Investissement locatif : comment éviter un redressement fiscal ?

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Un taux de TVA erroné, des travaux non éligibles aux déficits fonciers… Ces erreurs peuvent déclencher le redressement fiscal d’un investisseur locatif ou d’un propriétaire bailleur. Nos conseils pour l’éviter.

Un courrier du fisc vous demandant des informations sur votre déclaration de revenus… C’est la preuve que vous faites l’objet d’un contrôle fiscal. Un évènement qui peut concerner votre patrimoine immobilier et notamment vos revenus locatifs. L’investissement dans le logement fait en effet partie des secteurs que le fisc examine. « L’immobilier est une composante importante du patrimoine des particuliers », explique Vianney Rivière, fondateur du cabinet Rivière avocats et associés, spécialisé dans la fiscalité du patrimoine. « Mais ce n’est pas forcément une cible de choix privilégiée par le fisc. »

Le risque, en matière de contrôle par le service des impôts, c'est le redressement fiscal. Une somme qui comporte l'impôt normalement dû, assorti d'une amende (en général 10%) et d'intérêts de retard (0,2% par mois), plus les prélèvements sociaux (17,2%). Autre point important : les services fiscaux vont examiner vos trois dernières années de revenus pour décider d'un redressement. Bref, la facture peut être salée. Votre intérêt, c'est donc de connaître les lois fiscales qui s’appliquant aux différents types d'investissements locatifs et surtout de savoir les appliquer pour éviter un redressement. Focus sur sept erreurs à ne pas commettre.

1er motif de redressement : modifier le statut de sa location

Certains bailleurs modifient en cours de bail leur location, choisissant par exemple de louer leur bien meublé et non plus vide. Ce qui leur permet de bénéficier d’un loyer plus élevé et donc d’augmenter la rentabilité de leur investissement locatif. Une modification qui n’est pas sans impact sur la fiscalité ! « Les revenus tirés d’une location meublée doivent être déclarés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non pas au titre des revenus fonciers, rappelle Vianney Rivière. Les règles fiscales sont différentes. Si cet investissement locatif s’effectue dans le cadre d’une SCI (société civile immobilière), le contribuable sera alors soumis à l’impôt sur les sociétés. Ce qui occasionnera des conséquences fiscales imprévues et de nombreuses complications pour l’investisseur. »

Notre conseil : lors de l’étude de votre investissement locatif, évaluez l’impact du choix de votre location (meublée ou vide) sur le montant de vos loyers et l’imposition de vos revenus en réalisant différentes hypothèses.

2e motif de redressement : des travaux non éligibles aux déficits fonciers

La création de déficits fonciers est un procédé bien connu des investisseurs locatifs opérant aussi bien dans le cadre des monuments historiques, de la loi Malraux que du Pinel dans l’ancien. Ces derniers peuvent en effet déduire de leurs revenus locatifs les dépenses engagées au titre des travaux d’amélioration, de réparation et d’entretien du logement loué. Si ces dernières sont plus élevées que les recettes, il s’agit d’un déficit qui sera imputé sur les revenus globaux du contribuable. Les travaux de construction ou de reconstruction ne sont pas éligibles aux déficits fonciers.

Si la distinction entre ces travaux semble évidente, encore faut-il qu’elle soit clairement identifiée dans les devis et factures reçus par l’investisseur. Ce qui n’est pas toujours le cas comme le rappelle Vianney Rivière : « Dans leurs marchés de travaux, certains architectes précisent qu’ils augmentent les surfaces. Ils assimilent ces travaux à une construction alors qu’il s’agit de travaux d’amélioration ». Des documents mal rédigés qui peuvent coûter un redressement fiscal, l’administration estimant que les dépenses engagées au titre de ces travaux n’étaient pas éligibles à la création de déficits fonciers.

Le contrôle fiscal intervenant plusieurs années après l’achèvement des travaux, il peut être compliqué de demander aux entreprises de fournir tous les documents techniques et les justificatifs de travaux afin de préciser qu’il s’agissait bien de travaux d’amélioration et non de construction.

Notre conseil : lors des travaux, faites relire tous les documents par un avocat spécialisé en fiscalité immobilière. Et conservez tous les justificatifs que vous ont transmis les entreprises.

3e motif de redressement : des travaux qui modifient la destination originelle de l’immeuble

Les dépenses d’amélioration sont déductibles des loyers s’il s’agit d’un immeuble d’habitation, les immeubles de bureaux étant donc exclus. Mais le conseil d’Etat s’appuyant sur un arrêté du 20 juin 1997 (Flor-Florentin) a quelque peu modifié les textes au bénéfice des bailleurs. Un immeuble d’habitation a pu être transformé en immeuble de bureaux pendant quelques années.

Si cette nouvelle occupation ne s’est pas accompagnée de travaux modifiant la conception, les aménagements ou les équipements de l’immeuble d’habitation comme la destruction de boiseries par exemple, la destination de la construction n’est pas modifiée. Il s’agit toujours d’un immeuble d’habitation. Les dépenses de travaux qui seraient alors entrepris pour remettre ces locaux en location sur le marché résidentiel peuvent être alors déduites des revenus fonciers.

Notre conseil : faites réaliser un constat d’huissier lorsque vos locaux sont occupés à titre professionnel pour prouver que les équipements, la conception des locaux correspondent bien à ceux d’un immeuble d’habitation. Vous pourrez ainsi prouver que la destination originelle de l’immeuble n’a pas été modifiée. Et vous bénéficierez de la déductibilité des dépenses des travaux que vous aurez entrepris ultérieurement.

4e motif de redressement : appliquer un taux de TVA erroné

Lorsque vous réaliserez des travaux importants dans des immeubles d’habitation anciens, vous bénéficierez d’une TVA à taux réduit, soit 10 % contre 20% s’il s’agit d’une construction. « C’est un enjeu important car les sommes concernées peuvent être élevées », rappelle Vianney Rivière. Trois conditions doivent être réunies. Dans le cadre d’une augmentation de surface, cette dernière ne doit pas être supérieure à 10% de la surface existante. Dans le cas contraire, c’est une TVA à 20% qui sera facturée.

Autre condition : le gros œuvre ne doit pas être refait à plus de 50%. Sont concernés les fondations, les éléments autres que les fondations et les façades hors ravalement. Dernier critère à respecter : les éléments de second œuvre concernant la plomberie, les huisseries extérieures, les cloisons intérieures, l’installation sanitaire et la plomberie, l’installation électrique, le système de chauffage, les planchers non porteurs. Au moins l’une des six catégories ne doit pas avoir été refaite à plus des deux-tiers.

Notre conseil : faites-vous aider par un professionnel pour vérifier que les travaux envisagés correspondent bien aux règles édictées par l’administration fiscale.

5e motif de redressement : engager des travaux sans vouloir louer

La déductibilité des dépenses des travaux des revenus fonciers n’est pas automatique. Encore faut-il prouver que le bailleur avait engagé ses travaux pour louer son bien. C’est ce qu’a appris une propriétaire à ses dépens. Cette dernière possédant une résidence secondaire avait en effet programmé des travaux dans cette habitation sans avoir l’intention de la louer. Pour des raisons familiales, elle a par la suite changé d’avis. Faute d’avoir pu prouver au juge qu’elle avait prévu ses travaux dans la perspective d’une location, elle a fait l’objet d’un redressement fiscal.

Notre conseil : conservez les justificatifs prouvant votre volonté de louer votre bien. Il peut s’agir d’un mandat de louer confié à une agence ou d’une annonce de location diffusée sur un site immobilier.

6e motif de redressement : cesser la location de son bien

Si les dépenses occasionnées par la location de votre bien comme la réalisation de travaux ont généré un déficit foncier, vous devez continuer à le louer jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation de votre déficit sur vos revenus. Si vous cessez de louer votre logement avant ce délai, qu’il s’agisse d’une occupation personnelle ou de la mise en vente, l’administration fiscale vous redressera du montant des déficits fonciers imputés sur votre revenu global les années précédentes.

Notre conseil : respectez à la lettre le délai qui vous est imposé. Ne prenez pas cette question à la légère : vous pourriez avoir à rembourser de grosses sommes au fisc.

7e motif de redressement : le délai de mise en location dépassé

Le délai de première mise en location ne doit pas dépasser 12 mois sous peine de perdre les avantages fiscaux (Malraux, Pinel). Dans les situations ordinaires, il n’y a pas de délais fixés mais une carence trop longue peut être cause de redressement.

Notre conseil : les juges peuvent se montrer compréhensifs si vous parvenez à prouver votre bonne foi, à condition que le loyer pratiqué soit conforme au marché. Autre point : vous devez prouver que vous avez entrepris toutes les démarches nécessaires pour trouver un locataire, que ce soit par la copie d’un mandat confié à une agence ou une attestation prouvant qu’une annonce de mise en location a été diffusée sur un site immobilier dédié.

Les étapes du redressement fiscal
Le redressement fiscal est une procédure très formalisée qui débute par une demande d’information de l’administration fiscale. Si cette dernière estime que votre déclaration de revenus n’est pas conforme, elle vous envoie une proposition de rectification, une jolie expression qui ne doit pas occulter le vrai sens du courrier : la notification d’un redressement fiscal. Vous disposez alors de 30 jours pour faire parvenir vos observations au fisc qui vous adressera ensuite sa réponse.

Demander un sursis de paiement au fisc. Faute d’un accord, vous recevrez un avis de mise en recouvrement qui doit être payé. Mais vous pouvez demander un sursis de paiement qui peut vous être accordé en échange d’une garantie comme la mise en place d’une hypothèque sur un bien immobilier. Vous faites alors une réclamation pour contester la décision de l’administration fiscale. Si cette dernière est rejetée, vous pouvez saisir le tribunal administratif (TA). Dans le cas d’une décision qui vous est défavorable, vous pouvez faire appel de la décision auprès de la cour d’appel administrative. Dernier recours : le conseil d’Etat.

Redressement fiscal : comment se faire aider. Avant de vous retrouver devant le tribunal administratif, soyez réactif dès que vous recevez la demande d’information de l’administration fiscale. « Si le particulier se sent capable de défendre son dossier auprès du fisc il ne doit pas hésiter », conseille Vianney Rivière qui rappelle cependant le particulier à une certaine prudence. « Lors de ses échanges, le contribuable ne doit pas communiquer maladroitement des informations qui pourraient ouvrir d’autres perspectives au fisc. » Autre solution : confier son dossier à un avocat spécialisé en fiscalité immobilière. « Il faut un professionnel aguerri qui échange régulièrement avec le fisc avec pour objectif d’arrêter le contentieux le plus vite possible », conseille l’avocat.

Investissement locatif : un loyer sous contrôle
Certains investisseurs louant leurs biens à leurs enfants peuvent bénéficier de déficits fonciers lors de travaux de rénovation. Si la location aux ascendants est acceptée par l’administration fiscale, encore faut-il que le loyer pratiqué soit conforme aux pratiques du marché. Un loyer jugé trop bas par le fisc pourrait en effet déclencher un redressement sur les déficits fonciers créés. En d'autres termes, un loyer de faveur, inférieur aux valeurs de marché, permet de créer plus facilement des déficits fonciers qui seront plus importants. Ce qui fait tiquer le fisc, qui considère qu'il est victime d'un manque à gagner...

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