Vente : un chèque pour réserver ?

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Vous avez trouvé le logement que vous recherchiez. Vous souhaitez « bloquer la vente », faut-il verser un chèque au vendeur pour réserver la vente ?

La question se pose lorsque l'acheteur s'est mis d'accord avec le vendeur sur le prix de vente du bien. L'acheteur est souvent prêt à remettre un chèque au vendeur pour bloquer l'affaire. Est-ce possible ? Quel montant verser ? A quel moment ?

Après avoir passé son annonce, le vendeur va entrer en négociation avec ses acheteurs. Tant qu'aucun acheteur n'a proposé d'acheter le bien au prix affiché ou que le vendeur et l'acheteur ne se sont pas mis d'accord sur un prix, la négociation se poursuit. En revanche, si un acheteur est prêt à acheter le bien au prix affiché, ou dès que le vendeur accepte le prix proposé par l'acheteur, la vente va pouvoir se poursuivre.

C'est à ce stade que les acheteurs se demandent souvent s'ils doivent verser une somme au vendeur pour bloquer l'affaire. Si cette pratique était d'usage il y a quelques années, elle ne l'est plus depuis longtemps déjà. C'est un texte de loi (l'article L 271-2 du Code de la construction et de l'habitation) qui l'interdit. Il est cependant d'usage et conseillé au vendeur de demander à son acheteur de verser une somme pour bloquer la vente, mais pas avant d'avoir signé le compromis de vente.

Pas de versement avant le compromis

Tant que le compromis de vente n'est pas signé, l'acheteur ne peut verser aucune somme au vendeur. Il ne peut donc pas lui remettre de chèque pour bloquer l'affaire car la loi l'interdit expressément. Il serait en tord s'il l'acceptait, même si c'était l'acheteur qui en prenait l'initiative et insistait pour lui remettre un chèque. L'un comme l'autre s'exposeraient dans ce cas à une amende pouvant atteindre 30.000 € !

A ce stade, s'il veut formaliser son engagement avant de signer le compromis de vente, l'acheteur peut rédiger son offre d'achat par écrit.

Pour formuler son offre d'achat, l'acheteur peut utiliser les modèles de lettre proposées par PAP 

Si le vendeur est d'accord, il en informe l'acheteur et nous lui conseillons de lui transmettre les coordonnées du notaire auquel il souhaite faire appel, ou d'en choisir un avec lui. Le fait de transmettre au notaire les éléments pour qu'il puisse préparer la vente confirme qu'il est d'accord avec l'offre faite par l'acheteur. Le notaire étant le juriste qualifié par excellence pour rédiger les actes et conseiller utilement les parties sur leur transaction, nous vous conseillons dans tous les cas de prévoir de signer le compromis chez le notaire. Si chacun souhaite faire appel au notaire de son choix, les notaires se répartiront les tâches, et vous n'aurez plus qu'à prendre rendez-vous chez celui des deux notaires qui sera chargé de préparer et de faire signer le compromis. 

Mais il est néanmoins possible de signer le compromis de vente directement entre vendeur et acheteur, sans passer devant notaire.

Versement de la somme après le compromis

Ensuite, tout dépend si vous signez directement le compromis de vente de particulier à particulier sans passer devant notaire, ou au contraire devant notaire, car la loi prévoit deux cas de figure différents.

Le compromis signé de particulier à particulier

Les modalités de versement de la somme par l'acheteur sont encadrées par la loi. Lorsque le vendeur et l'acheteur décident de signer le compromis de vente directement entre eux sans passer devant notaire, l'acheteur ne peut verser de somme qu'à la fin du délai de rétractation de dix jours dont il dispose. Pendant ce délai, il peut éventuellement changer d'avis et renoncer à son achat sans pénalités. Toutefois, à l'issue de ce délai l'acheteur ne remet pas de chèque au vendeur, mais il verse au contraire la somme par virement bancaire sur le compte séquestre du notaire chargé de la vente. Car désormais, seuls les paiements inférieurs à 3.000 € peuvent encore être effectués par chèque. Le chèque doit être libellé à l’ordre du notaire et non du vendeur.

Si le vendeur et l'acheteur font tous deux appel à leurs notaires respectifs, il suffit de leur demander sur quel compte effectuer le virement.

Le compromis est signé devant notaire

Lorsque le compromis de vente est signé devant notaire, celui-ci peut recevoir un versement de la part de l'acheteur dès la signature du compromis. Le notaire est en effet habilité à recevoir une somme de la part de l'acheteur dès la signature du compromis, car en tant que professionnel, il dispose d'une garantie financière affectée au remboursement des fonds déposés. C'est donc plus engageant pour l'acheteur puisqu'il est susceptible de verser la somme dès la signature du compromis, et plus sécurisant pour le vendeur.

L'acheteur verse-t-il toujours 10 % du prix de vente du bien ?

On évoque couramment un versement correspondant à 10 % du prix, mais en réalité le montant de la somme versée par l'acheteur au moment du compromis est fixé librement par le vendeur dans ce plafond. Actuellement, il est d'usage de demander plutôt une somme représentant 5 % du prix de vente du bien.

Cependant, le vendeur et l'acheteur peuvent tout aussi bien se mettre d'accord pour un montant qui ne correspond pas exactement à un pourcentage du prix du bien : 10.000 € par exemple. En revanche, bien qu'il n'y ait pas de montant minimal, il est toujours conseillé au vendeur de réclamer un versement, cela renforce l'engagement de l'acheteur.

Ce qui compte, c'est que l'acheteur dispose des fonds avancés, car la somme va être encaissée et versée sur un compte séquestre du notaire jusqu'à la réalisation de la vente définitive.

Toutefois, dans un cas particulier, un montant minimum est requis. Lorsque le délai prévu entre le compromis et l'acte de vente est de plus de dix-huit mois, l'acheteur est tenu d'effectuer un versement d'un montant minimal de 5 % du prix de vente du bien au notaire.

Comme la somme versée représente une partie du paiement du prix du bien et des frais dits de notaire, le jour de la signature de l'acte de vente définitif, son montant va être déduit du prix global de vente.

Que se passe-t-il si l'acheteur se rétracte ?

L'acheteur a la possibilité de se rétracter dans un délai de dix jours après la vente. S'il a signé le compromis directement avec le particulier qui lui a vendu, il n'a pas versé de somme, donc rien à récupérer. En revanche, s'il a signé le compromis devant notaire et que ce dernier a déjà versé les fonds sur un compte séquestre, l'acheteur va pouvoir les récupérer. Ce n'est pas immédiat, car la loi prévoit un délai de 3 semaines pour la restitution de cette somme, à compter du lendemain de la rétractation de l'acheteur.

L'acheteur qui achète sous conditions suspensives d'obtenir ses prêts, va également pouvoir récupérer la somme versée, cette fois sans délai, s'il reçoit un refus de prêt de la banque dans le délai prévu dans le compromis (généralement, dans les 45 jours de la signature du compromis).

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