Immobilier : la cave, un bon plan pour investir ?

N’en déplaise au célèbre dialoguiste Michel Audiard, les caves jouissent désormais d’une réelle notoriété. En matière d’investissement immobilier locatif tout du moins. Il semblerait même selon une récente étude de Jestocke.com, plateforme de location de caves, box et garages en France, qu’elles représentent une alternative de plus en plus prisée face aux chambres de bonne, parkings et garages. « La demande de location de caves qui nous parvient a bondi de 94% en 2016, les caves notamment parisiennes, sont de plus en plus convoitées », observe Laure Courty, fondatrice de JeStocke.com. Un phénomène amplifié selon les Notaires d’Ile-de-France par « la hausse des prix de l’immobilier qui réduit les mètres carrés disponibles et octroie aux espaces de stockage une importance considérable ». 

Aussi séduisant soit-il, l’immobilier locatif « souterrain » suppose néanmoins une vigilance accrue sur quelques critères tels que l’accessibilité, la sécurité ou encore l’emplacement. Il existe en effet de réels écarts de rentabilité d’une zone géographique à une autre, avertit Laure Courty… Si vous êtes séduit, sachez que la principale difficulté sera finalement de dénicher la perle rare.

Orienter ses recherches

« Si 65% des appartements sont vendus avec une cave, selon JeStocke.com dans une étude réalisée sur ce marché à Paris (*), l'achat de caves indépendantes se fait principalement via les sites de petites annonces entre particuliers, par le bouche à oreille ou sur des sites de vente aux enchères. » A Paris, par exemple, ces dernières permettent, « de mettre la main sur de beaux lots » assure Laure Courty.
Autres filons, interroger son voisinage, le syndic de copropriété, le gardien de son immeuble, le cas échéant, ainsi que les plateformes de location spécialisées. Le propriétaire d'un logement disposant d'une cave peut aussi louer cette dernière tant qu'elle lui appartient. Il suffit de consulter le règlement de copropriété où figure la liste de l'ensemble des lots. Pour pouvoir la louer, celle-ci doit être mentionnée en tant que lot secondaire, ce qui est le cas la plupart du temps.

Trouver la perle rare

Une cave attractive est une cave qui fait en moyenne 5 m2, soit environ 12 m3 d’espace de stockage. Selon JeStocke.com, « la superficie moyenne louée au travers de son site se situe entre 6 et 8 m2 ». Mais, prévient aussi la plateforme, « gare aux moyennes. Passés à la loupe, les chiffres montrent que les petites caves, de 2 à 3 m2 comme les grandes caves, de plus de 20 m2, plus rares, sont demandées et offrent de très bons résultats ».

N'oubliez pas qu’une cave sèche et en bon état permet de stocker des objets qui présentent une certaine valeur ce qui est fréquent lors d’un déménagement. Ne négligez pas non plus la sécurité de votre emplacement, une qualité toujours appréciée (porte solide, voire digicode à l’entrée de l’immeuble…) quitte à envisager de menus aménagements. Des facilités d’accès sont indéniablement un plus notamment si votre locataire a besoin d’entreposer meubles ou cartons lourds.  

 Un investissement rentable mais...

Investir dans une cave fait, en théorie, figure de placement plus rentable et moins risqué que l'investissement locatif classique (studio ou appartement) à condition de choisir avec soin le bien et le quartier. « Ce type d’investissement est avant tout un investissement immobilier », rappelle les Notaires d’Ile-de-France. « De fait, l’emplacement est le critère numéro 1 à respecter pour les investisseurs désirant acquérir ces biens spéciaux. »

Semblant leur donner raison, l’étude de JeStocke.com a révélé qu’il existe d'importants écarts de performance d'un arrondissement à l'autre. La plupart des arrondissements du centre de Paris, tels que le IIe, le IIIe, le IVe ou le VIIe offrent ainsi une rentabilité qui dépasse les 10 % brut, soit 8 % de rentabilité nette. Les XIIe et XVe arrondissements affichent également des taux de rentabilité attractifs, en revanche, le Ier arrondissement peine à atteindre les 5 % de rentabilité.

Combien pour une cave ?

Pour devenir propriétaire d'une cave, il vous faudra compter en moyenne entre 1 000 et 3 000 € par mètre carré en fonction de la localisation, de l'accessibilité et de l'état de la cave. Sachant que la surface moyenne louée se situe entre 6 et 8 m², vous pouvez donc investir dans un bien dont la surface est recherchée, pour un budget tournant autour de 6 000 à 24 000 €. La variation des prix d’achat d’une cave d’un arrondissement à un autre, d’un quartier à un autre, ou d’une ville à une autre peut être conséquente. Alors, pour atteindre un rendement locatif performant, mieux vaut ne pas surpayer son bien, et réaliser un taux d’occupation à l’année optimal.

Des écarts de loyers importants

A l’image des taux de rentabilité, les loyers appliqués à la location des caves parisiennes présentent des grandes disparités d’un arrondissement à l’autre. Fait intéressant, l'enquête montre que, dans la plupart des arrondissements, les loyers moyens des caves ne suivent pas la tendance des loyers de l'immobilier d'habitation. Les loyers moyens pour 1 m2 de cave dans le Ier, le IIe ou le VIe sont en effet parmi les plus bas là où ils atteignent les prix les plus élevés quand il s'agit de mètres carréa habitables. A quoi tiennent ces écarts ? « Le fil conducteur est celui de l'accessibilité en voiture dans le quartier où se trouve la cave », souligne Laure Courty. Autrement dit, laissez tomber les secteurs hautement touristiques et détournez-vous d’un bien situé à proximité des berges.

Quid de la demande parisienne ?

« La demande est particulièrement importante dans le XVIIIe, confie la fondatrice de JeStocke.com. Nous supposons que cela tient au fait que la population y est plus jeune et mobile. Elle change d'appartement régulièrement, a besoin de stockage et dispose sans doute de moins de surface pour se loger et stocker ». Cette tendance se retrouve aussi, mais de façon moindre, dans le XIXe, XXe et XIIe. JeStocke.com signale également que la demande de cave est en forte augmentation, en petite couronne, dans les départements des Hauts-de-Seine et de Seine-Saint-Denis.

Quelle fiscalité pour les caves ?

Les loyers perçus au titre d’une location de cave sont des loyers imposables dans la catégorie des revenus fonciers.

• Si les revenus sont inférieurs à 15 000 €, vous pouvez choisir entre le régime réel ou le régime du « micro-foncier ». Ce dernier donne droit à un abattement forfaitaire de 30%. Le régime classique n’offre pas d’abattement mais une possibilité d’imputer toute charge liée au bien et assumée pendant l’année civile.
• Si les revenus dépassent 15 000 €, le régime réel s’applique automatiquement.

Enfin, le taxe d’habitation sera exigée si la place est dépendante de votre logement. Ce n’est pas le cas si elle est à plus d’1 km de votre domicile. Renseignez-vous sur son montant.