Passer au crible la copropriété avant d'acheter

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Connaissez-vous votre future copropriété ? Les charges, les travaux programmés, la trésorerie sont autant de points qui doivent être passés à la loupe avant d'acheter votre appartement.

L'acquisition d'un appartement ne se résume pas à l'achat d'un logement ! Vous devenez copropriétaire de parties communes comme le hall d'entrée et d'équipements comme les ascenseurs ou la chaudière. Ce qui implique de contribuer financièrement à leur entretien lors du paiement de vos charges. Ces dépenses figurent d'ailleurs parmi les points clés que vous devrez examiner avant d'acheter votre bien.

Le chauffage collectif constitue le deuxième poste budgétaire d’une copropriété. Il peut être assuré par une chaudière gaz, fioul, voire un chauffage électrique au sol. Vérifiez dans le compte-rendu des dernières assemblées générales si l'installation d'une nouvelle chaudière ou si des travaux de modernisation de cet équipement sont prévus.

Des immeubles à entretenir

Si les travaux courants n'occasionnent pas des dépenses conséquentes, il n'en va pas de même pour certains investissements. C'est le cas du ravalement des immeubles qui peut être imposé par le maire de votre ville, l’isolation de la toiture de votre immeuble ou l’imperméabilisation des balcons.

Ces investissements sont examinés lors de l'assemblée générale. Des devis réalisés auprès de différentes entreprises permettent d'évaluer la quote-part que vous serez amené à payer. Un échéancier du programme pluriannuel des travaux décidés par l'assemblée générale peut être aussi demandé pour avoir une meilleure visibilité des dépenses futures.

Des prestataires extérieurs très prisés

Depuis plusieurs années, les copropriétés en quête d’économies font appel à des prestataires afin d'externaliser des tâches assumées jusque-là par le gardien comme l'entretien courant de l'immeuble, la sortie des poubelles. Ce recours s'explique aussi par la présence d'équipements comme des espaces verts privatifs qui nécessitent l'intervention de spécialistes. Soyez vigilant sur ce poste qui peut devenir conséquent selon la taille de votre copropriété. Renégociez chaque année les contrats avec vos prestataires en faisant jouer la concurrence. Ces derniers ont tout intérêt à faire preuve de modération dans leurs tarifs s’ils souhaitent faire partie des fournisseurs référents de votre copropriété.  

Une trésorerie à surveiller de près

Outre la nature et le montant des charges, passez au crible la situation financière de votre copropriété. Son bon fonctionnement repose sur le paiement trimestriel des charges. A condition que les copropriétaires payent en temps et en heure. Le poste copropriétaire débiteur est un bon indicateur. Un niveau très élevé peut témoigner d'une mauvaise gestion du recouvrement des charges. Si les impayés représentent plus de 20% du budget annuel, c'est le signe d'une copropriété fragilisée qui rencontrera des difficultés à assumer des dépenses importantes dans les prochaines années. Des impayés de charges trop nombreux conduisent en effet à échelonner des travaux, voire à en supprimer d'autres occasionnant un défaut d’entretien de l’immeuble. Vous pourrez aussi évaluer la santé de la copropriété en demandant les comptes-rendus remis aux copropriétaires par le syndic lors de l'assemblée générale.

Vous pouvez aussi demander au vendeur une copie du carnet d'entretien de l'immeuble. Ce dernier liste notamment l'année où les travaux importants ont été réalisés comme le ravalement de la résidence, le remplacement d'un ascenseur.

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