Usufruit : tout savoir sur le droit d'utilisation d'un bien

Nathalie Giraud
Mis à jour par Nathalie Giraud
le 3 janvier 2023
Juriste chez PAP.fr

Qu'est-ce  que l'usufruit d'un bien ? L'usufruitier est-il  considéré comme le propriétaire au même titre que le nu-propriétaire ? Quels sont ses droits ? Ses obligations ? Découvrez les avantages et les inconvénients de ce statut.

Posséder l'usufruit d'un bien vous assure un toit ou des revenus.
Posséder l'usufruit d'un bien vous assure un toit ou des revenus. © Filadendron/GettyImages

Qu'est-ce que l'usufruit ?

Pour définir l'usufruit, définissons « la propriété ». Etre propriétaire c'est disposer d'un droit absolu sur son bien : pouvoir le  vendre, le donner, le louer l'occuper ou le prêter...  Parfois il y a démembrement de ce droit entre deux personnes (généralement entre père, mère et enfants) : celui qui dispose « des murs », appelé le nu-propriétaire, et celui qui peut l'occuper ou le louer, l'usufruitier. 

Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?

Il s'agit de diviser la pleine propriété d'un bien immobilier en deux éléments distincts, la nue-propriété et l'usufruit. Des personnes peuvent se retrouver propriétaires d'une quote-part en nue-propriété soit volontairement (donation ou rachat) soit à la suite à un décès ou encore d'une séparation. 

Quelle est la différence entre un propriétaire et  un usufruitier ?

L'usufruitier dispose uniquement d'un droit de jouissance et d'usage du bien, mais il n'en est pas propriétaire.... Il peut uniquement occuper le bien, le louer, percevoir les loyers, mais en aucun cas d'en disposer librement en décidant par exemple de sa vente. La propriété du bien est divisée entre deux propriétaires :

  • l'usufruitier qui dispose du droit d'habiter le bien ou de le louer ;
  • le nu-propriétaire dont on peut dire symboliquement qu'il détient les « murs ».

Le nu-propriétaire n'a aucun droit sur la jouissance du bien. Il n'est donc pas autorisé à l'occuper. Contrairement à un  propriétaire  qui lui est pleinement propriétaire de son bien et peut en disposer comme bon lui semble (mise en location du bien, le vendre, l'occuper ou le donner).

Qui est propriétaire en cas d'usufruit ?

Le nu-propriétaire est le véritable propriétaire de l'appartement, de la  maison ou du  terrain démembré. Il est le seul à pouvoir vendre ou donner ce bien. 

Comment devient-on usufruitier ?

Vous pouvez vous retrouver propriétaire d'une quote-part en usufruit soit volontairement (donation ou rachat) soit à la suite à un décès ou encore d'une séparation.

Qu'est-ce que l'usufruit de succession ?

Lors du décès d'un père ou d'une mère, il y a nécessairement démembrement de propriété à l'ouverture de la succession : le conjoint survivant conserve l'usufruit de la totalité des biens et les enfants récupèrent la nue-propriété. 

Pourquoi parle-t-on parfois de quasi-usufruit ?

Comme nous l'avons déjà vu : la propriété se divise entre l’usus (le droit de se servir de la chose), le fructus (le droit de percevoir les fruits de la chose) et l’abusus (le droit de disposer de la chose). Dans le cadre d’un démembrement, l'usufruitier possède par définition l’usus et le fructus et doit  conserver les biens  en vue de la restitution au nu-propriétaire. Cependant, lorsque la « chose » est consomptible (qui se consomme en fonction de l’usage qu’on en fait) on parle de quasi-usufruit. C’est le cas notamment d’un démembrement sur des valeurs mobilières. Vous l'aurez compris : il ne peut s'agir d'un usufruit immobilier.

C'est l'article 587 du Code civil qui définit ce quasi-usufruit : « Si l'usufruit comprend des choses dont on ne peut faire usage sans les consommer, comme l'argent, les grains, les liqueurs, l'usufruitier a le droit de s'en servir, mais à la charge de rendre, à la fin de l'usufruit, soit des choses de même quantité et qualité soit leur valeur estimée à la date de la restitution. »

Attention !  Dans le cadre d'un quasi-usufruit : le quasi-usufruitier devra restituer la même valeur que lors du démembrement.

Le conjoint survivant bénéficie-t-il d'un usufruit sur la totalité des biens ?

 Oui. Il s'agit de l'usufruit légal. Lorsqu'un conjoint décède, ce sont les enfants communs du couple qui sont héritiers avec l'époux survivant. Le conjoint survivant dispose légalement du choix entre la totalité du patrimoine en usufruit et le quart de la succession en pleine propriété (article 757 du Code civil). Les enfants reçoivent alors soit la nue-propriété de la totalité de la succession, soit les trois quarts en pleine propriété de la succession du défunt. L'option du tout en usufruit est une solution et  permet une grande protection au conjoint qui est assuré d'avoir un toit et même des revenus si certains bien sont loués.

Peut-on transformer un usufruit en rente ?

Oui. On parle de l'usufruit viager. Si vous êtes l'époux ou l'épouse du défunt, vous pouvez hériter de l'usufruit de toute la succession. En cas d'accord avec les héritiers, vous pouvez transformer l'usufruit reçu en rente viagère soit une somme d'argent versée régulièrement jusqu'au décès du bénéficiaire ou en capital. A défaut d'accord des héritiers, vous pourrez demander la transformation de l'usufruit en rente viagère au juge. Cette option peut parfois faciliter la gestion du patrimoine à l époux survivant. Il se simplifie la vie tout en s'assurant des revenus permanents.

Est-ce que l'usufruit peut être temporaire ?

Oui. Il arrive parfois que des personnes consentent un usufruit temporaire. La durée de dans le cas de  l'usufruit temporaire est donc actée dans l'acte de donation. Il s'agit généralement d'une solution technique patrimoniale. Des parents peuvent décider d'aider un enfant et  plutôt que de lui apporter une aide financière, ils peuvent se servir de leur patrimoine immobilier et leur donner l'usufruit d un bien durant par exemple 10 années le temps des études ou pour aider un enfant à s'installer. Il reste nu-propriétaire durant ces 10 années. L' enfant habite le bien ou le loue et perçoit les loyers. Vis-à-vis du fisc, cette donation temporaire est réellement considérée comme une donation. La valeur de cet usufruit temporaire est estimée à 23 % de celle du bien pour dix ans sans fraction et sans tenir compte de l'âge de l'usufruitier (article 669 du code général des impôts).

Vous pouvez donner 100 000 € par parents tous les 15 ans. Cette opération est neutre. De plus si le père et la mère sont redevables de l'Ifi (Impôt sur les fortunes immobilières), ce bien sort momentanément de votre assiette taxable. Au terme de cette « donation temporaire d’usufruit », les nus-propriétaires recouvrent, sans formalités, la pleine propriété du bien.

Des parents peuvent-ils faire une donation-partage avec réserve d'usufruit ?

Oui. Dans le cas d'une donation-partage avec réserve d'usufruit, vos enfants auront la nue-propriété et deviendront pleinement propriétaires à votre décès. Vous pouvez décider de transmettre un bien via une donation-partage à vos enfants tout en conservant l'usufruit afin de continuer à jouir de ce bien jusqu'à votre décès (l'habiter ou le louer). Cela est même conseillé pour éviter de se dépouiller complètement ! La donation-partage avec usufruit est un bon moyen de faire la répartition de son patrimoine tout en se protégeant.

Le nu-propriétaire doit -il attendre le décès de l'usufruitier pour être pleinement propriétaire ?

Oui. Il faut attendre le décès de l'usufruitier pour que le nu-propriétaire devienne pleinement propriétaire sans aucune autre formalité que le décès. On dit d'ailleurs que l'usufruit est un droit viager... Logique, car souvent il faut attendre la mort de ce dernier pour que la propriété soit réunie.

Le nu-propriétaire doit-il payer des droits de succession au décès de l'usufruitier ?

Non. Logique, car au moment de la donation ou héritage, les droits ont déjà été payés. Fiscalement, cette opération ne donne lieu à aucun impôt ou taxe exigible en vertu de l'article 1133 du Code Général des Impôts.

Que se passe-t-il si le  nu-propriétaire décède avant l'usufruitier ?

En cas de décès du nu-propriétaire, la nue-propriété est transmise aux héritiers et entre dans la succession, pour la valeur de la nue-propriété seule.

Comment donner et se réserver l'usufruit d'une maison  ou d'un appartement ?

Il faut obligatoirement passer devant le notaire qui sera l'interlocuteur exclusif. Au passage, vous lui verserez ses émoluments.

Combien coûte une donation avec réserve d'usufruit ?

Seule la nue-propriété est imposée aux droits de donation (barème article 669 CGI). Ainsi, lorsque le donateur décède, le nu-propriétaire se voit attribuer la pleine propriété du bien en franchise d'impôt. Mais aucuns droits de donation ne seront dus si vous vous calez sur les possibilités que vous offre l'administration fiscale. Rappelons que chacun des parents, père et mère, peut donner à chacun de ses enfants (héritiers directs), tous les 15 ans, la somme de 100 000 €, soit 200 000 € pour un couple. Selon la valeur du bien, la donation de la nue-propriété peut être faite en totale franchise de droits.

Celui qui fait une donation, c'est-à-dire qui transmet gratuitement de son vivant la propriété d'un bien à une autre personne peut prendre les droits de donation à sa charge.

Combien coûte la donation si on dépasse le montant pour être exonéré ?

Si vous souhaitez donner plus que les sommes indiquées ci-dessus, vous devrez payer des droits à l'administration fiscale au moment de la succession :

  • moins de 8 072 € : 5 % ;
  • de 8 072 à 12 109 € : 10 % ;
  • de 12 109 à 15 932 € : 15 % ;
  • de 15 932 à 552 324 € : 20 % ;
  • de 552 324 à 902 838 € : 30 % ;
  • de 902 838 à 1 805 677 € : 40 % ;
  • au-delà de 1 805 677 € : 45 %.

Y aura-t-il des frais de notaire si on achète que l'usufruit d'un bien ?

Les règles d'une vente immobilière classique s'appliquent. L' achat en démembrement de propriété est soumis aux mêmes barèmes qu'une vente traditionnelle, à savoir des frais de notaire de 7 à 8 % du prix de vente dans l'ancien et 2 à 3 % dans l'immobilier neuf. 

Calculez vos frais de notaire pour l'achat d'un logement ancien :

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Comment connaître le barème de l'usufruit ?

Pour connaître la valeur de l'usufruit, nous vous invitons à utiliser le simulateur du service public sur le barème fiscal de la nue-propriété/usufruit qui varie en fonction de l'âge. La répartition financière entre usufruit et nue-propriété est donc établie en fonction de l'âge de l'usufruitier et de la valeur du bien.

Usufruitier et nu-propriétaire : qui doit les grosses réparations ?

La loi est claire sur ce point : dans le cas d'un usufruit :  l'usufruitier doit l'entretien du bien qu'il s'agisse ou non d'une résidence principale (article 605 Code civil) et le nu-propriétaire les grosses réparations (gros travaux (article 606 du Code civil).

Impôts : qui paie quoi ?

Seul l'usufruitier est le redevable des impôts fonciers aux yeux de l'administration fiscale. Il doit payer la taxe foncière et la taxe d'habitation. C'est à l'usufruitier de payer la taxe foncière et la taxe d'habitation si ce bien constitue une résidence secondaire pour l’usufruitier. Une solution pour s'en exonérer : louer le bien. Dans ce cas, ce sera à la charge du locataire si ce n'est pas sa résidence principale.

Rappelons que la suppression progressive de la taxe d'habitation ne s'applique pas aux résidences secondaires.

Est-ce que l'usufruitier peut vendre son usufruit ?

Oui. L'usufruitier peut vendre son usufruit sans l’accord du nu-propriétaire (article 595 du Code civil) et le nu-propriétaire peut vendre sa nue-propriété sans l’accord de l’usufruitier.

Quelle est la part qui revient à l'usufruitier en cas de vente ?

En cas de vente simultanée de l'usufruit et de la nue-propriété d'un bien, le prix se répartit entre l'usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour reporter l'usufruit sur le prix (article 621 du Code civil).

Comment l'usufruitier peut utiliser le  bien ?

L'usufruitier est celui qui a le droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus. L'usufruitier peut par exemple utiliser le bien lui-même, c'est-à-dire l'occuper personnellement ou bien le louer. Les loyers perçus pendant toute la durée de l’usufruit lui reviennent.

Ce qui incombe à l'usufruitier ?

L'usufruitier est redevable des dépenses d'entretien, c'est-dire des dépenses utiles au maintien en bon état de l'immeuble ; il n'y a pas de définition légale. On pourrait se référer au décret 87-712 du 26 août 1987 qui fait foi en location et qui définit la liste des réparations locatives.

Est-il possible de casser ou  annuler un usufruit ?

Et oui ! L'article 618 du Code civil précise qu’un usufruit peut prendre fin dès lors que l’usufruitier abuse de sa jouissance du bien. Cela signifie que si l’usufruitier dégrade le bien dont il a la jouissance ou ne l’entretient pas, le propriétaire, donc le nu-propriétaire, peut en demander l’extinction. Dans ce cas, l’intervention du juge est nécessaire.

Comment prend fin un usufruit ?

L' usufruit prend automatiquement fin avec le décès de ce dernier OU si l'usufruit a été accordé pour une durée déterminée, à la fin de cette période.

Est-ce que l'usufruitier et le nu-propriétaire sont en indivision ?

Non pas du tout ! Ce sont deux statuts totalement différent. L'indivision est un partage avec une tierce personne ou plusieurs autres (mari, enfants, parents) de la pleine propriété du bien. Si pour le même bien un héritier a l'usufruit et l'autre la nue-propriété, ils ne sont pas indivisaires. On dit qu'ils sont en démembrement de propriété.


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