Investir dans un logement occupé, comment ça marche ?

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Investir dans un logement occupé permet de bénéficier d'une décote sur son prix de vente, de connaître le locataire et aussi le taux de rentabilité. Reste à prendre quelques précautions avant d'acheter et de se lancer dans ce type d'achat.

Investir dans un logement occupé présente plusieurs avantages. Le premier est d'ordre financier. Le prix de vente est minoré par rapport à un logement vide. Ensuite le locataire étant en place la rentabilité est déjà connue d'avance. Il n'y a donc pas de surprise. En outre, contrairement à une idée reçue en la matière et sauf si vous décidez d'acheter un logement occupé, le locataire n'est pas prioritaire pour l'acheter s'il est en cours de bail. Il changera tout simplement de propriétaire.

En outre les banques aiment ce type d’investissement car il y a déjà un locataire. Il n'y aura donc pas de carence locative. Un plus dans le cadre de la négociation. Que des avantages ! « Un crédit échelonné sur une durée relativement  courte est plus intéressant, mais seulement sur le papier. Car la réalité est tout autre. En effet, vous devrez trouver le bon compromis entre maximiser la rentabilité de votre investissement locatif, et ne pas trop fragiliser votre trésorerie et gérer au mieux vos dépenses quotidiennes », précise le site Meilleurtaux.com.

Reste qu'il ne faut pas s’engager à l’aveuglette. L’achat d’un bien immobilier occupé vous lie contractuellement avec le locataire qui l'occupe. Il vous faut donc étudier le bail en cours, vérifier que le montant du loyer qu’il paie correspond à vos attentes, car vous ne pourrez pas le renégocier ! Il convient donc de vérifier un certain nombre de points pour être sûr de faire le bon choix. Et surtout respecter un strict formalisme.

1. Quel financement ?

Le prêt que vous allez souscrire ne diffère pas d'un emprunt immobilier classique. L’étude de votre dossier se fera de la même manière que si vous achetiez une résidence principale ou secondaire. Cependant, la différence se situe au niveau du calcul de votre taux d’endettement. La banque vous prêtera pour investir si votre taux d’endettement futur est de 33% maximum. Et pour effectuer ce calcul, il existe 2 méthodes : avec ou sans la compensation des revenus.

Si votre banque pratique la compensation des revenus, elle intégrera dans son calcul vos mensualités actuelles + (mensualités du prêt locatif – revenus locatifs nets) / vos revenus imposables. Si elle ne pratique pas la non-compensation des revenus, elle calculera le taux d'endettement à partir des mensualités actuelles + mensualités du financement locatif) / (revenus locatifs nets + vos revenus imposables). Mieux vaut donc trouver un financement en tenant compte des loyers.

  • Quelle stratégie ?
    Acheter un logement occupé peut répondre à trois stratégies distinctes :
    - s'assurer un revenu complémentaire au terme du crédit
    - habiter le logement en résidence principale (sous conditions)
    - loger ses enfants (sous conditions)

2. Une décote à l'achat

Acheter un logement occupé par un locataire permet de bénéficier d'une décote du prix de vente par rapport à un logement vide. Le rabais varie de 10 à 15% selon les cas. « La décote du prix d'achat nous a permis mon ami et moi de pouvoir acheter notre logement. Sinon ce n'était pas possible », précise Béatrice B. propriétaire d'un logement anciennement occupé. Mais attention cette décote n'est pas le fruit du hasard, elle correspond à un certain nombre de critères précis :

  • La durée du bail restant à courir (plus la possibilité de récupérer le logement est éloignée, plus la décote est importante)
  • Le niveau du loyer par rapport au marché (si ce dernier est au prix du marché, la décote est moins sensible que pour un loyer faible)
  • La situation du locataire et en particulier son âge (ancienneté dans les lieux, revenus, etc.) et son contrat de bail
  • La qualité du bien fait également partie des éléments pris en compte dans la décote
  • Dans une location meublée la durée du bail n'étant que d'un an, il n'y a pas de décote à espérer puisque la récupération du bien sera rapide
  • Les petites surfaces, prisées des investisseurscomme les studettes ou studios subissent une décote relativement faible (au maximum 5 à 10%).

3. L'historique du locataire

Un locataire qui ne paie pas ses loyers ou régulièrement en retard est la hantise de tous les bailleurs. Alors avant d'acheter le logement occupé assurez-vous également de la régularité du paiement de ses loyers. Des problèmes réguliers de paiement doivent aussi vous mettre en garde. Pour en avoir le cœur net il suffit de demander à votre vendeur l’historique des quittances. S'il en manque c'est que des loyers n'ont pas été perçus ! « Malheureusement nous aurions dû être plus vigilants avec notre locataire. Il avait des retards de loyers, il a payé pendant six mois mais il a ensuite disparu en laissant meubles et vêtements », ajoute Beatrice B. Et d'ajouter « nous avons entamé une procédure d'expulsion malgré son absence qui a duré près d'un an. Pendant ce temps nous payions le crédit de l'appartement alors que théoriquement cette opération devait être blanche. Pour éviter ce type de problème, je conseille de bien examiner le profil du locataire et surtout de prendre une assurance loyer impayé », conclut Béatrice B. Fort heureusement dans la très grande majorité des cas tout se passe bien.

Naturellement tous les documents relatifs à la location sont annexés à la promesse de vente. Il n'est pas nécessaire de rédiger un nouveau contrat de bail entre vous et le locataire. Il se poursuivra aux mêmes conditions. Vous devrez simplement transmettre vos coordonnées directement au locataire ou par l’intermédiaire du notaire.

Et le dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie versé par le locataire à l'ancien  propriétaire devra être reversé au locataire au moment de sa sortie des lieux, qu’il lui ait été transféré ou non au moment de la vente. Le contrat de cautionnement solidaire conclu en garantie du bail se transmet également, sauf disposition contraire prévue dans ce contrat. Vous ne pourrez pas imposer de nouvelles garanties ou cautions au locataire. En revanche, le contrat d’assurance de loyers impayés n’est pas transmissible.

 4. Les droits du locataire en place

Tant que le bail signé par le locataire avec le précédent propriétaire est en cours, ce dernier a le droit d'occuper les lieux. Vous ne pouvez donc pas l’obliger à quitter le logement.

Même si vous êtes le nouveau propriétaire, le bail de votre prédécesseur conclu entre lui et votre locataire court toujours. Il convient donc d'étudier de près ses clauses : montant du loyer, mode de révision…

A l’issue de ce contrat de bail, si vous souhaitez récupérer votre logement vous devez respecter impérativement certaines règles : informer votre locataire 6 mois avant la fin du bail en location vide et au moins 3 mois avant en location meublée.

5. Une revente sous conditions

Côté revente si le locataire est en place vous aller vivre la situation de votre vendeur. Vous subirez une décote.

Si vous voulez vendre libre pour éviter justement cette décote vous devez alors en informer votre locataire six mois avant la fin du bail (3 ans ou 6 ans) par lettre recommandée avec accusé de réception. Vous devrez motiver votre décision : vous souhaitez habiter le logement, y placer un proche ou le revendre.

Vous devrez lui faire une offre de vente, le locataire étant acheteur prioritaire : c'est le droit de préemption. Il peut ou non exercer ce droit, mais vous êtes obligé de lui signifier votre intention de vendre. Si vous n'observez pas formellement cette règle, le congé peut être annulé et la location repartir pour trois ans.

Attention, pour les baux signés à compter du 27 mars 2014, une condition supplémentaire a été mise en place par la loi Alur (Accès au logement et urbanisme rénové) : le congé pour vendre ne peut être délivré en cours de bail. Il devra être donné pour la fin du bail ou à son renouvellement. Le congé devra être adressé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier au moins 6 mois avant le terme du bail, avec un contenu précis (indication du prix de vente et rappel des textes légaux par exemple).

Si vous souhaitez reprendre le bien pour l’occuper ou le faire occuper par un proche (enfant, parents, etc.), un délai de deux ans minimum est nécessaire avant la reprise du logement. Et ce, même si la durée restante du bail en cours est inférieure à deux ans.

VIDEO : Acheter un logement occupé : bon plan ou vraie galère ?

Acheter un logement occupé, qu’est-ce que ça signifie ? Eh bien ça veut dire qu’on achète un logement occupé par un locataire. Le principal avantage d’acheter occupé, c’est qu’en général, ça permet d’acheter un peu en dessous de la valeur du marché. Mais malgré tout, est-ce un bon plan ?

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