En choisissant le régime fiscal Cosse, autrement nommé Louer abordable par sa créatrice l'ancienne ministre du Logement Emmanuelle Cosse, vous bénéficiez d'une déduction forfaitaire de 15 à 70 %, voire 85 % sur vos loyers. Dans le meilleur des cas, si vous touchez 100 € de loyers, vous n'êtes imposé que sur 15 €. En contrepartie, les ressources des locataires et les loyers sont plafonnés.
Le dispositif Cosse Ancien devait s'éteindre au 31 décembre 2019. Il est prolongé de trois ans et sera donc clos au 31 décembre 2022.
Immobilier : les conditions du dispositif Louer abordable
C'est une constante de la fiscalité immobilière française : les avantages sont toujours accordés moyennant le respect de conditions. Elles tiennent par exemple aux revenus des locataires, qui ne peuvent pas dépasser certains plafonds réactualisés chaque année. Le dispositif Cosse ancien n'échappe pas à la règle.
Cosse : type de logement et durée de location. Vous devez louer vide à usage de résidence principale du locataire pendant une durée minimale de location. Vous devez également signer une convention avec l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (Anah). Dans ce document, vous vous engagez sur certains points comme la nature du bail et sa durée, la décence du logement ou encore le respect de plafonds de loyers et de ressources du locataire. Le dispositif concerne aussi bien le neuf que l'ancien. S'il s'agit d'une convention Anah sans demande de subvention pour des travaux, la durée du contrat de location est de six ans minimum. Si vous demandez cette subvention, la durée du bail est portée à neuf ans.
Les passoires thermiques exclues du Cosse ancien. Attention : les logements consommant plus de 331 kWh/m²/an (ceux qui sont classés F ou G sur le diagnostic de performance énergétique ou DPE) ne sont pas éligibles au dispositif Louer Abordable/Cosse ancien. L'aide fiscale est donc réservée aux logements A, B, C, D ou E sur le DPE.
Les plafonds de loyers et de ressources du Cosse ancien
On l'a dit, pour bénéficier du Cosse Ancien, vous devez signer une convention avec l'Anah. Vous choisissez parmi les quatre versions du dispositif : intermédiaire, social, très social et intermédiation locative. Dans chaque cas, les ressources du locataire et les loyers ne doivent pas dépasser certains plafonds.
Les plafonds de loyers sont fixés par département. Ils sont le plus souvent inférieurs aux plafonds nationaux, qui ne servent que de cadre légal. En régime dit intermédiaire, par exemple, ils ne peuvent pas dépasser 17,55 €/m²/mois à Paris et dans les communes limitrophes (zone A bis). En régime dit social et pour la même zone, le plafond est fixé à 12,27/m²/mois (chiffres 2021). Mais dans ce cas, l'avantage fiscal est plus important (voir ci-après).
Les plafonds de ressources des locataires. Ils sont déterminés en fonction de la version du Cosse que vous choisissez (intermédiaire, social, très social, etc.). A Paris, les revenus d'un couple sans personne à charge ne doivent pas dépasser 57.357 € par an en secteur intermédiaire ou encore 36.042 € en secteur social (chiffres valables pour 2021).
Vous retrouverez sur le site de l'Anah les plafonds de loyers et de ressources des locataires, les modèles types de convention et les modalités précises du dispositif Cosse.
Avantage fiscal Cosse : une déduction forfaitaire sur les loyers
En secteur intermédiaire, l'abattement forfaitaire est de 30 % sur les loyers. Ainsi, lorsque vous percevez 100 € de loyers vous êtes imposé sur 70 €. Ce chiffre est valable à Paris, en Ile-de-France et dans les métropoles régionales de plus de 250.000 habitants (zones A bis, A et B1). Il descend à 15 % dans les villes de 50.000 à 250.000 habitants (zone B2). Les autres communes (zone C) ne sont pas éligibles au dispositif.
En secteur social ou très social, l'abattement forfaitaire est de 70 % sur les loyers en zones A bis, A et B1 et de 50 % en zone B2. Là encore, la zone C n'est pas concernée.
En louant à un organisme privé ou public (intermédiation locative), l'abattement forfaitaire est de 85 % sur les loyers quelle que soit la zone. Pour en savoir plus, voir notre article Louer abordable avec le Cosse ancien.
Fiscalité optimisée. La loi Elan de novembre 2018 renforce les avantages fiscaux du Cosse ancien. Le plafond des déficits fonciers imputables sur les revenus fonciers est fixé à 15.300 €, contre 10.700 € en régime normal. En clair : vous pouvez imputer davantage de charges et de dépenses de travaux pour augmenter votre déficit foncier. Ce dernier étant imputable sur vos revenus globaux, vous baissez votre assiette d'imposition, ce qui diminue davantage vos impôts. A noter : le Cosse ancien n'entre pas dans le plafonnement des niches fiscales à 10.000 €.
Important : si vous faites des travaux, l'Anah peut, dans le cadre du conventionnement, vous verser une subvention. Plus d'infos sur www.anah.fr. Notez enfin que pour un même logement, le Cosse ancien n'est pas cumulable avec les autres mécanismes de défiscalisation (Denormandie, Pinel, Micro-foncier, etc.).
