Vaut-il mieux acheter ou louer sa résidence principale ?

Manuel Apruzzese
Mis à jour par Manuel Apruzzese
le 11 septembre 2023
Journaliste chez PAP.fr

Qui n'a jamais entendu « Je préfère rembourser un crédit immobilier plutôt que payer un loyer et jeter mon argent par les fenêtres ». La réalité est beaucoup moins simple, car il n'y a pas de réponse unique et universelle. Ce choix dépend de la situation individuelle de chacun. Explications.

Dans les grandes villes, il est souvent plus intéressant de louer.
Dans les grandes villes, il est souvent plus intéressant de louer. © PAP

Avec des taux d'intérêt durablement hauts et des prix qui ne baissent pas significativement, l'acquisition de sa résidence principale devient un rêve de plus en plus inaccessible pour de nombreux salariés, notamment en Île-de-France et plus généralement dans les secteurs tendus comme en Provence-Alpes-Côte d'Azur (Région Paca) ou sur le cordon littoral.

Alors, avant de prendre une décision, il est essentiel de faire le point sur sa situation financière, ses objectifs à moyen et long terme et d'analyser les conditions du marché immobilier local pour peser le pour et le contre. Reste qu'à l’heure des incertitudes économiques, la pierre s'affirme comme la valeur refuge par excellence.

Achat ou location, d'abord une question financière

Acheter ou louer dépend de deux facteurs essentiels : sa situation financière et professionnelle. Ces critères seront analysés par le banquier. En cas d'acquisition, il faut bien préparer son dossier d'emprunteur. Avec un Contrat de travail à durée déterminée (CDD), le choix sera vite fait. L'accès au crédit immobilier sera durablement fermé. Dans un couple, le taux d'endettement ne sera calculé que sur le CDI ! Ce sont les banquiers qui décident pour les primo-accédants !

👉 Dans le contexte actuel de hausse des taux d'intérêt, les meilleurs dossiers sont à 3,50 % brut, mais certains barèmes dépassent les 5 % brut. Il faut donc regarder de près son taux d'endettement. Il ne doit pas dépasser 35 % des revenus. Résultat, de nombreuses demandes de prêt sont refusées si le profil de l'emprunteur est jugé à risques par les banques ou le taux d'endettement trop élevé.

Alors dans les grandes villes comme Paris, Lyon ou encore Bordeaux, où les prix immobiliers ont beaucoup augmenté ces dernières années (plus que les loyers), il est souvent préférable de passer par la case location plutôt que de devenir propriétaire de sa résidence principale. De nombreux particuliers choisissent cette solution par obligation.

👉 Il faut néanmoins savoir qu'être propriétaire engendre des frais qu'il faudra intégrer dans son budget :

  • la taxe foncière dont le montant augmente fortement dans de nombreuses villes (+ 52 % à Paris,  + 25 % à Grenoble, + 14,3 % à Metz, + 10 % à Limoges, + 9 % à Lyon, etc.) ;
  • le coût du crédit ainsi que les frais de notaire ;
  • Les charges de copropriété ;
  • Les travaux de rénovation et d'entretien.

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🤷‍♀️ Acheter ou louer son appartement ?

L'achat d'un bien et la location présentent chacun avantages et inconvénients. Avant de se décider, il y a quelques points à considérer. La décision d'acheter ou de louer dépend de ses priorités personnelles et financières. Si vous êtes prêt à vous engager financièrement sur le long terme, l'achat d'un logement peut être une bonne option. Si la flexibilité, l'aversion au crédit et l'obligation d'entretien sont plus importantes pour vous, mieux vaut rester locataire.

Faites un point complet sur votre situation

  • Sa situation financière. Évaluez votre apport personnel y compris la capacité à rembourser un emprunt. N'hésitez pas à utiliser les outils sur les capacités d'emprunt.
  • Sa situation professionnelle. En cas d'instabilité professionnelle ou de contrat à durée déterminé (CDD), il ne faut pas acheter.
  • Le saut de charges et le reste à vivre. Le calcul du saut de charges est très simple. Il consiste simplement à soustraire du loyer le montant de la mensualité de crédit à rembourser. Si le montant est trop important, la banque sera réticente à prêter.
  • Le marché immobilier local. Le marché immobilier local détermine l'acte d'achat. Si les prix de l'immobilier sont trop élevés, mieux vaut rester locataire.
  • Son projet de vie. Souhaitez-vous avoir des enfants ? Changer de région...
  • Les taux d'intérêt. Les taux d'intérêt actuels limitent fortement le pouvoir d'achat immobilier.
  • Les coûts cachés. N'oubliez pas de prendre en compte les coûts d'entretien, les taxes foncières, les assurances et autres dépenses liées à la propriété.

Pourquoi est-il souvent préférable d'acquérir sa maison plutôt que de la louer ?

  • C'est un investissement à long terme. L'achat d'une maison peut être considéré comme un investissement à long terme, car elle prend de la valeur au fil du temps.
  • C'est un bon moyen de préparer sa retraite. La fin du crédit peut compenser la perte de pouvoir d'achat lorsque l’heure de la retraite sonnera.
  • Possibilité de plus-value au moment de la revente. Elle sera exonérée de taxe sur les plus-values.
  • C'est une création de patrimoine. Certains pensent qu'un loyer, c'est de l'argent jeté par les fenêtres. Le crédit immobilier est une forme d'épargne forcée.
  • Stabilité résidentielle. L'achat d'une maison ou d'un appartement offre une certaine stabilité résidentielle puisque l'on ne dépend pas des décisions du propriétaire si ce dernier veut revendre son bien.
  • Liberté de personnalisation. En tant que propriétaire, vous avez généralement la liberté de personnaliser et de modifier la maison selon vos préférences.
  • Le coût du crédit est fixe. Les mensualités de remboursement avec un prêt à taux fixe n'évoluent pas dans le temps, contrairement aux loyers qui sont révisés régulièrement (IRL).
  • Un intérêt qui augmente dans le temps. À partir de la 3e année, l’achat de la résidence principale devient plus intéressant à mesure que les intérêts d'emprunt diminuent.

🗣️ « On estime qu’il faut conserver le bien environ 5 ans pour que votre achat soit rentabilisé », estime Ludovic Descoudard, coach immobilier chez PAP.

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Les 5 avantages lorsqu'on loue son bien immobilier

Rester locataire présente aussi des aspects positifs qui peuvent séduire un certain nombre de particuliers :

  1. La mobilité géographique est facilitée. La location offre plus de flexibilité, ce qui peut être avantageux si vous prévoyez de déménager à court terme.
  2. Pas d'endettement.
  3. Moins de charges financières. Le locataire ne paie pas les charges d'entretien du logement et  de la copropriété ni de taxe foncière.
  4. Épargne préservée. Vous n'investissez pas une somme importante dans un paiement initial, ce qui peut vous laisser plus de liquidités pour d'autres investissements ou dépenses.
  5. Moins d'impôts. Les locataires ne payent plus de taxe d'habitation depuis le 1er janvier 2018.

🗣️ « Quand on achète, on jette aussi de l’argent par les fenêtres, entre les frais de notaire et les intérêts d'emprunt, ça fait pas mal d’années de loyers », nous indique Ludovic.

La location permet d'habiter plus grand !

Dans presque toutes les métropoles, les prix de l'immobilier ont flambé ces dernières années. Dans les métropoles comme Paris, Lyon, Marseille ou Bordeaux, où les prix ont explosé, acheter devient un rêve inaccessible pour de nombreux particuliers. Avec la hausse des taux d'intérêt, le pouvoir d'achat immobilier s'étiole de mois en mois avec des capacités d'emprunt qui diminuent.

👉 Dans ce contexte, la location représente souvent la seule solution viable face à des coûts d’achat prohibitifs pour les classes moyennes. Côté positif, la location dans les grandes agglomérations permet souvent de bénéficier, à mensualité égale, d’une surface plus importante, et localement de l’encadrement des loyers. Seules quelques villes permettent d'habiter plus grand pour une mensualité de crédit inférieure à un loyer (Saint-Etienne, Mulhouse, Le Havre). Mais avec la hausse des taux, cet avantage tend à disparaître.

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Rester locataire et réaliser un investissement locatif en 2024

Pourquoi ne pas rester locataire et réaliser un investissement locatif ? Un certain nombre de locataires, notamment dans les grandes villes, adoptent cette stratégie plutôt que d’acheter leur résidence principale. Souvent négligée, cette solution peut être intéressante sur bien des aspects :

  • on garde une certaine mobilité géographique ;
  • la capacité d’emprunt est moins impactée par des loyers que par un crédit ;
  • les loyers perçus permettent d’absorber tout ou partie des mensualités du prêt ;
  • Il y a une création de patrimoine qui sera appréciée par la banque ;
  • la plus-value dégagée en cas de revente peut être exonérée d’impôt sur le revenu si elle est réemployée pour l’acquisition d'une résidence principale.

🗣️ « Beaucoup de locataires achètent un petit logement dans une ville moins chère, ils le mettent en location, cela leur permet de se constituer un patrimoine », dixit Ludovic.

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