L'électricité est-elle une charge récupérable sur le locataire ?

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02 Septembre 2021 - Charge récupérable, prestation re-facturable? Comment qualifier l'électricité dans le bail de location?

Les bailleurs se posent souvent la question de comment rédiger une clause de refacturation d'électricité lorsqu'ils ont conservé l'abonnement à leur nom. Mais la véritable question est plutôt de savoir s'ils ont le droit de refacturer l'électricité à leur locataire.

Le principe : l'électricité n'est pas une charge récupérable

L'interdiction de la refacturation de l'électricité au locataire a plusieurs sources :

Si l'électricité dans les parties communes est une charge récupérable, l'électricité consommée à titre privatif par le locataire n'en est pas une. De ce fait, elle ne peut faire l'objet d'une provision ni d'une régularisation.

  • Le décret du 23 décembre 1994 approuvant le cahier des charges type de la concession à Électricité de France du réseau d'alimentation générale en énergie électrique,

Le décret dispose que : « Toute rétrocession d'énergie par un client direct, à quel que titre que ce soit, à un ou plusieurs tiers est interdite, sauf autorisation du concessionnaire donnée par écrit. Dans le cas où les tiers bénéficiant de la rétrocession se situent sur le territoire d'une entreprise de distribution, leur desserte est également soumise à l'avis de l'autorité organisatrice de la distribution et à l'accord préalable de l'ingénieur en chef chargé du contrôle ».

Cette disposition interdit au bailleur de pouvoir sans autorisation écrite et préalable du concessionnaire refacturer au locataire l'électricité qu'il aura consommée à titre privatif.

  • Le code de l'énergie en son article L331-1 dispose que le bénéficiaire de l'électricité doit pouvoir choisir librement son fournisseur d'électricité.

En faisant le choix de refacturer au locataire sa consommation d'électricité, le bailleur dénie à celui-ci la possibilité de librement choisir son fournisseur d'accès.

  • Le médiateur de l'énergie, dans sa recommandation n° 2013-0133 du 31 janvier 2013, a rappelé qu'un contrat de fourniture d’électricité « doit pouvoir être souscrit par chaque occupant » en cas de division d’un immeuble en logements, ce qui suppose donc d’installer des compteurs individuels pour chacun des logements loués.

Cette recommandation rappelle la législation qui interdit la rétrocession d’énergie électrique, que ce soit à titre gratuit ou onéreux, sauf autorisation préalable du concessionnaire donnée par écrit (article 24 du modèle du cahier des charges de concession pour le service public du développement et de l’exploitation du réseau de distribution d’électricité et de la fourniture d’énergie électrique aux tarifs réglementés, et article 3.2 des conditions générales de ventes du fournisseur).

  • La jurisprudence

La Cour de cassation a conforté le principe de l'interdiction de la refacturation de l'électricité au locataire même lorsqu'elle est prévue par une clause du contrat. Dans un arrêt du 2 octobre 2013, elle a déclaré nulle, la clause d'un contrat de location posant le principe de la refacturation de l'électricité au locataire. Toutefois, sur la seule base de la nullité de cette clause, il est difficile de dispenser le locataire de compenser l'avantage dont il a bénéficié.

L'exception : le locataire doit rembourser l'électricité qu'il a consommée

S'il est établi que légalement le locataire doit souscrire son propre abonnement et payer sa consommation d'électricité, qu'il est interdit au bailleur de refacturer ou prévoir une clause de refacturation de l'électricité au locataire, la pratique peut parfois compliquer les choses.

Les bailleurs qui proposent un logement meublé pour des périodes plus ou moins courtes (location saisonnière, bail étudiant, bail mobilité, etc.), la configuration du logement, la nature des baux peuvent être autant de raison qui rendent le respect de l'interdiction de la refacturation de l'électricité compliquée pour les propriétaires.

  • les locataires qui viennent pour des durées relativement courtes recherchent un logement clés en main : pourvu de tout le confort et des installations et abonnements nécessaires (internet, électricité, etc.). Cela devient un critère de choix du logement.
  • les logements résultant d'une division d'un plus grand logement ne disposent pas de compteurs individuels, il est impossible pour le locataire de souscrire un abonnement individuel.
  • le locataire loue une chambre dans le logement du bailleur et il est impossible d'individualiser sa consommation.
  • le locataire loue à des colocataires ayant signé des baux individuels, des pièces d'un même logement ayant un seul compteur, etc.

Dans toutes ces hypothèses, le bailleur peut ne pas avoir d'autre choix que de prendre l'abonnement à son nom et de répercuter les consommations d'électricité à ses locataires.  Il peut procéder de deux manières :

  • refacturer au locataire usager de l’électricité une participation sans lien avec ses consommations réelles, il peut par exemple fixer un pourcentage selon la surface des parties privatives données à bail. Cela peut être le cas lorsque le locataire occupe une partie du logement et qu'il n'est pas possible d'individualiser sa consommation.
  • organiser une refacturation au réel après, il est possible d'individualiser la consommation du locataire grâce par exemple à des compteurs divisionnaires si on est en présence de logements divisés ou alors le locataire occupe tout le logement.

La jurisprudence admet que le locataire ayant bénéficié d'une prestation en nature qu'il ne peut restituer, doit payer une indemnité équivalente à la facture acquittée en son nom par le bailleur.

Le bailleur n'a pas le droit d'institutionnaliser la revente d'électricité sans l'accord écrit du fournisseur, mais cela ne donne pas le droit au locataire de bénéficier gratuitement de prestations en nature du bailleur.

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