Acheter une île en France, oui mais à quel prix ?

Roman Rainfray
Publié par Roman Rainfray
le 22 août 2023
Chargé d'études chez PAP.fr

Qui n’a jamais rêvé d'habiter sur une île ? La solitude, le grand océan qui nous entoure, la liberté de faire ce qu’on veut. Un fantasme qui peut devenir une réalité, à condition d’accepter toutes les contraintes, et d’y mettre le prix !

Un dicton breton veut qu’il y ait autant d’îles que de jours dans l’année.
Un dicton breton veut qu’il y ait autant d’îles que de jours dans l’année. © GettyImages

La France possède des îles sur tous les continents de la planète. De Saint Pierre et Miquelon à Mayotte, en passant par l’île de Bréhat au nord de la Bretagne, c’est la deuxième zone économique exclusive du monde (11 691 000 km² ) après celle des Etats-Unis. Mais peu d’îles sont en propriété privées. La plupart des îles sont des territoires de la République, incessibles donc. Là où se trouvent toutes les îles privées, ou à prendre, c’est en Bretagne, et en particulier dans le Golfe du Morbihan.

Le Morbihan, aller simple pour Crusoé ?

Le Morbihan signifie « petite mer » en breton. Sa superficie totale est de 687 135 hectares, bordé de 830 km de côtes, il comporte un golfe où de nombreuses îles aux tailles diverses s’étalent devant vos yeux. Un dicton breton veut qu’il y ait autant d’îles que de jours dans l’année. Mais en réalité, il s'agirait d'une soixantaine d'îles, à proprement parler.

👉 Des îles habitées ou pas, avec ou sans construction, certaines sont accessibles à pied à marée basse, d’autres nécessitent l’aide d’un bateau. En effet, la situation dans le golfe du Morbihan est très diverse, et beaucoup d’îles ne seraient jamais un territoire pour un acheteur potentiel. Certaines îles sont à vendre actuellement. Des offres sont mises en ligne sur internet. On voit les prix qui s’envolent, plusieurs millions parfois.

Combien coûte une île privée en Bretagne ?

Contrairement au reste du marché immobilier, il existe peu de données sur les îles privées. Les transactions sont assez rares, elles constituent un marché à part entière où la valeur d’un bien est déterminé selon des critères très aléatoires, et notamment du fait de la rareté des biens. On ne trouvera pas de prix au m², ou de carte permettant de distinguer les différents ordres de grandeur au sein d’un même archipel.

Certains critères objectifs existent tout de même, comme la superficie de l’île, la présence d’une maison ou pas, l’état de cette maison. Avec ou sans électricité ? Avec ou sans eau courante ? Présence d’un puits en eau potable ? D’un embarcadère ? D’un garage pour bateau ? On peut imaginer toute l’étendue de la palette de prix, dans ce marché très privé, où l’entrée d’un bien fait sensation dans la presse locale, et où les grands noms de l’industrie ou les grandes familles se proposent de poser leurs bagages.

🏝️ Les îles à vendre ou récemment vendues en France métropolitaine

Des sites spécialisés dominent le marché concernant la vente d'îles. Ce sont en général des sites internationaux qui vendent des îles un peu partout sur la planète, et notamment en Bretagne. Il sera très difficile d'espérer obtenir quelque chose pour un prix abordable. Sans surprise, l'ardoise peut très vite dépasser le million.

  • Juste avant le Covid, en 2019, une île privée au sein du golfe de Morbihan a été vendue pour la somme de 2 M€ avec une superficie de deux hectares.
  • L'année dernière, l’île de Roc’h ar Hon a été vendue, dans les Côtes d’Armor, pour la somme de 1 575 000 €. Elle disposait d'une superficie totale de 6 000 m², d’une maison rénovée de 110 m² et d’une guérite.
  • Une île est actuellement à vendre, dans la ria d'Étel, au large de Plouhinec, Morbihan, au prix de 2 800 000 €. Une île d’une superficie de 3,6 hectares, avec maison rénovée et embarcadère.

L'achat de l’île, faire le bon choix

Au-delà du prix, beaucoup de facteurs sont à prendre en compte dans le choix d’une île. Et notamment l’accessibilité. Veut-on être plus ou moins loin des premières villes côtières ? Être proche d’une autre île où passent des ferrys ? Toutes ne bénéficient pas du même calme.

Par exemple, les îles accessibles par la côte à marée basse peuvent être charmantes et présenter l’intérêt de nécessiter très peu de logistique pour y accéder. Mais il faut garder en tête que ces endroits peuvent être utilisés par des promeneurs, ce qui peut nuire au calme proposé par ces îles. Enfin, il faudra quoi qu’il arrive investir dans un bateau, pour parer à toute éventualité, et quelle que soit l’île. Ne pas pouvoir sortir de chez soi est impossible.

Sur une île privée, tout est permis ?

Même sur une île privée, la liberté n’est pas absolue. Certes, vous aurez tout loisir de vous promener et personne ne vous dérangera avec son parasol, mais concernant les règles fondamentales liées au littoral, rien ne change. Votre vie sur l’île sera dictée par les mêmes règles que celle sur la côte. Chaque île étant reliée administrativement à une commune, Arzon, Pénestin, Arradon... les mêmes règles de la commune s’appliquent sur l’île, notamment concernant les réhabilitations de maison, la couleur des volets, le type de tuiles, il s’agit du même PLU. Il n’y a aucune exception.

⚠️ Aucune construction nouvelle n’est autorisée. Seules les rénovations sont possibles. Mais celles-ci ont un coût ! Si vous devez faire appel à un entrepreneur, le coût des travaux sera démultiplié par la difficulté d’accéder à l’île, par l’acheminement de toutes ces marchandises, le transport des hommes, la réquisition d’un bateau. Un surcoût qui pourra aller jusqu’à 50 % du prix normalement pratiqué.

L'île d'Or est située en mer Méditerranée. Elle fait partie du quartier du Dramont à Saint-Raphaël dans le Var. © elementals/Gettyimages

💧 Face à la montée des eaux, quel risque ?

Les questions écologiques prennent de plus ne plus en place dans le débat, et pour cause ! La montée des eaux est une réalité qui touche déjà certaines îles du monde, notamment au Pacifique. Cinq des îles Salomon (heureusement inhabitées) ont été recouvertes d'eau récemment. Certaines îles des Fidji pourraient suivre le même sort, avec des populations cette fois. Et selon les pires estimations, les Maldives pourraient être complètement rayées de la carte, d'ici à 30 ans.

La France n'est pas les Maldives, bien évidemment, mais le phénomène de montée des eaux étant globale, il est bon de se poser la question de la vie insulaire et de l'avenir de toutes ces petites îles. Que dois-je espérer de mon île à l'horizon 2050 ? Comment puis-je m'assurer que celle-ci ne sera pas sous les eaux dans les 30 ans ? La France a mis en place une réglementation spéciale concernant les communes du littoral affectées par ce phénomène naturel : il s'agit du recul du trait de côte.

Un décret de juillet 2023 vient préciser les communes faisant partie de ce dispositif, où l'Etat a un rôle de prévention. Vannes en fait partie.

Une maison sur une île, un mode de vie à part

👉 Vivre sur une île n’est pas anodin. C’est un mode de vie qui ne laisse pas beaucoup de place au hasard. Il faudra prévoir l’essentiel : médicaments, eau potable, etc. Tout ce dont vous avez besoin au quotidien et dont vous ne pouvez pas vous passer pendant la période où vous resterez sur l’île. Sans tomber dans le survivalisme, il faudra s’assurer que vous ne manquez de rien.

👉 Il s’agira aussi d’être un minimum organisé, ou bricoleur, car l’achat d’une île vous mettra dans une situation où toute aide extérieure sera rendue plus difficile, où le coût d’un jardinier ou d’un élagueur sera des plus élevés. Vous devrez apprendre à faire les choses par vous-même, à moins d’y engager des frais conséquents.

👉 Il ne faudra pas oublier que ces maisons, si elles ne sont pas récemment rénovées, peuvent être vieilles et donc nécessiter des travaux. Elles datent parfois de plusieurs siècles, ce qui posera des questions évidentes de confort... Donc besoin de bricolage. De travaux plus ou moins vastes.

Est-ce que la vie sur une île déserte vous conviendrait vraiment ?

Il s’agit de bien s’imaginer seul, entouré d’eau. Rêve charmant et libérateur pouvant devenir très hasardeux et malaisant. Le charme des vacances est parfois aussi de croiser quelques vacanciers. La solitude totale n’est pas forcément pour tout le monde. Car c’est un mode de vie à part entière qu’il faut adopter. Une philosophie de vie. Un chemin à arpenter.


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