu'elle s'engage à payer au bailleur ce que lui doit le locataire en cas de défaillance, dans la limite d'un montant indiqué en lettres et en chiffres. Nous conseillons, par exemple, de prévoir un montant représentant au moins deux ans de loyers et de charges.

Cette mention manuscrite est obligatoire depuis le 1er janvier 2022 pour la validité de l'acte de caution. La loi Elan avait supprimé toute mention manuscrite de l'acte de caution pendant 3 ans, mais cela est redevenu indispensable désormais. Les modèles-types d'actes de caution solidaire proposés par Particulier à Particulier comportent ces mentions indispensables.

L'engagement de la caution vise un colocataire en particulier

La loi Alur a renforcé la protection de la personne qui se porte caution solidaire : elle doit (sous peine de nullité de l'acte de caution) indiquer le nom du colocataire dont le congé mettra fin à son engagement. Par conséquent, l'engagement de la caution prend fin en même temps que celui du colocataire désigné, même si le garant s'est engagé au profit de tous les colocataires en place.

Nos modèles types d'acte de caution solidaire comportent un encadré à remplir en cas de colocation dans lequel il faut donc impérativement préciser le nom du colocataire dont le congé va impacter l'engagement de son garant.

Vos locataires X, Y et Z ont chacun un garant. Le garant de X va préciser dans cet encadré qu'en cas de congé de X, son engagement prendra fin dans les mêmes conditions que celui de X. Les garants de Y et de Z feront de même pour compléter cet encadré.

L'engagement de caution solidaire est un contrat formel, c'est-à-dire qu'il doit contenir impérativement certaines mentions pour être valable. Nous vous conseillons donc de choisir un modèle de caution solidaire conforme.

Pour cela, vous pouvez vous procurer un acte de caution solidaire de Particulier à Particulier, sur notre site d'annonces immobilières pap.fr.

La caution solidaire en cas d'impayés de loyers en colocation

Avec un bail unique, le loyer est global et tous les colocataires sont engagés solidairement et indivisiblement à le payer. En cas d'impayé, chaque colocataire est responsable du paiement intégral du loyer et des charges. Vous pouvez donc vous retourner contre n'importe lequel d'entre eux ou contre n'importe laquelle des cautions, pour exiger le paiement de l'intégralité des sommes dues.
Un colocataire qui a payé sa quote-part de loyer peut donc être contraint ainsi que sa caution de payer le solde du loyer si l'un ou plusieurs de ses colocataires sont mauvais payeurs.

Une fois l'impayé réglé, la caution qui a payé pour les autres peut se retourner contre le ou les colocataires mauvais payeurs ou leurs cautions afin d'être indemnisée, ce qui peut nécessiter une action judiciaire.

Fin de la caution solidaire en colocation

Départ d'un colocataire en cours de bail

En colocation, le départ d'un colocataire ne met pas fin au bail : celui-ci se poursuit au profit des locataires restant en place. Le colocataire qui a donné congé reste solidaire du paiement du loyer des locataires qui demeurent dans le logement après son départ, mais pour une durée limitée : au maximum pendant six mois à partir de la fin de son préavis. Pendant ce délai, son garant demeure également solidaire du paiement du loyer des locataires en place.

En revanche, si le locataire qui a donné congé est remplacé dans la colocation, sa solidarité et celle de son garant prennent fin dès que le nouveau venu a signé le bail. L'engagement de la caution est donc adossé à celui du colocataire désigné dans l'acte de caution. La caution doit indiquer au moment où elle signe l'acte de caution, le nom du colocataire sur lequel est adossé son propre engagement. Dans nos modèles-types d'acte de caution, il y a un encadré spécial pour cela. (Pour plus de précision voir-ci-dessus : "L'engagement de la caution vise un colocataire en particulier")

Cautionnement parvenu à son terme

Par ailleurs, comme nous l'avons vu précédemment, la caution solidaire s'engage dès la signature de l'acte de caution, pour une durée déterminée. Si le bail est toujours en cours à l'issue de cette période, la caution n'est plus engagée. Vous ne pouvez donc plus lui demander de prendre le relais pour les impayés postérieurs, même si le locataire qu'elle garantit en particulier est encore dans les lieux.

 


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