Investir dans un garage ou dans un parking

Investir dans des parkings est un placement immobilier qui ne manque pas d'atouts. Ce sont des biens qui s'achètent peu cher, se louent facilement et ne réclament pas de travaux. Et si la loi Alur a renforcé le cadre de la location des habitations, elle n'a rien changé pour la location des places de parking : le bailleur fixe comme il l'entend la durée du bail, le loyer et les conditions de résiliation.

La rentabilité d'un parking

La rentabilité d'un parking est bien supérieure à celle des  autres produits immobiliers. Comptez entre 6 et 12 % de rentabilité par an avant le paiement de l'impôt sur le revenu, les charges et la taxe foncière (ces deux dernières étant indexées). Toutefois cette rentabilité est moins bonne qu'il y a dix ans. La raison ? Elle est essentiellement due à la multiplication des parkings publics et au développement des transports en commun dans les grandes villes. Aujourd'hui, la tendance n'est plus à l'utilisation systématique de la voiture.Les couples qui possédaient deux véhicules n'en ont souvent plus qu'un, de plus en plus de gens optent pour le vélo et beaucoup de jeunes préfèrent louer une automobile lorsqu'ils en ont besoin plutôt que d'en acheter une.

Cependant le prix des places de stationnement augmente. De surcroît les Vélib et les Autolib monopolisent de plus en plus d'emplacements autrefois réservés au stationnement. Résultat ? Une demande en hausse. Vérifiez la gestion des déplacements dans la ville dans laquelle vous souhaitez investir.

Les prix d'une place de parking

Les tarifs varient selon les quartiers, les communes et les difficultés de stationnement qu'on y rencontrent. En tête de liste : Paris (Ier arrondissement, IVe, Ve, VIe, VIIe, VIIIe, XVIe, XVIIe), les Hauts-de-Seine et les Yvelines sont les plus chers. Comptez entre 15 000 et 50 000 €. En province, les prix oscillent entre 6 000 et 15 000 €. Une solution pour faire baisser les prix ? Acheter plusieurs lots.

Les loyers s'inscrivent, eux aussi, dans une large fourchette comprise entre 45 et 500 € par mois, selon les difficultés de stationnement.

Choisir l'adresse du parking

C'est l'emplacement qui détermine le prix. Une place en centre-ville, dans un secteur où le manque de stationnement est avéré, vaudra plus cher qu'une autre. De la même manière, le positionnement à l'intérieur du parking influence les tarifs à la hausse comme à la baisse. Les places au premier sous-sol, proches des issues (ascenseurs ou escaliers), sont plus recherchées. Les boxes fermés valent également plus cher que les places ouvertes ou celles à l'air libre. Notre conseil : une place de parking fermée et sécurisée se louera plus facilement et plus cher.

Autre point important : la taille et la hauteur sous plafond du stationnement. Car les gros 4 x 4 sont nombreux en ville. Il serait dommage de se priver de toute une catégorie de locataires par manque de place.

Parking : quel bail signer ?

Le stationnement, s'il n'est assorti d'aucun logement, n'est pas soumis à la loi du 6 juillet 1989 sur les locations vides. Vous pouvez donc louer librement. Pour sécuriser la transaction, mieux vaut quand même signer un écrit avec les futurs locataires. Vous y indiquerez le montant du loyer, le dépôt de garantie, la durée du bail. Chacun peut donner congé librement à chaque échéance du bail et sans motif.

Quel fiscalité sur la location d'un parking ?

Les loyers

Ils sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers lorsqu'ils ne s'accompagnent d'aucun service ou d'aucune prestation autre que le simple gardiennage. Si vos revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15 000 € par an, vous pouvez bénéficier du régime d'imposition simplifié dit « micro-foncier ». Dans le cas contraire, c'est le régime réel d'imposition qui s'applique.

Les frais de mutation

Ils sont souvent très lourds pour l'acquéreur. Les émoluments notariés étant dégressifs, ils sont proportionnellement plus importants pour des petits prix que pour des sommes élevées. L'achat d'un parking à 9 000 € peut occasionner des frais de notaire de l'ordre de 1 818 €, soit 20 % du prix du bien.

Les charges de copropriété

En tant que propriétaire, vous êtes tenu d'assister aux assemblées générales et de payer vos charges.

La taxe d'habitation

Les garages sont imposables s'ils constituent une dépendance de l'habitation. Si les garages se trouvent à une adresse différente, ils ne sont pas imposables à condition qu'ils se trouvent à plus d'un kilomètre de l'habitation.