Acheter un logement occupé : bon plan ou vraie galère ?

Je suis le nouveau propriétaire, je peux remettre en cause le bail ?

Non, ça ne marche pas comme ça ! Quand vous achetez un logement occupé par un locataire, vous reprenez le bail, EXACTEMENT dans les mêmes conditions... vous reprenez toutes les obligations du propriétaire précédent. Cela signifie non seulement que vous ne pouvez pas  casser le contrat mais aussi que vous ne pouvez pas modifier le montant du loyer. C’est d’ailleurs parce que vous reprenez les obligations du précédent propriétaire qu'en général vous pouvez négocier le prix de vente à la baisse.   

Je peux quand même donner congé au locataire à l’échéance du bail ?

C’est plus compliqué que ça, en tout cas pour les locations nues, sans meubles. Et c’est la loi Alur qui a alourdi le truc… Si vous achetez un logement occupé, vous ne pourrez pas donner congé pour vente pour la prochaine échéance mais seulement pour l’échéance suivante. Ce qui signifie qu’il faudra attendre au minimum 3 ans pour donner congé pour vente. 

Pour donner congé pour reprise personnelle, pour occuper vous-même le logement, vous devrez attendre au moins 2 ans. Ce qu’il faut retenir, c’est qu’on ne peut pas demander au locataire de partir juste après avoir acheté.

Si vous achetez un logement occupé qui est loué meublé, là, c’est beaucoup plus simple ! Vous pouvez donner au locataire pour la prochaine échéance, et comme en meublé l’échéance c’est tous les ans, c’est vraiment beaucoup plus simple !

Quelle décote quand on achète un logement occupé ?

Tout dépend des conditions de la location que vous reprenez. Plus la date d’échéance est lointaine et plus la décote peut être importante. Autant vous dire que pour un bail loi 48, hypercompliqué à résilier, la décote peut être de 40/50 %.

Alors que pour une location meublée, dont l’échéance est annuelle, il n’y aura qu’une toute petite décote, voire pas de décote du tout... surtout si c’est une petite surface, ce qui intéresse énormément les investisseurs. Pour une location vide, de trois ans donc, on constate en général une décote de 10 à 15 %.

À part la durée du bail, quels éléments peuvent me permettre de négocier le prix ?

Vous pouvez négocier si le loyer est très sous-évalué par rapport au marché ou si le locataire a des difficultés à payer son loyer tous les mois. Même chose si le locataire n’a pas de garantie ou si le logement nécessite que vous engagiez des travaux.

En conclusion, acheter un logement occupé par un locataire, c’est parfois synonyme de gain financier mais c’est aussi l’engagement de reprendre le bail qui est cours.