Offre d’achat acceptée : pouvez-vous annuler la vente en découvrant des travaux à venir ?

Avant la signature du compromis : une liberté de rétractation totale

Si l’acheteur n’a signé qu’une offre d’achat, il peut encore se rétracter librement. En effet, une offre d’achat, même acceptée par le vendeur, ne lie pas définitivement l’acheteur. Ce n’est qu’avec la signature du compromis ou de la promesse de vente que l’engagement devient réellement contraignant.

Il suffit donc d’informer le vendeur de sa décision de ne pas poursuivre l’achat. Aucun justificatif n’est nécessaire. Ce cas de figure est fréquent lorsque l’acheteur obtient de nouvelles informations sur le bien, notamment sur des travaux de copropriété votés ou à venir, qui peuvent alourdir son budget.

💡Exemple concret

Camille fait une offre à 320 000 € pour un appartement parisien. Le vendeur accepte. Avant de signer le compromis, elle consulte le dernier procès-verbal d’assemblée générale et découvre qu’un ravalement de façade à 50 000 € sera voté l’année suivante. Sa part s’élèverait à 8 000 €. Elle préfère abandonner l’achat. Elle en informe simplement le vendeur et n’a aucune conséquence juridique ou financière à craindre.

Après la signature du compromis : peut-on annuler la vente ?

✅ Oui, Une fois le compromis de vente signé, l’acheteur dispose d’un délai légal de rétractation de dix jours. Durant cette période, il peut se retirer sans justification et sans pénalité.

👉 La découverte des travaux intervient pendant ces 10 jours

L’acheteur peut annuler la vente en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur ou au notaire. Aucun motif n’est exigé. L’acheteur doit adresser sa décision par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) :

• Au vendeur (si le compromis a été signé sous seing privé) ;
• Au notaire (si l’acte a été signé chez lui).

Depuis 2022, il est également possible d’envoyer la rétractation par voie électronique, si cette option a été prévue dans le compromis.

Quand commence le délai de rétractation ?

Le délai de rétractation de 10 jours en vente immobilière est déclenché à partir du lendemain de la remise à l'acheteur d'un exemplaire signé du compromis de vente (ou de la promesse de vente). Cette remise peut se faire :

• En main propre chez le notaire ou l’agent immobilier (rare) ;
• Par courrier recommandé avec accusé de réception ;
• Par voie électronique si l’acheteur a accepté ce mode de transmission.

Si l’acheteur ne reçoit pas officiellement son exemplaire, le délai ne commence pas à courir, ce qui lui laisse théoriquement un droit de rétractation illimité jusqu’à la remise effective du document.

👉 Si la découverte des travaux intervient après le délai de rétractation

Une fois ce délai passé, la situation est plus compliquée. La loi protège l’acheteur en imposant au vendeur de fournir des documents relatifs à la copropriété, notamment les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale. Si des travaux y sont mentionnés et que l’acheteur ne les a pas consultés avant de signer, il ne peut pas annuler la vente pour ce motif.

En revanche, si le vendeur a dissimulé volontairement ces informations ou fourni des documents incomplets, l’acheteur peut invoquer un vice caché ou un dol (tromperie) pour demander l’annulation de la vente.

📋 Tableau récapitulatif

Que faire si des travaux sont votés après la signature ?

Si l’acheteur découvre que des travaux en copropriété ont été votés après la signature du compromis, mais avant l’acte de vente définitif, il n’a en principe aucun recours. Si une AG de copropriété intervient avant la signature de l'acte définitif, le vendeur doit en informer l'acheteur et lui donner un pouvoir pour y assister.

La charge des travaux votés avant la signature du compromis fait l'objet de négociations et d'une clause dans le compromis de vente. Il peut être conclu que les charges votées avant la vente restent à la charge du vendeur. Mais celles votées après reviennent au futur propriétaire.

En conclusion

Si des travaux en copropriété sont un frein à votre achat, mieux vaut les identifier avant la signature du compromis. Une fois celui-ci signé, les possibilités de rétractation sont limitées, sauf si le vendeur a dissimulé des informations. Dans le doute, il est toujours possible de négocier une prise en charge partielle des travaux avec le vendeur avant la finalisation de la vente.