Faut-il acheter ou louer sa résidence principale ?

Ludovic Descoudard encadre une équipe de coachs chez PAP. Il conseille les particuliers dans leurs projets immobiliers, aussi bien sur les aspects marché, pratiques et juridiques.

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Est-il toujours préférable d’acheter sa résidence principale ?

Ludovic Descoudard – Coach senior PAP : Contrairement à une idée reçue, il n’est pas toujours préférable d’être propriétaire de sa résidence principale. Je sais que cela peut paraître contre intuitif, surtout en France où l’on entend souvent dire que « Louer c’est jeter l’argent par les fenêtres », mais c’est vrai. Pas dans tous les cas, certes, mais il existe indiscutablement des situations où la location est préférable à l’achat. Y compris sur un plan strictement financier.

Comment on sait s’il vaut mieux acheter ou louer ?

Ludovic : Alors déjà ça dépend de la ville où vous habitez. Contrairement à ce qu’on pourrait croire, les marchés de location et de la vente ne sont pas complètement corrélés. Il y a des villes où les loyers augmentent plus que les prix d’achat, et des villes où c’est l’inverse. C’est d’ailleurs pour ça que le rendement locatif n’est pas le même partout. Vous avez par exemple, des villes où les prix d’achat bruts représentent en moyenne 30 ans de loyers, comme Paris, Lyon ou Bordeaux, et des villes où les prix d’achat représentent plutôt environ 20 ans de loyers comme Montpellier, Toulon, Marseille ou Lille.

Comment louer peut-il être plus rentable que d’acheter ?

Ludovic : Quand on achète on jette aussi de l’argent par les fenêtres ! Premièrement, les frais de notaire. Ca représente déjà 8% de la valeur du bien. Rien que les frais de notaire, ça représente entre 1 et 2 ans de loyers ! Ensuite, il y a les intérêts d’emprunt, si vous empruntez 200.000 € sur 20 ans, les intérêts d’emprunt vont vous coûter entre 30000 et 50000 €, soit 25% de la valeur du bien ! Donc là aussi, ça fait pas mal d’années de loyer.

Ensuite, au quotidien, vous avez la taxe foncière, les charges de copropriété, et les éventuels travaux à payer… Donc ça ne coûte pas rien d’être propriétaire ! Et parfois ces frais vont dépasser les loyers que vous auriez payé si vous étiez restés locataire. Dans ce cas, votre achat n’est pas rentable.  

Quelles sont les villes où il vaut mieux acheter et quelles sont les villes où il vaut mieux louer ?

Ludovic : Il y a des villes où l’achat va plus rapidement être rentabilisé. Par exemple à Perpignan, Nîmes, Clermont-Ferrand, Grenoble, Reims, ou Toulon. Dans toutes ces villes, l’achat est plus rentable que la location en moins de deux ans.

De manière générale, dans les villes où les prix immobiliers sont les plus chers, il est souvent plus intéressant de louer. Si vous achetez, il faudra vraiment conserver le bien pendant longtemps pour que cela couvre les frais de notaire et les intérêts d’emprunt. A l’inverse, dans les villes moyennes, les petites villes ou les zones rurales, un achat sera vite rentabilisé.

En moyenne, combien de temps faut-il attendre avant de revendre un bien pour que ça soit rentable ?

Ludovic : On estime généralement qu’il faut conserver le bien environ 5 ans pour que votre achat soit rentabilisé. Si vos intérêts d’emprunt sont faibles, ou si les prix immobiliers ont augmenté, cela peut être plus court, environ 3 ans. A l’inverse, si vous avez acheté dans une grande ville comme Paris, Lyon ou Bordeaux, il faudra attendre au moins une dizaine d’années. Si vous devez quitter le logement avant, je vous conseille dans la mesure du possible de le mettre en location plutôt que de le vendre.  

Acheter, ça permet aussi de faire de l’épargne forcée, non ?

Ludovic : C’est vrai que lorsque vous achetez, surtout avec des taux bas comme en ce moment vous vous constituez une épargne, de manière indolore. Ce qui permet aux profils plus cigales que fourmis de mettre de l’argent de côté. Mais il n’en reste pas moins que si vous le faîtes à Paris, Nantes, Bordeaux ou Lyon, comme on l’a vu, votre épargne forcée n’est pas du tout un bon plan. Et puis il y a un autre moyen de se forcer à faire de l’épargne… c’est d’acheter pour louer, autrement dit d’investir dans l’immobilier !

Rester locataire de sa résidence principale, et investir dans un autre bien, c’est une bonne stratégie ?

Ludovic : Oui, beaucoup de locataires dans les grandes villes adoptent cette stratégie plutôt que d’acheter leur résidence principale, justement parce que ce serait trop cher pour eux. Ils achètent un petit logement dans une ville moins cher, ils le mettent en location, cela leur permet de constituer de l’épargne avec l’effet de levier du crédit et grâce aux loyers perçus.

C’est une bonne stratégie aussi quand on ne peut pas s’engager à rester plusieurs années dans la même résidence principale. Je pense par exemple aux jeunes couples qui savent qu’ils vont avoir des enfants dans les prochaines années et qu’ils auront donc besoin de déménager. Plutôt que d’acheter un 2 pièces et de le revendre dans 3 ans pour acheter plus grand, il vaut mieux faire un investissement locatif et le garder 20 ans.

Au-delà de l’aspect financier, acheter ou louer ça change quoi ?

Ludovic : C’est vrai qu’il n’y a pas qu’un aspect financier, acheter ou louer ça correspond aussi à des modes de vie un peu différents. Acheter, c’est s’installer dans la durée. C’est être chez soi. Et c’est aussi être responsable de chez soi. Ca répond donc à certaines envies, et certains n’ont jamais envie d’avoir ce « fardeau » sur les épaules. Quand on est propriétaires d’un appartement, on découvre les assemblées générales de copropriété et on se pose des questions sur la refection de la cage d’escalier ou le ravalement dont on se fichait complètement quand on était locataires. Et quand on a une maison, on doit s’occuper de la toiture, des problèmes d’humidité, etc. 

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Coach senior chez PAP.fr


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