Investir dans un logement occupé, comment ça marche ?

Mis à jour par
le 18 mai 2021
Journaliste chez PAP.fr

Investir dans un logement occupé permet de bénéficier (dans certains cas) d'une décote sur son prix de vente, de connaître le locataire et aussi le taux de rentabilité. Reste à prendre quelques précautions avant d'acheter et de se lancer dans ce type d'achat.

© PAP

Investir dans un logement occupé présente plusieurs avantages.

Le premier est d'ordre financier. Le prix de vente est minoré par rapport à un logement vide, surtout s'il s'agit de location vide (car il est plus long de récupérer le logement s'il s'agit de location vide que de location meublée).

Ensuite, le locataire étant en place la rentabilité est connue d'avance. Il n'y a donc pas de surprise... et pas de carence locative, ce qui est rassurant pour les banques. Que des avantages ! « Un crédit échelonné sur une durée relativement  courte est plus intéressant, mais seulement sur le papier. Car la réalité est tout autre. En effet, vous devrez trouver le bon compromis entre maximiser la rentabilité de votre investissement locatif, et ne pas trop fragiliser votre trésorerie et gérer au mieux vos dépenses quotidiennes », précise le site Meilleurtaux.com.

Reste qu'il ne faut pas s’engager à l’aveuglette. L’achat d’un bien immobilier occupé vous lie contractuellement avec le locataire qui l'occupe. Il vous faut donc étudier le bail en cours, vérifier que le montant du loyer qu’il paie correspond à vos attentes, car vous ne pourrez pas le renégocier !

Il convient donc de vérifier un certain nombre de points pour être sûr de faire le bon choix. Et surtout respecter un strict formalisme.

Pourquoi acheter un logement occupé ?

Acheter un logement occupé peut répondre à deux stratégies distinctes :

  • S'assurer un revenu complémentaire au terme du crédit : il s'agit dans ce cas d'une stratégie d'investissement classique. Vous achetez un logement occupé pour le laisser loué.
  • Habiter le logement en résidence principale, ou loger ses enfants : Vous achetez un logement occupé mais avec l'idée de le récupérer. Il faut dans ce cas faire attention aux conditions de récupération, car elles sont encadrées.

Comment financer un logement occupé ?

Le prêt que vous allez souscrire ne diffère pas d'un emprunt immobilier classique. L’étude de votre dossier se fera de la même manière que si vous achetiez une résidence principale ou secondaire.

La banque vous prêtera pour investir si votre taux d’endettement futur ne dépasse pas de 35 % maximum et sur une durée de 25 ans maximum. Et pour effectuer ce calcul, il existe 2 méthodes : avec ou sans la compensation des revenus. Cependant, des différences peuvent apparaître selon calcul de votre taux d’endettement.

Si votre banque pratique la compensation des revenus, elle intégrera dans son calcul vos mensualités actuelles + (mensualités du prêt locatif – revenus locatifs nets) / vos revenus imposables).

Si elle pratique la non-compensation des revenus, elle calculera le taux d'endettement à partir des mensualités actuelles + mensualités du financement locatif) / (revenus locatifs nets + vos revenus imposables). Mieux vaut donc trouver un financement en tenant compte des loyers.

Quel décote s'applique ?

Investir dans un logement occupé peut permettre d'acheter en-dessous des prix du marché.

On estime qu'acheter un logement occupé par un locataire permet de bénéficier d'une décote du prix de vente par rapport à un logement vide. « La décote du prix d'achat nous a permis mon ami et moi de pouvoir acheter notre logement. Sinon ce n'était pas possible », précise Béatrice B. propriétaire d'un logement anciennement occupé.

Mais attention cette décote n'est pas systématique. Elle correspond à un certain nombre de critères précis :

  • La durée du bail restant à courir (plus la possibilité de récupérer le logement est éloignée, plus la décote est importante)
  • Le niveau du loyer par rapport au marché (si ce dernier est au prix du marché, la décote est moins sensible que pour un loyer faible)
  • La situation du locataire et en particulier son âge (ancienneté dans les lieux, revenus, etc.) et son contrat de bail
  • La qualité du bien fait également partie des éléments pris en compte dans la décote

Et dans certains cas, la décote est très faible voire inexistante :

  • Dans une location meublée la durée du bail n'étant que d'un an, il n'y a pas de décote à espérer puisque la récupération du bien sera rapide.
  • Les petites surfaces, prisées des investisseurs comme les studettes ou studios subissent une décote relativement faible (au maximum 5 à 10%).

L'historique du locataire

Un locataire qui ne paie pas ses loyers ou régulièrement en retard est la hantise de tous les bailleurs. Alors avant d'acheter le logement occupé assurez-vous également de la régularité du paiement de ses loyers. Des problèmes réguliers de paiement doivent aussi vous mettre en garde.

Pour en avoir le cœur net il suffit de demander à votre vendeur l’historique des quittances. S'il en manque c'est que des loyers n'ont pas été perçus ! « Malheureusement nous aurions dû être plus vigilants avec notre locataire. Il avait des retards de loyers, il a payé pendant six mois mais il a ensuite disparu en laissant meubles et vêtements », ajoute Beatrice B.

Et d'ajouter « nous avons entamé une procédure d'expulsion malgré son absence qui a duré près d'un an. Pendant ce temps nous payions le crédit de l'appartement alors que théoriquement cette opération devait être blanche. Pour éviter ce type de problème, je conseille de bien examiner le profil du locataire et surtout de prendre une assurance loyer impayé », conclut Béatrice B.

Fort heureusement dans la très grande majorité des cas tout se passe bien, les impayés de loyers restent rares.

Naturellement tous les documents relatifs à la location sont annexés à la promesse de vente. Il n'est pas nécessaire de rédiger un nouveau contrat de bail entre vous et le locataire. Il se poursuivra aux mêmes conditions. Vous devrez simplement transmettre vos coordonnées directement au locataire ou par l’intermédiaire du notaire.

Et le dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie versé par le locataire à l'ancien  propriétaire devra être reversé au locataire au moment de sa sortie des lieux, qu’il lui ait été transféré ou non au moment de la vente. Le contrat de cautionnement solidaire conclu en garantie du bail se transmet également, sauf disposition contraire prévue dans ce contrat. Vous ne pourrez pas imposer de nouvelles garanties ou cautions au locataire. En revanche, le contrat d’assurance de loyers impayés n’est pas transmissible.

Les droits du locataire en place

Tant que le bail signé par le locataire avec le précédent propriétaire est en cours, ce dernier a le droit d'occuper les lieux. Vous ne pouvez donc pas l’obliger à quitter le logement.

Même si vous êtes le nouveau propriétaire, le bail de votre prédécesseur conclu entre lui et votre locataire court toujours. Il convient donc d'étudier de près ses clauses : montant du loyer, mode de révision…

A l’issue de ce contrat de bail, si vous souhaitez récupérer votre logement vous devrez respecter impérativement certaines règles (et surtout certains délais). Cela peut prendre quelques années !

Comment récupérer le logement ?

Si vous souhaitez mettre fin au bail pour intégrer le logement ou y installer un proche, il vous faut respecter quelques règles, plus contraignantes si le logement est loué vide que s'il est loué meublé.

Le logement est loué vide. Vous pouvez donner congé au locataire en place mais uniquement pour une échéance du bail (donc tous les trois ans) et en respectant un préavis de six mois. La reprise ne peut se faire qu'au profit du propriétaire lui-même ou l'un de ses proches : ses ascendants, ses descendants, la personne avec qui il vit ou l'un des ascendants et descendants de celle-ci. Par ailleurs, le bénéficiaire de la reprise doit faire du logement sa résidence principale.

Enfin, lorsque le terme du bail en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'achat ; en pratique la loi garantit au locataire un séjour de deux ans dans le logement.

Un bail de trois ans à été signé le 1er février 2020. Le logement est vendu le 1er juillet 2022. L'acheteur devenu propriétaire pourra donner congé, avec un préavis de six mois, pour le 1er février 2023...mais ce congé ne produira ses effets que le 1er juillet 2024, date jusqu'à laquelle le locataire peut valablement rester dans le logement.

Le logement est loué meublé. Vous pouvez donner congé au locataire en place mais uniquement pour une échéance du bail (donc tous les ans) et en respectant un préavis de trois mois. La reprise ne peut se faire qu'au profit du propriétaire lui-même ou l'un de ses proches : ses ascendants, ses descendants, la personne avec qui il vit ou l'un des ascendants et descendants de celle-ci. Par ailleurs, le bénéficiaire de la reprise doit faire du logement sa résidence principale.

Comment revendre le logement ?

Si vous souhaitez revendre le logement alors que le locataire est toujours en place, vous avez deux solutions : donner congé ou vendre occupé.

Donner congé. Les contraintes varient selon qu'il s'agit de location vide ou meublée.

En location vide, vous pouvez donner congé au locataire en place mais uniquement pour une échéance du bail (donc tous les trois ans) et en respectant un préavis de six mois. Par ailleurs, la fin du bail intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'à l'échéance suivante.

Un bail de trois ans à été signé le 1er février 2020. Le logement est vendu le 1er juillet 2022. L'acheteur devenu propriétaire ne pourra pas donner congé pour vente pour le 1er février 2023 ; il ne pourra le faire que pour le 1er février 2026 ! D'ici là, la vente peut se faire...mais occupée...donc avec une possible décote.

En location meublée meublée, vous pouvez donner congé pour vente au locataire en place mais uniquement pour une échéance du bail (donc tous les ans) et en respectant un préavis de trois mois.

Vendre occupé. La vente occupée peut s'effectuer à tout moment... mais vous allez à votre tour possiblement subir une décote, en fonction de la nature du bail, du montant du loyer et du comportement du locataire.


La rédaction vous conseille