Les départements les moins chers à 2 h de Paris

Roman Rainfray
Publié par Roman Rainfray
le 14 septembre 2023
Chargé d'études chez PAP.fr

Le quotidien des très grandes villes est devenu difficile. Vous êtes tenté par la résidence secondaire, mais c'est cher. Peut-être que vous regardez au mauvais endroit ! Une maison à moins de 1 250 €/m², à deux heures de Paris, ça vous intéresse ? Petit tour d'horizon.

Sancerre est un des plus beaux villages du Cher.
Sancerre est un des plus beaux villages du Cher. © GettyImages/Tuul&BrunoMorandi

La résidence secondaire, oui mais pas n'importe où

Depuis l'épidémie de Covid, l'attrait pour les résidences secondaires n'a jamais été aussi fort. Et ça se comprend ! Pouvoir sortir de la ville de temps en temps est la condition pour pouvoir accepter toutes ses contraintes. On s'organise différemment : le télétravail a augmenté (27 % des travailleurs en 2021, contre 4 % en 2019), beaucoup de familles parisiennes ont quitté la capitale, et cela a eu pour conséquence de changer la demande en logements.

On recherche des logements accessibles depuis la capitale en transport en commun, des logements plus grands, avec une pièce dédiée au travail, et aussi un espace extérieur. Mais on recherche également plus de résidences secondaires, ce qui a eu pour effet de faire monter les prix aux alentours de Paris, et surtout sur le littoral.

La campagne plutôt que la mer

Tout le littoral est pris d'assaut, et en particulier celui qui se trouve à deux ou trois heures de Paris, c’est-à-dire la Normandie, la Bretagne et les plages du Nord. À titre d'exemple, Deauville est à 6  237 € du m², prix médian ; Le Touquet est à 8 187 € du m² prix médian.

Si vous avez des contraintes de budget, il convient alors de changer de région. Changer de région permet parfois l'achat qui était impossible auparavant. Avec le même budget, on accroît ses capacités d'achat, du fait du changement de marché, et de la baisse de la demande.

🙋‍♀️ Le choix de la campagne peut être un choix judicieux, pour ceux qui veulent s'extraire de la ville tout en préservant leur portefeuille.

Dans l'Indre, les maisons de villes ou des petites fermes se vendent autour de 30 à 40 000 €. © PAP

🕑 À 2 heures de Paris et à moins de 1 250 €/m²

À environ deux heures de Paris, certains départements permettent de devenir propriétaire à moindre frais. On compte en tout 3 départements à moins de 1 250 € du m², selon l'Observatoire PAP :

  1. la Nièvre ;
  2. le Cher ;
  3. l'Indre.

👉 C'est 3 fois moins cher que la moyenne nationale, 10 fois moins qu'à Paris, la capitale qui reste tout en haut du classement avec ses 10 000 € du m², et ce malgré la baisse récente.

La Nièvre, une moyenne de 1 077 € du m²

À 2h30 de Paris, la Nièvre propose un des prix les plus bas du marché immobilier français. Comme c'est le cas à Clamecy, charmante sous-préfecture avec 3 674 habitants, où le prix du m² est à 847 €. Vestiges de l'époque médiévale, maisons à colombages, passage du canal du Nivernais, cette ville saura attirer l'attention de tous ceux qui cherchent le calme et l'authenticité.

L'Indre, très accessible depuis Paris

À même distance, l'Indre offre de nombreuses possibilités à des prix très doux. Comme c'est le cas à Argenton-sur-Creuse, appelée la Venise du Berry, une ville accessible par le train et bénéficiant d'un accès autoroutier à part entière. Ici le prix médian est à 1 102 € du m². Deux trains par jour relient Argenton sur Creuse à Paris, ce qui n'est pas négligeable.

Le Cher, vraiment ?

Région de gastronomie, de châteaux, ce département présente pourtant les prix les plus abordables de France. Il faudra noter la magnifique Sancerre, ville médiévale, juchée en haut d'un des plus beaux domaines viticoles de France. Cette ville affiche un prix médian de 1 422 € du m².

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La résidence secondaire, un truc de riches ?

Acheter une résidence secondaire peut paraître inaccessible. Mais tout dépend où. Investir dans les régions que l'on vient de voir ne présente pas de difficulté particulière, à condition d'avoir le budget minimal. On voit dans ces régions des maisons de villes, ou des petites fermes pour 30 000 ou 40 000 €. Il faudra bien entendu prévoir une enveloppe pour les travaux. Mais à ce prix, vous pouvez vous permettre de vous offrir les travaux que vous souhaitez.

Acheter sa résidence secondaire, louer sa résidence principale

Quand on parle de résidence secondaire, on s'imagine déjà propriétaire de sa résidence principale. Mais ce n'est pas forcé. Il y a beaucoup de cas où vous pouvez être locataire de votre résidence principale et propriétaire de votre résidence secondaire. C'est légal et possible. Surtout lorsque vous vivez dans un endroit très cher. Si vous êtes à Paris par exemple, cela peut être l'occasion de devenir propriétaire.

🙎‍♀️ Les jeunes actifs, surtout dans les grandes villes, désespèrent de devenir propriétaire. Assumer leur loyer est déjà une charge suffisante à leurs yeux, et leurs escapades se réduisent aux vacances d'été et à un ou deux week-ends par-ci par-là. Mais pourquoi pas acheter tout en étant locataire ?

Les frais occasionnés par ce type de vente, associés à une bonne négociation, et une bonne gestion des travaux, peuvent permettre de s'offrir un petit coin de paradis, pour pas cher.

La vente de la résidence secondaire peut être exonérée d'impôt, à condition de ne pas être propriétaire de sa résidence principale. Il faut avoir détenu cette résidence secondaire pendant au moins 4 ans, et utiliser tout le fruit de la vente pour l'achat de sa résidence principale.

Acheter à plusieurs, on réduit la facture d'autant

Cet investissement peut être l'occasion d'inclure des amis dans l'aventure. L'avantage : vous réduisez la facture ou vous pouvez acheter plus grand. En cumulant vos capacités de financement, vous effectuez une économie d'échelle, l'achat peut-être facilité aux yeux de la banque par la pluralité des emprunteurs, source de sécurité pour le crédit. Une bonne organisation sera nécessaire entre vous, et une excellente communication en amont.

👉 Nul besoin de fonder de copropriété ici. Pas besoin non plus SCI. Vous aurez simplement le statut d'ayant droit dans une indivision, et vos droits seront fondés sur l'apport que vous avez fourni à votre arrivée. À vous de trouver les règles qui régiront au mieux la vie dans cette copropriété, la définition des périodes allouées aux uns ou aux autres, la charge de tel ou tel travaux, la philosophie de vie.

Location saisonnière, de quoi payer la traite !

Lorsque l'on a une résidence secondaire, c'est pour l'utiliser. Mais on ne peut pas tout le temps y être. C'est donc l'occasion d'essayer de rentabiliser son investissement en la louant en courte durée.

👉 Avec la location saisonnière, vous pourrez tenter de réduire vos dépenses et amortir un peu les frais occasionnés pour l'entretien de la maison et le montant du crédit. Le coût d'une location saisonnière étant bien au-dessus de la valeur de la traite, quand on ramène ça au prix de la nuit, cela peut devenir assez rentable. À condition de savoir s'organiser et de capter une certaine clientèle !

Il vous faudra pour cela faire appel à des relais locaux, personnes de confiance, conciergerie, afin de mettre en place toutes les conditions d'accueil, la relocation, la vérification des lieux, etc. Cela vous demandera une bonne organisation, mais cela peut valoir le coup !

5 Conseils pour investir dans une résidence secondaire

1️⃣ Estimez les impôts

Les taxes locales : taxe foncière et taxe d'habitation seront bien évidemment à votre charge. Le vendeur peut vous fournir ces informations.

🛑 La taxe foncière peut être assez élevée, même dans les régions où l'immobilier est bon marché.

2️⃣ Ne pas sous-estimer le trajet

Se rendre dans une résidence secondaire peut vite devenir fastidieux. Et le risque est de perdre l'envie et de ne plus s'y rendre. Regardez les voies d'accès, la fréquence des trains, le prix de chaque trajet, la facilité avec laquelle on se rend là-bas. Car tout cela peut devenir votre quotidien. Ou presque.

3️⃣ Ne pas négliger l'entretien

Une résidence secondaire, ça s'entretient ! Beaucoup de menus travaux seront à prévoir, jardinage, plomberie, visserie. Une maison a vite fait de se dégrader. Il faudra le prendre en compte.

4️⃣ Bien connaître les alentours

Le meilleur conseil : aimer la région. Il est bon d'acheter dans une région qu'on aime. Donc il est bon d'y séjourner plusieurs fois, au préalable. Cela vous permettra de peser le pour ou le contre, d'affiner votre zone de choix, de ne pas vous précipiter.

5️⃣ Pensez à une possible revente ou à la location de la maison

En tant que propriétaire, vous serez peut-être amené à vendre un jour, Ou bien à louer. Il faudra donc regarder les questions énergétiques, qui prennent de plus en plus de place dans les exigences des acquéreurs/locataires. La loi Climat pose un certain nombre d'interdictions en ce qui concerne la location des passoires énergétiques. Dès lors, si vous comptez effectuer des travaux, et seulement si vous comptez en faire, il serait bon de se pencher sur les questions énergétiques, et tenter d'obtenir un classement DPE convenable (D par exemple).

Observatoire PAP : prix des transactions issus de la base de données DVF et des chiffres PAP.

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