Les rez-de-chaussée, un bon investissement ?

Pendant longtemps, personne n'a investi dans des appartements situés en rez-de-chaussée. Trop sombres, trop bruyants... On ne leur trouvait que des défauts. Mais les prix de l'immobilier ayant atteint des niveaux records, locataires et investisseurs ont revu leur opinion. Les premiers apprécient de payer un loyer un peu moins élevé, les seconds visent une meilleure rentabilité locative.

Un rendement locatif séduisant. Les rez-de-chaussée subissent une décote à l'achat (de -20 % à -40 %) par rapport aux biens situés en étage élevé. Parallèlement, leurs loyers ne sont que 10 à 20 % moins chers. D'où des rendements intéressants. Ainsi deux appartements de trois pièces (55 m2) situés dans le même immeuble rue Gallieni à Boulogne-Billancourt (92). Le premier, au rez-de-chaussée, a été acheté 310 000 € en 2011. Il est à l'heure actuelle loué 1 250 € par mois. Ce qui offre une rentabilité brute de 4,8 %. Trois étages plus haut, le même bien a été acquis pour 440 000 €. Loué 1 400 € par mois, sa rentabilité n'est plus que de 3,8 %.

Vivre au rez-de-chaussée

Les rez-de-chaussée répondent à une vraie demande locative. « Quand on arrive dans les lieux, on sait d'emblée qu'on va vivre de façon atypique », se rappelle Charlotte qui a vécu deux ans au rez-de-chaussée d'un bel immeuble du XVIIe arrondissement de Paris. « On pose des voilages aux fenêtres, on installe de grosses jardinières pour préserver son intimité. Le but, c'est de se sentir bien chez soi malgré les bruits de la rue et le va-et-vient des passants. »

Des atouts méconnus. Une fois l'intimité préservée, le rez-de-chaussée présente même des avantages. En premier lieu, il permet de louer plus grand pour moins cher. « Avec mon budget, c'était la seule façon de vivre dans ce quartier chic de la capitale, reprend Charlotte. Et puis, pour le déménagement, pas de problème ! Tout est passé par la fenêtre. Il n'y a pas eu d'escalier à monter, ni d'élévateur à payer ! »

Une sécurité à ne pas négliger. Dans les immeubles modernes, les promoteurs renforcent systématiquement les équipements de sécurité des rez-de-chaussée. Dans les appartements anciens, les propriétaires-bailleurs ont tout intérêt à suivre le même exemple. Persiennes ou volets roulants sur les fenêtres, grilles de sécurité, vitrage anti-effraction, bloc-porte blindé, alarme... Il ne faut pas lésiner sur la sécurité : le locataire doit se sentir protégé chez lui, faute de quoi il ne restera pas !

Les charges du rez-de-chaussée

Seul inconvénient, les charges ne sont pas nécessairement moins lourdes au rez-de-chaussée que dans les étages supérieurs. Ce poste doit néanmoins être étudié avec soin pour mesurer son importance et déterminer les charges récupérables sur le locataire de celle effectivement payées par le propriétaire-bailleur.

Les charges générales. Elles touchent tous les copropriétaires et sont rigoureusement identiques du rez-de-chaussée au dernier étage. Ce qui est normal : elles concernent les frais liés à l'administration des parties communes comme le ravalement, la réfection de la toiture, le nettoyage, la consommation d'électricité des parties communes, etc. Leur montant ne dépend pas de l'étage que l'on occupe. Il est calculé selon les tantièmes de copropriété afférents à chaque lot.

Les charges spéciales. Elles sont calculées en fonction de l'usage de tel ou tel élément commun. En principe, elles sont plus avantageuses pour les appartements situés en rez-de-chaussée. Prenons l'exemple des charges d'ascenseur. En rez-de-chaussée, elles sont nulles. Puisqu'en principe, on ne l'utilise pas, sauf si l'ascenseur dessert les caves et les parkings. Dans ce cas, les habitants du rez-de-chaussée peuvent être soumis à une participation. Même principe pour les frais d'escalier (entretien des tapis...). En principe, les coûts sont plus faibles au rez-de-chaussée. Mais dans tous les cas, l'investisseur a tout intérêt à passer au crible la répartition des charges prévue par le règlement de copropriété. A noter : les charges spéciales sont liées au fonctionnement usuel des équipements communs : ascenseur, chauffage collectif, vide-ordures, interphone, antenne de télévision... Ce n'est pas l'utilisation effective qui est considérée, mais la possibilité d'utilisation.

Les rez-de-jardin très prisés

Comme leur nom l'indique, les rez-de-jardin donnent sur le jardin. C'est un argument de poids en région parisienne et dans les grandes agglomérations privées de végétation. Dans ce cas, on ne parle plus de décote mais bel et bien de surcote. Lorsqu'il est bien exposé et qu'il possède un jardin de belle taille (40 m2 environ), le rez-de-jardin peut valoir 15 à 20 % plus cher que les autres appartements du même immeuble. Résultat : ce type de bien se loue vite et plus longtemps que les autres.

Une surface utile plus importante. Autre avantage du rez-de-jardin, il possède souvent une terrasse. Ce qui permet de relever le plafond de loyer des appartements loués avec un régime fiscal particulier. Sur ce type de bien, c'est la surface utile qui sert à déterminer le loyer. Elle correspond à la surface habitable augmentée de la moitié de la superficie des annexes dans la limite de 8 m2. Résultat : à taille égale, un rez-de-jardin avec 7 m2 de terrasse se loue plus cher qu'un dernier étage sans balcon.

Les souplex : un investissement intéressant

 Après le succès des duplex, voici venue la mode des « souplex ». Il s'agit de duplex inversés où les pièces à vivre occupent le rez-de-chaussée et les pièces de nuit le sous-sol. Les souplex séduisent essentiellement les jeunes en quête de surfaces atypiques. Ces espaces permettent en effet des aménagements originaux. La cave se transforme en home-cinéma, l'entresol devient un studio de musique... Ce sont des biens qui jouent sur la tendance « une pièce en plus », ce qui fait le bonheur des architectes et des décorateurs qui trouvent dans ces volumes complexes une manière d'exprimer leur créativité.

Des autorisations incontournables. Chic, branchés, design... les souplex ne sont pas des logements comme les autres. Le rez-de-chaussée ne pose pas de problème d'aménagement particulier. Le sous-sol, en revanche, ne peut être transformé en pièce habitable sans avoir obtenu au préalable l'autorisation de la copropriété et de la municipalité. Dans certaines régions, le règlement sanitaire interdit même purement et simplement d'habiter en sous-sol. C'est notamment le cas en Alsace. N'espérez pas y agrandir votre studio en aménageant la cave. C'est interdit.

Des travaux importants à prévoir. Par ailleurs, sachez que le règlement sanitaire définit les conditions minimales de salubrité. Il est hors de question de louer un logement qui ne soit pas décent. Les pièces à vivre doivent présenter une hauteur sous plafond d'au moins 1,80 m, posséder une fenêtre et une visibilité suffisante. Pour être aménageables, les souplex nécessitent généralement de gros travaux : isolation, étanchéité, humidité... Il faut également penser au chauffage, à l'aération, à l'alimentation électrique... Avant de vous lancer, faites les comptes. Car s'ils valent moins cher à l'achat, les souplex ne sont pas forcément rentables au final.