Les points clés de la visite

Marthe Gallois
Mis à jour par Marthe Gallois
le 29 décembre 2017
Juriste chez PAP.fr

Quelles questions poser lors des visites ? A quels détails faut-il faire attention ? Comment estimer les travaux que vous aurez à réaliser ? Quelles questions poser sur la copropriété ou le lotissement ?

© PAP

Avant même de chercher, vous devez toujours commencer par évaluer votre budget. Sauf à financer au comptant, vous allez recourir à l'emprunt. Il y a là une règle de base : vous ne pouvez vous endetter à plus d'un tiers de vos revenus mensuels.

Une fois que vous aurez chiffré votre budget maximal, vous allez lancer votre recherche et la cibler géographiquement. Vous éviterez ainsi de vous disperser.

Cependant, si vous ne trouvez pas un bien exactement dans le secteur de votre choix au prix souhaité, ne soyez pas découragé. Pour le même prix et à quelques kilomètres ou sur la même ligne de transport, vous pouvez peut-être trouver un logement plus grand et dans un environnement tout aussi agréable, voire plus.

Recherchez un bien à acheter

Achetez en pensant à la revente

La localisation géographique doit constituer pour vous une priorité. S'agit-il d'une zone bien desservie par les transports en commun, les commerces et les écoles ? Car avoir à portée de main toutes les commodités indispensables au quotidien est un confort de vie inestimable.

De plus, le choix de l'adresse conditionne le maintien de la valeur du logement. Vous vous préservez d'une décote éventuelle en cas de revente. Même si aujourd'hui cela vous semble improbable, les aléas de la vie peuvent en décider autrement et vous obliger à vendre (mutation professionnelle, divorce, décès).

Organisez votre visite

Au moment de la fixation du rendez-vous, pensez à bien demander au propriétaire l'adresse exacte du bien. Vous pourrez ainsi faire un repérage avant la visite, pour vous faire une idée de l'environnement et de sa construction. Mais attention ! N'en voulez pas aux propriétaires qui refusent, ils peuvent craindre que vous soyez une agence essayant d'obtenir un mandat.

Pensez également à vous munir d'une fiche de visite. Il arrive de visiter quatre ou cinq biens la même semaine. On finit par tout confondre. Lors de la visite, vous pouvez prendre quelques clichés avec l'autorisation du propriétaire. Votre fiche de visite sera ainsi illustrée. Dernier détail, un mètre peut aussi vous être très utile, si vous possédez, par exemple, des meubles volumineux que vous souhaitez pouvoir placer. Il vous sera tout particulièrement nécessaire lors de la deuxième visite, afin de vous projeter concrètement dans ce logement.

Conseil : Plusieurs visites et au minimum deux s'imposent. Pensez à en faire une au moins en semaine et une le week-end à différentes heures (matinée ou soirée). Il peut parfois être judicieux de vous faire accompagner lors de la seconde visite par une personne moins impliquée dans la transaction. Elle aura un regard plus objectif.

Visiter un appartement

Il est conseillé d'arriver un peu avant le rendez-vous afin de faire un petit tour du quartier. Vous vous rendrez ainsi compte de l'environnement, de la proximité des commerces, des écoles et des transports.

Ensuite, si l'accès est libre, pénétrez d'ores et déjà dans l'immeuble. Un seul coup d'oeil suffit pour vous rendre compte de l'état des parties communes. C'est aussi pour vous l'occasion de rencontrer le gardien ou d'autres personnes de l'immeuble. Permettez-vous de poser quelques questions qui vous tiennent à coeur. Quand une copropriété fonctionne mal, les personnes parlent facilement.

Inspection

Lors de visite proprement dite, que le logement soit vide ou encore occupé, n'oubliez pas de regarder l'état du plafond (on ne pense pas spontanément à regarder le plafond et pourtant c'est important !) ; des murs et des fenêtres. Prenez aussi en compte deux éléments : une bonne distribution et une bonne clarté.

Bon à savoir : une exposition est-ouest est préférable à une exposition nord-sud. Les pièces exposées au nord sont moins lumineuses et plus difficiles à chauffer, sauf si elles sont équipées d'un double vitrage. Le propriétaire est tenu de vous remettre un diagnostic de performance énergétique qui évalue la consommation de son logement.

Observation

Vous devez poser des questions au propriétaire.

  • Les cheminées fonctionnent-elles ?
  • Quel est le mode de chauffage et de production d'eau chaude ?
  • Y a-t-il du bruit dans l'appartement ? (Vous pouvez demander quelques minutes de silence au vendeur)
  • Le logement est-il libre rapidement ? Sinon quand sera-t-il libre ?
  • Quel est le montant des charges ?
  • Quelle est la surface du logement ?

Le vendeur doit, dès la visite du logement, vous présenter le diagnostic de performance énergétique, afin que vous puissiez le consulter. Cela vous permet de connaître la consommation énergétique du logement, c'est-à-dire le budget chauffage que vous devez prévoir. L'étiquette énergie qui figure désormais dans les annonces est une composante de ce diagnostic.

Vous devez également poser des questions sur la copropriété.

  • Toute copropriété possède, en principe, son « carnet d'entretien ». C'est en quelque sorte le « carnet de santé » du bâtiment. Et tout vendeur doit pouvoir fournir ce document à son futur acheteur.
  • Il est également primordial que vous vous renseigniez sur les charges de copropriété. Pensez à demander les derniers décomptes de charges ainsi que le ou les derniers procès-verbaux d'assemblée générale. Les comptes rendus d'assemblée sont riches d'enseignements.
  • Vous pourrez y vérifier si des travaux ont été votés, et pour quel budget. Ils peuvent également faire apparaître que la copropriété est en grande difficulté financière car de nombreux propriétaires ne paient pas les charges ou travaux. On peut y lire les éventuelles nuisances et plaintes.
  • Enfin dernier poste important : les impôts locaux. Demandez à voir les avis de taxe foncière et d'habitation.
  • Vous vous apprêtez à acheter un logement occupé par un locataire ? Demandez au vendeur de vous communiquer le contrat de location. Vous connaîtrez ainsi le régime de la location (durée restant à courir, montant du loyer) et vous pourrez vérifier si le locataire bénéficie d'un droit de préemption.Seconde visite
  • Si l'appartement vous plaît, faites une deuxième visite, si possible à une heure différente. Regardez cette fois chaque pièce en détail. Ne vous alarmez pas si vous voyez de petites fissures, fréquentes dans l'ancien, mais faites attention aux éventuelles traces d'humidité. Voyez s'il y a des placards... On en a toujours besoin ! Faites le point sur les équipements restants (cuisine équipée, miroirs muraux, tringles à rideaux, etc.).
  • Lorsque le vendeur lui a donné un congé pour vente, le locataire peut de nouveau exercer son droit de préemption si le prix de vente est moins élevé que celui qui lui a été proposé.

Pour en savoir plus sur le sujet, nous vous invitons à consulter notre article : Visiter un appartement : ce qu'il faut vérifier avant d'acheter

Visiter une maison

Les points à vérifier au moment de la visite d'une maison sont similaires à ceux d'un appartement. Commencez à inspecter :

  • le plafond, les murs, les fenêtres ;
  • l'exposition, la clarté et la distribution ;
  • la cheminée, le mode de chauffage, la production d'eau chaude ;
  • le bruit ;
  • la surface, la disponibilité et le montant des charges.

Pensez également à demander au vendeur de vous préciser quel est le type d'assainissement de la maison : dispositif individuel ou raccordement au tout à l'égout. Si la maison dispose de son propre dispositif, demandez au vendeur de vous indiquer quel est son état d'entretien. Sachez que pour les maisons non raccordées au tout-à-l'égout, le vendeur va fournir un diagnostic assainissement au plus tard au moment du compromis de vente.

Le vendeur doit désormais, dès la visite du logement, vous présenter le diagnostic de performance énergétique, afin que vous puissiez le consulter. Cela vous permet de connaître la consommation énergétique du logement, c'est-à-dire le budget chauffage que vous devez prévoir. L'étiquette énergie qui figure désormais dans les annonces est une composante de ce diagnostic.

Si vous avez le coup de cœur pour une maison dite ancienne lors de la première visite (emplacement idéal, transport à proximité, terrain agréable), revenez pour une seconde visite avec un homme de l'art pour déterminer avec vous l'enveloppe travaux qui vous sera nécessaire pour que le bien soit à la hauteur de votre projection.

Les dates des derniers gros travaux sont parfois approximatives ou tout est d'origine. Les travaux de réfection peuvent s'avérer fort coûteux.

Attention : n'omettez pas de mesurer le bien et de demander un plan (s'il en existe un) car l'obligation d'indiquer la surface du bien (loi Carrez) n'est pas obligatoire pour les maisons. On peut vous indiquer une surface approximative.

Maison en lotissement

Si la maison que vous voulez acheter appartient à un lotissement, vous devez vous informer de la teneur du règlement de lotissement.

En effet, dans un lotissement, vous êtes propriétaire du terrain sur lequel la maison est construite. Vous êtes lié aux autres propriétaires par un règlement de lotissement et un cahier des charges qui vous impose des règles strictes. Mieux vaut les connaître avant d'acheter.

Il existe quelques maisons en copropriété dite « horizontale » mais cela reste très marginal. Si c'est le cas,

Règlement du lotissement

  • Le règlement de lotissement est un document qui définit par exemple la surface minimale des constructions, l'implantation des maisons par rapport aux voiries, la largeur et hauteur des bâtiments, l'aspect extérieur des constructions, les matériaux pouvant être utilisés, les couleurs autorisées. Ces règles sont souvent plus contraignantes que les règles d'urbanisme classiques. Le règlement de lotissement est généralement valable dix ans ;
  • Le cahier des charges définit les obligations réciproques de chaque propriétaire (ainsi en est-il des activités autorisées, de la répartition des charges communes, etc.) Ce document doit en revanche être joint à toute promesse ou acte de vente d'un lot.

Evaluer les travaux

Parmi tous les travaux, les fissures et les problèmes d'humidité doivent retenir toute votre attention.

Les fissures

Les cloisons n'ayant qu'une fonction séparative, ne soyez pas paniqué si elles présentent quelques fissures. C'est habituel et dû au fait qu'une maison vit, se tasse.

Par contre, des fissures importantes, touchant l'essence même du mur et non son seul revêtement, sur les murs de refend ou périphériques, sont plus inquiétantes. Si tout le reste de la maison vous plaît, nous vous conseillons, lors de la deuxième visite, de vous faire accompagner par un homme de l'art (appelez un cabinet d'architecte, un bureau d'étude ou une entreprise générale de bâtiment) pour évaluer le montant des travaux à réaliser.

De la même façon, certains murs anciens peuvent être voilés. Bombés, courbés, bref, plus du tout droits. Dans ce cas, il faudra peut-être chaîner la maison. Cela se fait très souvent pour les maisons de campagne, de grands X ou autres formes solidifient les murs ; cela ne nuit en rien au charme de la demeure mais nécessite l'intervention d'une entreprise.

Les problèmes d'humidité

Ils n'occasionnent pas nécessairement des coûts rédhibitoires. On distingue trois sources d'humidité.

  • L'humidité par condensation. Elle se reconnaît assez facilement : les murs présentent des taches ou de la moisissure et les papiers peints sont décollés, surtout aux angles murs/plafonds. Il ne s'agit souvent que d'une mauvaise ventilation. Il suffira d'enlever ce qui occulte les bouches d'aération (dans les pièces dites humides c'est-à-dire toutes celles où de l'eau s'écoule comme cuisine, salle de bains, w-c...), voire de poser des grilles d'aération.
  • L'humidité par infiltration. Elle se détecte aux taches plus abondantes sur les murs exposés aux pluies. La peinture des murs cloque, le papier peint se décolle, les moisissures ont en priorité attaqué les bois (fenêtres, plinthes...) du mur exposé. Sur la même façade, plusieurs pièces présentent les mêmes symptômes. Cela signifie que l'humidité vient de l'extérieur et traverse le mur. Dans le meilleur des cas, ce sont seulement les écoulements d'eau de pluie qui ne remplissent plus leur mission (gouttières bouchées par exemple), mais cela peut provenir de la porosité du mur, une façade dont l'enduit est à refaire.
  • L'humidité par remontées capillaires. Elle est facile à reconnaître : on ne la trouve qu'au rez-de-chaussée, et taches, moisissures, salpêtre, papiers décollés ne se trouvent qu'en bas du mur jusqu'à une hauteur de 70 à 80 cm. Si la cause est simple à détecter, le remède appelle lui aussi de gros travaux puisque ce sont les murs de fondations qui ne sont pas étanches. Là encore, si la maison vous plaît au point d'envisager une deuxième visite, vous trouverez intérêt à vous entourer des conseils d'une entreprise générale en bâtiment ou d'un homme de l'art.

Gros oeuvre

Pour les plus gros travaux (ouvrir des murs porteurs, rénover la toiture d'une maison, etc.), demandez au propriétaire de vous autoriser à visiter les lieux avec un homme de l'art (architecte, cabinet d'étude) qui vous fera un devis préalable. Son regard avisé peut déceler de gros problèmes, donc de gros travaux.

Murs et sols

Pour vous donner un ordre d'idée, et si vous confiez vos travaux de revêtement à une entreprise, sachez que l'on compte environ 400 € par mètre carré pour refaire les murs et sols avec des prestations de qualité courante, 600 € par mètre carré pour démolir les cloisons, poser de nouvelles séparations, ou faire une décoration plus élaborée, 1 000 € par mètre carré si la décoration devient sophistiquée.

Cuisine et salle de bains

Comptez 3 000 € minimum pour créer ou rénover totalement une salle de bains (revêtements, sanitaires et plomberie), et 4 000 € pour une cuisine sans l'électroménager.

Bon à savoir : en même temps que vous effectuez cette première visite, regardez si certaines parties d'une pièce ont été refaites récemment. En effet, pour masquer des défauts, il peut arriver que des personnes repeignent le bas de leur mur ou bien la partie abîmée d'une pièce. Ce bricolage de dernière minute est bien plus inquiétant qu'une maison en mauvais état.


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