Louer une partie de sa résidence principale : quelles précautions ?

Pour faire face à des charges devenues trop lourdes, parce qu’un enfant à pris son indépendance...ou tout simplement pour avoir de la compagnie, certains propriétaires font le choix de louer une partie de leur résidence principale, une chambre meublée chez eux. En général, ça concerne les locataires jeunes, des étudiants ou des jeunes actifs. Evidemment, c’est un revenu complémentaire pour le propriétaire mais il faut choisir méticuleusement votre locataire ! 

Je suis le propriétaire, donc je décide comment on vit chez moi ?

Ben justement… pas vraiment ! Ce qu’il est très important de retenir sur le sujet de la location d’une partie de la résidence principale, c’est qu’il n’y aucune règle spécifique. ça veut dire que ce sont les règles classiques de la location meublée qui s’appliquent. et donc qu’un locataire qui loue seulement une chambre dans un logement a exactement les mêmes droits qu’un locataire qui loue un logement entier.

Cela veut dire que le locataire peut fumer dans sa chambre, y recevoir des amis ou y cajoler son hamster...sans que vous puissiez l’en empêcher ; non, le locataire n’est pas votre enfant ! 

De même, comme pour une location classique, le bail est d’un an tacitement reconductible et la possibilité de donner congé au locataire une fois par an à la date anniversaire du contrat. Si c’est un étudiant, vous pouvez aussi faire un bail ferme de 9 mois.  

Pour mettre fin à ce bail je dois donner congé au locataire ?

Eh oui !! On est dans le mélange des genres ! On est un peu dans une relation entre colocataires (on partage un frigo, un canapé, une salle de bains, etc.) mais aussi dans une relation propriétaire/locataire. 

Il faut donc vraiment bien choisir son locataire, être certain qu’on aura un mode de vie compatible parce que vous ne pourrez pas vous en séparer simplement. S’il ne part pas de lui-même, vous devrez lui donner congé à l’échéance du bail (à la date anniversaire du contrat), ça peut devenir très lourd ! 

C’est pourquoi au-delà de l’étude du dossier et de la solvabilité du candidat, il faut prendre soin de discuter avec lui pour vérifier que le courant passe un minimum et que la cohabitation est envisageable.  

Comment je fixe le loyer lorsque je ne loue qu’une chambre ? Est ce que je suis concerné par l’encadrement des loyers par exemple ?

Sur le loyer, comme sur le reste, il n’y a pas de règle spécifique. Donc, si vous êtes en zone tendue, vous êtes concernés par l’encadrement des loyers à la relocation ; si vous êtes à Paris, vous devez respecter les plafonds de loyer et si vous êtes ailleurs, la fixation du loyer est libre. Sachez qu’en général, le loyer d’une chambre dans un grand logement équivaut au loyer d’un studio, c’est parfois un peu dessous mais en gros c’est de cet ordre. 

Et fiscalement, quand je loue une chambre chez moi, je dois déclarer les loyers ?

Oui, ils sont imposés comme tous les loyers de locations meublées, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Mais, il y a quand même une spécificité : les loyers sont exonérés lorsque le propriétaire loue à un prix très raisonnable : en dessous de 190 euros par an et par mètre carré en Île-de-France et de 140 euros par mètre carré et par an dans les autres régions. dans ce cas là, vous n’avez même pas à les déclarer. Je donne un exemple : si un propriétaire parisien loue une chambre de 18 m² dans son logement, il n’aura pas à déclarer ces loyers s’il loue moins de 285 euros par mois.