Où trouver un studio à moins de 100 000 € dans une grande ville ?

Roman Rainfray
Publié par Roman Rainfray
le 4 septembre 2023
Chargé d'études chez PAP.fr

Investir pour la première fois dans l’immobilier soulève beaucoup de questions. Où investir ? Dans quel type de bien ? Combien emprunter ? La rédaction vous donne les clés pour réussir votre investissement.

Le studio, une bonne rentabilité pour un risque minimal.
Le studio, une bonne rentabilité pour un risque minimal. © NiseriN/gettyimages

Beaucoup de particuliers choisissent d’investir dans les métropoles, gage de sécurité et de rentabilité financière à leurs yeux. Mais la métropole a un coût ! Il est parfois difficile de trouver un studio à moins de 100 000 €. Bonne nouvelle : de nombreuses villes françaises échappent à cette règle.

22 grandes villes où dénicher un studio à moins de 100 000 €

C'est simple : si l'on prend comme surface moyenne de studio 25 m², il faudra alors chercher toutes les villes où le prix médian est à moins de 4 000 €/m². Et il y en a ! 22 au total.

22 villes de plus de 100 000 habitants vous permettent encore d’acquérir un studio de 25 m² pour moins de 100 000 €. Il s’agit notamment de villes très dynamiques, avec des bassins d’activités riches en emplois, des centres universitaires importants ou la proximité de la mer.

Du Havre à Marseille en passant par Limoges, vous pouvez trouver des studios à moins de 100 000 €. © PAP

Limoges, Saint-Etienne, Perpignan : 2 studios pour le prix d’un !

Certaines villes de cette liste sont plus abordables que d’autres. Beaucoup plus abordables. C’est le cas de Limoges, Saint-Etienne, Perpignan, où le prix médian du studio de 25 m² est deux fois moins élevé que partout ailleurs, à minima. Très concrètement, le prix du studio de 25 m² est de :

  • 47 850 € pour Limoges ;
  • 39 275 € pour Perpignan ;
  • 37 375 € pour Saint-Etienne.

Avec le même budget de 100 000 €, vous pouvez donc tenter d’acquérir un deuxième studio, et agrandir ainsi votre patrimoine. À Saint Etienne, il serait même presque possible d’acheter un troisième T1, pour moins de 100 000 €. Il faut préciser toutefois que ces trois villes ne jouissent pas de la même situation économique, démographique et politique que les autres villes de cette liste, ce qui explique leurs prix extrêmement bas et ce qui peut induire aussi une certaine vacance locative. Donc une perte de revenus.

⚠️ La vacance locative est un critère important à prendre en compte pour qui veut se lancer dans l’immobilier.

Découvrez les prix de l'immobilier dans votre ville

Lille, Toulouse, Nice, vraiment inabordables ?

Toutes les villes évoquées jusqu’ici avaient un prix médian inférieur à 100 000 €, pour un logement de 25 m². Les autres villes de plus de 100 000 habitants affichent quant à elles des prix bien supérieurs. En cherchant bien, il est possible de trouver des quartiers, dans des villes réputées très chères, où le prix d'achat d'un studio est à moins de 100 000 €. Il s’agit par exemple de Lille, Toulouse, Nice, villes attractives et fortes d’une notoriété qui dépasse de loin la région.

Nice, quartier Le Ray, 96 250 € en moyenne le studio

Le prix moyen d’un studio à Nice est de 123 025 €, mais lorsque l’on regarde des quartiers comme Le Ray, on est à 96 250 € pour un studio de 25 m². Avec ce genre de quartier, vous prenez pied dans une ville pleine de dynamisme, où un investissement de ce type ne sera jamais perdu. Le Ray a vu la mise en place d’un écoquartier sur un domaine de plus de 6 ha, vestige de l’ancien stade.

En 5 ans, les prix à Nice ont bondi de plus de 18 %. © PAP

Lille, le quartier Fives en pleine réhabilitation

On peut toujours trouver des studios à Lille pour moins de 100 000 €. Le quartier Lille Fives en est un exemple puisqu'on y trouve des studios de 25 m² pour 85 750 €. Logements neufs, réhabilitations d’usines, cette zone a été choisie par la municipalité pour être le quartier lillois de demain. À considérer lorsque le prix moyen de la ville s'affiche à 114 175€ !

Dans le quartier Lille Fives, on peut dénicher des studios de 25 m² à seulement 85 750 €. © PAP

Toulouse, des opportunités à deux pas du Capitole

Toulouse propose quant à elle un prix médian de 107 600 € pour un bien de 25 m². Mais de nombreux quartiers offrent des prix bien en deçà de cette moyenne. C’est le cas de Croix Daurade, à quelques minutes du Capitole, qui a su garder ses allures de faubourg tout en se modernisant. Le studio de 25 m² y est à 76 900 €, prix médian.

À quelques minutes du Capitole, dans le quartier Croix Daurade, des studios de 25 m² sont disponibles à 76 900 €. © PAP

Caen, Le Mans, Tours... un bon choix pour investir

On peut trouver des studios dans beaucoup de villes, mais les villes universitaires ont cette particularité de maintenir une demande très forte, chaque rentrée étant rythmée par l'arrivée de milliers d'étudiants à la recherche d'un logement. Et contrairement à ce qu'on pourrait croire, les étudiants restent dans leur logement d'une année sur l'autre, préférant s'assurer la sécurité d'un toit pour la rentrée plutôt que de partir à la recherche du plus offrant. Et cela a pour conséquence de limiter la vacance locative pour le bailleur.

👉 Parmi les villes les plus attractives en termes de prix d'achat, on notera des villes étudiantes telles que Tours, Caen ou encore Le Mans. Le prix médian du studio de 25 m² est de : 

  • 88 475 € à Tours ;
  • 86 125 € à Caen ;
  • 54 475 € au Mans.

Des villes qui constituent donc un choix averti pour tous ceux qui veulent faire un premier investissement dans l'immobilier et être sûrs de rencontrer une forte demande en petite surface.

À Paris, rien en dessous de 200 000 €

Dans la capitale, il vous sera quasiment impossible de trouver un bien de 25 m² pour moins de 100 000 €. Le quartier le moins cher se situe à Porte de la Chapelle (75019), où le prix d'achat médian pour un studio est à 203 900 € ; le plus cher se trouve de l’autre côté, à Odéon (75006), avec des studios qui s'affichent minimum à 400 000 € ! Pour un budget de 100 000 €, il faudra donc attendre…

Est-ce une bonne idée d'acheter un studio ?

Un studio est un logement doté d’une pièce dont la surface médiane est de 25 m². Il est présent dans toutes les villes, très recherché par les étudiants et les jeunes actifs. Une demande constante existe sur le marché locatif pour ce type de bien. C’est aussi un bien qui s’achète et qui se revend facilement, du fait de sa petite surface et de son coût relativement bas.

🙋‍♀️ Peu de vacance locative, un investissement minimal, le studio représente une prise de risque très acceptable pour toute personne intéressée par un premier investissement immobilier.

Deux studios, mieux qu'un T2 !

Pour un investisseur, il est toujours préférable d'investir dans deux studios que dans un grand 2 pièces. L'avantage du studio reste que son prix au mètre carré de loyer est beaucoup plus élevé que celui des autres surfaces du marché. Le loyer perçu, mis en rapport avec le coût d'achat, offre alors une meilleure rentabilité locative. La rentabilité locative étant au cœur de la décision que doit prendre l'investisseur.

👉 Aujourd'hui, on peut considérer qu'un studio offre une rentabilité locative brute située entre 4 et 6 %, en moyenne. Un taux qui peut être affecté par la localisation, le régime fiscal choisi, ainsi que les questions liées au crédit de l'investisseur.

Acheter deux studios occasionnera également plus de gestion courante pour le propriétaire bailleur. Les occupants de studios ont tendance à partir plus vite que les autres. Vous aurez donc plus de locataires différents, des formalités répétées comme les annonces, états des lieux, risques de dégradation plus importants, présence souhaitable aux assemblées de copropriété de chaque immeuble. Mais sur le plan de la rentabilité, le choix est vite fait !

🧑‍🎓 Un enfant étudiant ? Pensez à l’achat

Les études durent de plus en plus longtemps et elles sont souvent à la charge des parents. Le logement est au centre des préoccupations. Il faut trouver un logement approprié, pas trop loin de la fac et pas trop cher si possible. Mais, dans la plupart des cas, le loyer payé pour ce type de bien reviendra à peu près au prix d’une traite immobilière en cas d’achat. Dans ces conditions, acheter permet d’apporter une sécurité à son enfant tout en consolidant son patrimoine.

5 conseils pour un investissement locatif réussi

Lorsque l’on achète un bien immobilier, même une petite surface, il y a certaines choses à ne pas négliger. C'est un environnement global qu'il faut prendre en compte, un environnement fiscal, urbain, géographique et humain.

1️⃣ Pensez à la fiscalité

La taxe foncière et la taxe d'habitation seront à votre charge.

2️⃣ Renseignez-vous sur l'état de la copropriété

Avant l’achat, il faut s'informer sur l'état de la copropriété et notamment les travaux. Doit-on réaliser des travaux de copropriété ? Les travaux peuvent alors être très conséquents et augmenter la facture ! Ravalement de façade, isolation par l'extérieur, pose d’un ascenseur, tout cela aura une grosse incidence sur vos charges de copropriété.

3️⃣ N'oubliez pas la revente de votre bien immobilier

Il est bon de regarder l’évolution de la ville à 5 ou 10 ans, de sélectionner les quartiers les plus prometteurs (création d’une nouvelle station de métro, de tram, écoquartier, arrivée d'une grande école, etc.). 

4️⃣ Faites connaissance avec la ville

Essayez de vous rendre plusieurs fois dans la ville considérée, d'y passer un week-end par exemple. Cela vous permettra de mieux la connaître, d’en peser les avantages comme les inconvénients, de vous confirmer dans vos choix ou au contraire de faire machine arrière. Il faudra dans tous les cas choisir un emplacement de qualité pour ce bien. Proche des transports en commun (ligne de tram ou de métro), à proximité de l'université, l'emplacement étant l'un des critères au centre de la décision de l'étudiant.

5️⃣ Achetez dans une ville où l'on est soi-même propriétaire

Il est toujours bon d’acheter dans une ville où l’on est soi-même propriétaire ou au moins résident en proche banlieue. Car cela vous permettra d’effectuer toutes vos démarches par vous-même, visites, états des lieux, réparations dans l’appartement. Autre avantage : cela facilitera l'installation d'une relation de confiance avec votre locataire et donc la pérennité de votre investissement immobilier.

Méthodologie : prix des transactions pour un logement d'une surface médiane de 25 m² environ issus de la base de données DVF émises par les chambres de notaires.

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