Une visite est-elle nécessaire avant la signature chez le notaire ?

Cécile Nlend
Publié par Cécile Nlend
le 24 avril 2024
Juriste chez PAP.fr

Après la signature de la promesse ou du compromis de vente, mais avant la signature de l'acte de vente définitif, l'acheteur est-il en droit de demander à revoir le bien ?

Une visite de courtoisie est recommandée avant la signature définitive.
Une visite de courtoisie est recommandée avant la signature définitive. © Westend61/GettyImages

Quand faire la visite avant la signature chez le notaire ?

La visite va se faire dans le laps de temps qui s'écoule entre la signature de la promesse ou du compromis de vente et celle de l'acte de vente définitif. S'il ne devait y en avoir qu'une seule, elle devra idéalement être faite avant que vous ne scelliez définitivement votre transaction, elle peut donc avoir lieu juste avant la signature de l'acte définitif.

Il faut noter que l'acheteur n'est pas limité à une seule visite.

État des lieux ou visite ?

Vous êtes sur le point de finaliser votre transaction immobilière, nous vous recommandons de visiter la propriété avant la signature de l'acte de vente final. Cela peut être fait quelques jours avant ou le jour de la signature l'acte authentique.

Mais peut-on vraiment parler d'état des lieux ? En réalité, l'utilisation du terme « état des lieux » est inappropriée, il est préférable de parler de « visite ». En effet, la situation n'est pas la même que celle d'une fin de bail où le vendeur doit rendre le logement dans un état spécifique. D'ailleurs, s'il existe des formulaires d'état des lieux pour la location, il n'y en a pas pour les ventes.

Peut-on être accompagné par un professionnel pendant la visite ?

Si le vendeur est d'accord, l'acheteur peut être accompagné par un professionnel pour examiner le bien entre le compromis de vente et la signature définitive. Cela peut aider à évaluer l'état réel du logement. Son accompagnement sera particulièrement utile pour l'acquéreur qui fait des visites en vue de réaliser des travaux dès l'entrée en possession du bien. Il peut s'agir d'un artisan, d'un architecte, etc.

Comment s'appelle la visite avant la signature chez le notaire ?

La visite avant la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire est souvent appelée la « visite préalable », la « visite de vérification » ou « visite de courtoisie ». C'est l'occasion pour l'acheteur de vérifier l'état du bien immobilier avant de finaliser l'achat.

❓ C'est quoi la visite de courtoisie ?

La visite de courtoisie avant la signature de l'acte authentique de vente est une étape importante dans le processus d'achat immobilier. Cette visite permet à l'acheteur potentiel de se rendre une dernière fois sur les lieux pour vérifier l'état du bien immobilier et s'assurer que tout correspond à ses attentes avant de s'engager définitivement. Cette visite peut être directement organisée par le vendeur ou prévue à la demande de l'acheteur. La visite doit se dérouler dans un esprit de courtoisie et de coopération, pour faciliter la conclusion de la vente et finaliser les détails avant la signature de l'acte de vente.

La visite de courtoisie permet à l'acheteur de poser des questions supplémentaires sur le bien, de prendre des mesures précises s'il le souhaite et de vérifier que les éventuelles réparations ou modifications convenues lors des négociations ont été effectuées. Avant la signature définitive, elle permet de s'assurer que l'état du bien est conforme à celui qu'il était au moment de l'accord de vente, du compromis de vente. Il permet de vérifier qu'il n'a pas subi d'altérations volontaires ou involontaires entre la signature du compromis et celle de l'acte définitif.

Que vérifier avant de signer l'acte authentique chez le notaire ?

👉 L'occupation du bien et des annexes

En visitant le bien, il est assez facile de se rendre compte si le bien est libre ou non de toute occupation. Parfois si le bien était loué, il est important de s'assurer que le congé pour vente donné par le propriétaire actuel a bien été suivi d'effet au jour de la vente. Que le locataire a bien libéré le logement avant que l'acte de vente authentique ne soit signé. Et si tel n'est pas le cas, avoir le temps d'y remédier avant de fixer une nouvelle date de signature de l'acte de vente.

🙋‍♀️ Un point de vigilance pour les annexes et dépendances, de type cave, box, emplacements de parking, etc. Il est important de ne pas les sous-estimer. Il peut arriver qu'après l'acquisition l'acheteur découvre que sa cave, sa place de parking ou son garage sont occupés illégalement, que ce soit de manière malveillante ou parce que l'occupant pense être dans son bon droit. Est-ce qu'ils sont libres et ont été vidés de leur contenu ?

La cave doit avoir été débarrassée, de même que l'emplacement de parking pour que le nouveau propriétaire puisse garer son véhicule. Leur identification est-elle conforme ou est-on en présence d'une erreur d'identification porteuse de futurs litiges ? Vous en rendre compte avant, vous permet de laisser le vendeur régler la situation pour que tout soit en ordre au jour de la signature, sinon de pouvoir reporter celle-ci.

Si l'acheteur signe sans avoir vérifié la vacance des annexes notamment, il risque de se trouver dans la situation de devoir gérer un problème qui ne lui incombe pas à l'origine.

👉 La présence de sinistres avant la signature de l'acte vente

Au moment de la signature définitive, le logement doit être conforme à celui que l'acheteur a accepté d'acquérir. Des défauts sont-ils apparus sur les murs, la plomberie ? Peut-on noter des traces d'humidité, des fissures, des défauts ou des dégâts majeurs tels que des dégâts des eaux, des canalisations rompues, etc., qui n'étaient pas présents au moment de l'accord pour l'achat ?

👉 La présence des équipements inscrits dans le compromis

Faites un inventaire des équipements du logement, il s'agit de vous assurer que tout ce qui devait demeurer dans le logement y est bien : radiateurs, portes, poignets, volets, fenêtres, etc.

Si la cuisine est vendue équipée, vérifier la présence et l'état des équipements de cuisine et des appareils électroménagers. Si des meubles ou des accessoires de grande valeur devaient demeurer dans le logement après la vente, vérifiez que ce sont bien les mêmes éléments, meubles qui sont dans le logement avant de signer l'acte de vente. Dressez l'inventaire des éléments sanitaires.

Si le compromis a rattaché du mobilier au bien immobilier, assurez-vous qu'au jour de la signature, tous les éléments listés sont présents et dans un état conforme.

👉 Le relevé de compteur

La dernière visite offre la possibilité de faire les relevés des différents compteurs d'énergie compteurs (électricité, gaz), des compteurs d'eau. Cela permet d'une part au vendeur de clore ses contrats et à l'acheteur d'ouvrir les siens. Ces chiffres doivent être transmis au notaire.

👉 La vérification d'altérations sur le bien

Des altérations volontaires

Le vendeur ne peut pas, de sa seule initiative, entre la signature du compromis de vente et l'acte définitif, apporter des modifications autres que des réparations d'entretien au bien à vendre. La visite dans cet intervalle permet à l'acheteur de vérifier que la nature du bien pour lequel il avait signé un avant-contrat n'a pas été modifiée.

Des altérations involontaires

Des intempéries, des altérations qui ne sont pas le fait du vendeur peuvent intervenir avant la signature de l'acte définitif. La visite permet de s'en rendre compte et de mettre en demeure le vendeur qui n'aurait pas pris les mesures nécessaires, de remettre les choses en état ou alors de prétendre à une compensation, voire une annulation de la transaction selon la gravité des altérations constatées.

Prévenir des litiges liés à la découverte de vices cachés

Il peut arriver que certains défauts deviennent apparents après plusieurs visites, que l'acheteur découvre des servitudes qui n'avaient pas été mentionnées lors du compromis. Les visites entre le compromis et l'acte définitif peuvent permettre d'évacuer des problèmes qui auraient surgi lors de la signature définitive ou après celle-ci. En effet, l'acheteur qui a pu à maintes reprises visiter le logement ne peut reprocher, après la signature définitive, des défauts apparents au vendeur.

Des visites pour préparer des travaux dans une maison ou un appartement

L'acheteur peut vouloir réaliser des travaux dans le logement qu'il entreprend d'acheter, pour gagner du temps et ne pas avoir à attendre l'entrée en possession du bien. Lors des visites, il pourra prendre la mesure des travaux nécessaires, accompagnés ou non de professionnels, faire des devis, prendre des mesures, etc.

La visite est-elle obligatoire ?

Elle s'organise directement entre le vendeur et l'acquéreur. Elle ne fait pas toujours l'objet d'une convention écrite. C'est l'acheteur qui doit la demander. L'acheteur est soumis au bon vouloir du vendeur qui est tout à fait dans son droit de refuser, bien que cela soit difficilement justifiable. Un refus du vendeur pourrait être un point d'alerte qui demanderait à être justifié. Dans tous les cas, le vendeur est tenu de remettre le bien tel que promis dans l'avant-contrat. Il aurait sinon à répondre de dégâts, de vice cachés, de la non-conformité du bien, de ses annexes et de ses équipements au descriptif donné lors de la signature du compromis ou de la promesse de vente.

Que faire si le vendeur refuse la visite ultime avant signature ?

Le vendeur n'a pas d'obligation légale de vous accorder une visite, mais rien ne justifie qu'il vous la refuse, surtout s'agissant de l'ultime visite avant signature. Un tel refus ne peut qu'être suspicieux. Informez aussitôt le notaire de ce refus et voyez dans quelle mesure vous pouvez surseoir à la signature jusqu'à ce que vous ayez pu visiter le bien.

🙋‍♀️ S'il n'est pas possible de surseoir à la signature, demandez au notaire si une réserve peut être inscrite à l'acte de vente assortie le cas échéant d'un séquestre permettant de couvrir d'éventuelles anomalies que le vendeur aurait essayé de couvrir en refusant cette visite.

Et s'il y a des anomalies ?

Si vous constatez des anomalies, la première chose à faire, c'est de les documenter. Récoltez des preuves : photos, vidéos. Si vous étiez accompagné d'un professionnel, il pourra étayer votre constat. Une fois les preuves réunies, contactez aussitôt le notaire. Le vendeur doit répondre de la non-conformité du bien. Plusieurs options : Les dommages sont réparables et ne dénotent pas d'un manquement du vendeur à son devoir de conservation.

👉 Le vendeur prend en charge la remise en état : réparations, travaux, remplacements. Cela peut aboutir à un report de la signature de l'acte définitif. Selon leur nature, les dégâts peuvent être pris en charge par l'assurance du vendeur.

👉 Le vendeur n'est pas en mesure de remettre le bien en état. Dans ce cas, le vendeur peut demander une réduction du prix d'achat équivalente au coût de la remise en état par exemple.

Le notaire peut séquestrer une partie du prix de vente jusqu'à ce que le vendeur règle l'anomalie constatée : le bien ou une annexe n'ont pas été vidés, dégâts constatés. Les dommages résultent d'une infraction au devoir de conservation qui incombe au vendeur. Dans ce cas, l'acheteur est tout à fait en droit de refuser de signer l'acte de vente.

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