Vente immobilière : les frais d'agence qui paie, quand et combien ?

Cécile Nlend
Mis à jour par
le 19 octobre 2022
Juriste chez PAP.fr

Pour faire le choix de confier la vente de son bien à une agence immobilière, il faut savoir combien cela va coûter. Comment sont calculés les frais d'agence, qui les paie et comment les minimiser.

Les frais d'agence peuvent aller de 3 à 10 % du prix de vente du logement.
Les frais d'agence peuvent aller de 3 à 10 % du prix de vente du logement. © PAP

Même si une majorité de personnes estiment que les frais d'agence restent trop élevés, celles-ci continuent de se voir confier un nombre important de ventes immobilières. Avant de faire appel à une agence, il faut savoir ce que représente un mandat d'agence et à quoi cela vous engage. L'un des éléments essentiels est la rémunération dont l'agence peut se prévaloir pour son rôle d'intermédiation dans la vente immobilière : on parle de commission, frais ou honoraires d'agence.

Comment calculer les honoraires d'agence immobilière ?

Lorsque vous avez recours à une agence immobilière, il est toujours possible de vendre soi-même son bien. Pour autant, vous devez vous préparer à payer les services de l'agence si l'achat immobilier aboutit grâce à elle. Les frais, honoraires ou commissions d'agence constituent la rémunération du service rendu. L'agence ou le mandataire les fixent librement.

La commission d'agence peut s'exprimer en pourcentage du prix de vente ou en forfait fixe. Quel que soit le mode choisi, les agences ont l'obligation d'afficher leurs tarifs de manière visible dans les annonces en agence et sur leur site internet. Le mandat doit clairement mentionner le montant TTC dû pour le bien confié à l'agence. Depuis la loi Alur, une annonce immobilière publiée par une agence doit faire apparaître :

  • le prix de vente du bien, commission d'agence comprise (FAI soit frais d'agence inclus) ;
  • le prix de vente net vendeur ;
  • le montant de la commission en TTC ;
  • la personne (vendeur ou acheteur) qui est redevable de la commission.

Le taux des agences immobilières

Il y a plusieurs manières de définir le montant des frais d'agence. Il peut être fonction de la tranche de prix du bien, représenter un montant fixe ou un pourcentage. La moyenne des honoraires des agences immobilières se situe entre 4 et 5 %. Mais de manière générale, les taux des commissions s'échelonnent entre 3 et 10 % du prix de vente.

Lorsque la commission reste exprimée en pourcentage, la pratique est d'avoir recours à des taux dégressifs en fonction de la valeur du bien. Le taux baisse lorsque le prix est très élevé et augmente quand il est bas. Un barème correspondant à des tranches de prix demeure le moyen le plus lisible de procéder. Par exemple, pour des biens inférieurs à 100 000 €, le pourcentage sera de 10 % contre 4 à 5 % pour ceux dont le prix excède 500 000 €.

Le type de mandat est également à prendre en compte. Le pourcentage de la commission sera plus élevé si le mandat de vente est simple par comparaison à un mandat exclusif.

Le montant fixe des frais d'agence

Les agences peuvent avoir un barème de prix fixes qui va prendre en considération le type de bien, sa localisation, son prix. Le barème sera défini selon les tranches de prix du bien. Chaque tranche correspondant à un montant fixe de commission d'agence. Si le prix du bien est élevé, si le logement est dit d'exception, la commission fixe est susceptible de varier considérablement.

Pour les commissions exprimées en pourcentage, le montant de la commission varie peu, même si le prix de vente lui baisse significativement.

Exemple de calcul pour un achat immobilier

Le mandat d'agence prévoit une commission de 5 % du prix de vente. Le bien est proposé à 300 000 €, ce qui représente une commission de 15 000 €. Après négociation, le logement se vend à 280 000 € ; la commission sera alors de 14 000 €. Le propriétaire a concédé 20 000 € de baisse de son prix, ce qui comparativement n'engendre que 1 000 € de baisse sur le montant de la commission d'agence.

Les frais des agences en ligne

Les agences dites de nouvelle génération sont généralement des agences en ligne. La commission se présente alors sous la forme d'un forfait fixe ou d'un pourcentage. Qu'il s'agisse d'un pourcentage ou d'un montant fixe, il est souvent plus faible que celui des agences immobilières traditionnelles. Cela s'explique certainement par le fait que ces agences n'ont pas de bureaux physiques, ce qui leur permet de minimiser les coûts de fonctionnement. Leur pourcentage est souvent inférieur à 5 % et leur commission fixe plafonne en moyenne autour de 5 000 €.

Si vous souhaitez avoir une idée de comment sera calculé le montant des honoraires des agences immobilières, nous vous proposons dans notre gamme d'outils un simulateur de frais d'agence immobilière. Vous pourrez ainsi, avant de prendre la décision de confier ou non votre bien à une agence, connaître précisément les tarifs qui s'appliqueront à votre vente immobilière.

Calculez le montant de la commission d'agence

Votre prix
de vente :

Tarif moyen
d'une agence :

Peut-on négocier les frais d'agence ?

Le montant des frais d'agence immobilière n'est pas une fatalité. Vous pouvez toujours les négocier, en faisant jouer la concurrence par exemple. Si vous envisagez de confier votre bien à une agence, ne vous limitez pas à une seule, consultez les différentes offres, les prestations et mettez-les en concurrence.

Lorsque le bien va être vendu à un prix inférieur du prix d'appel, vous pouvez négocier une baisse du pourcentage de la commission de l'agent immobilier.

Le meilleur atout pour pouvoir négocier la baisse des frais d'agence immobilière est d'utiliser un comparateur, ainsi vous possédez les données concrètes pour étayer votre argumentaire.

Un agent immobilier peut-il baisser sa commission ?

La réponse est oui. En effet, la réglementation n'interdit pas aux agents immobiliers de baisser leurs honoraires. Ce qu'il n'est pas permis, c'est de pratiquer des baisses, promotions systématiques sur le barème de prix affiché.

La baisse de tarif par un agent immobilier n'est pas la configuration la plus fréquente ; pour autant, cela peut être un argument pour convaincre un client de signer un mandat de vente ou d'achat dans un marché concurrentiel. Cela peut également être un argument pour retenir un client qui veut mettre un terme à son mandat.

Vendeur, acheteur : qui paie la commission d'agence ?

Le vendeur comme l'acquéreur peuvent être redevables de la commission d'agence lors d'une vente, soit individuellement, soit en partage. Quoi qu'il en soit, cela doit être stipulé sans équivoque dans l'annonce et le mandat de vente : on dit alors que le bien est vendu FAI (frais d'agence inclus)

Le vendeur paie la commission d'agence : les frais d'agence sont alors imputés sur le prix de vente. La conséquence pour l'acheteur est que les frais de notaire (droits de mutation) sont calculés sur le montant FAI.

L'acquéreur paie les frais d'agence : lors de son achat immobilier, l'acheteur s'acquitte du montant net du prix de vente plus les frais d'agence. Les frais de notaire ne sont ainsi calculés que sur le prix net vendeur. Il fait là une petite économie sur les frais de notaire, mais comme il paie les frais d'agence immobilière, il doit avoir au préalable budgétisé le coût total de son achat immobilier.

Que le mandat de recherche ou de vente mette les frais d'agence à la charge de l'acquéreur ou du vendeur, en pratique, c'est toujours l'acquéreur qui les supporte. En effet, le montant que percevra le propriétaire vendeur sera toujours le même, les frais d'agence n'ont aucun impact sur le prix net vendeur. Alors que l'acquéreur supportera la rémunération de l'intermédiaire, que ce soit sous la forme du prix d'achat FAI ou des frais d'agence acquittés.

A quel moment les frais d'agence immobilière sont-ils dus ?

Un préalable est à poser : pour prétendre à la commission d'agence, l'agent immobilier doit être titulaire de la carte d'agent professionnel. Le numéro de carte doit apparaître dans le mandat de vente pour que celui-ci soit valide. En outre, l'agent immobilier doit se prévaloir d'un mandat écrit d'agence valide et antérieur à la vente. Il est à noter que le mandat d'agence peut être un mandat de vente ou de recherche. Enfin, l'agent doit avoir présenté l'acquéreur au vendeur et procédé aux négociations ayant abouti à la réalisation de la vente.

Le moyen dont dispose l'agent pour prouver son entremise entre le vendeur et l'acheteur est le bon de visite. Ce bon de visite, associé à la clause du contrat qui interdit au vendeur de réaliser une transaction en direct avec un acheteur qui lui a été présenté par l'agence, permet à celle-ci de sécuriser sa commission en cas de mauvaise fois ou de négligence du vendeur. Celui dernier a d'ailleurs l'obligation d'informer les détenteurs de mandats de l'identité de l'acquéreur et du notaire lorsqu'il réalise une transaction par un autre biais que la ou les agence(s) mandatée(s).

L'agence a une obligation de résultat. Proposer le bien ne suffit pas à justifier le paiement de ses services. D'ailleurs, on ne peut vous demander de payer des prestations telles que l'estimation du bien, la publication de l'annonce pendant le mandat. Il ne peut non plus être question d'acompte avant la vente définitive du bien. L'agent doit réunir deux conditions cumulatives : la vente du bien d'une part, par ses soins d'autre part.

Le paiement des frais d'agence immobilière dus par le vendeur ou l'acheteur est indissociable du paiement du prix du bien qui se fait au moment de la signature de l'acte authentique et non pas de celle du compromis de vente. Une exception : lorsque le mandat de vente est exclusif, la commission est due à l'agence bénéficiaire dudit mandat alors même que la vente n'a pas été réalisée par elle.

Si plusieurs mandats couraient sur le même bien et qu'un acquéreur a visité ce bien par différentes agences, c'est l'agence qui a mené la transaction à son terme qui devra percevoir la commission.

Comment faire sauter les frais d'agence ?

Tous les acteurs d'une vente immobilière s'accordent à dire que les honoraires des agents immobiliers sont très élevés. Il est donc tout à fait logique qu'ils veuillent privilégier des modes de vente, d'achat où il n'y aura pas de frais d'agence immobilière. Dans une transaction de particulier à particulier, il n'y a pas d'intermédiaire donc pas d'agent qui puisse prétendre à un pourcentage sur le prix de vente.

Vendre sans agence, c'est le moyen par excellence d'économiser les frais d'agence. De Particulier à Particulier vous propose l'alternative à la vente par intermédiaire. Plusieurs formules vous permettent de procéder vous-même à la vente de votre bien en économisant les frais d'agence immobilière.

Pas de commission, pas de pourcentage. Vous payez simplement la parution de votre annonce et nous vous accompagnons tout au long de votre projet : de l'estimation de votre bien, en passant la rédaction de votre annonce jusqu'à l'aboutissement de votre transaction :

  • vous pouvez passer une simple annonce, d'abord gratuitement pour faire un test, puis payante d'un à trois mois pour pouvoir répondre aux acheteurs ;
  • vous pouvez opter pour le coaching immobilier qui est l'expérience complète de vente. Des coachs vous accompagnent dans toutes les étapes de votre vente.

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