Quels sont les avantages de la nue-propriété ?

Nathalie Giraud
Mis à jour par Nathalie Giraud
le 14 décembre 2022
Juriste chez PAP.fr

Juridiquement « la propriété » est « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue ». Cela signifie que quand on est propriétaire on l'est pleinement et nous sommes seul décisionnaire de le vendre, de le louer ou de le donner. Mais parfois on peut se retrouver nu-propriétaire malgré soit et il est important de connaître les tenants et aboutissants d'une détention en « nue propriété ».

L'usufruitier doit entretenir le bien et le nu-propriétaire doit réaliser les gros travaux.
L'usufruitier doit entretenir le bien et le nu-propriétaire doit réaliser les gros travaux. © OlivierRossi/GettyImages

Que veut dire nue-propriété ?

La nue-propriété est le fait d' avoir la propriété d'un bien (l'abusus) mais sans le droit de l'utiliser (usus) c'est à dire pas le droit de l'habiter ou de le mettre en location et d'en percevoir les loyers (fructus) . Il s'agit d'un démembrement de propriété.

Qu'est-ce qu'un démembrement de propriété ?

Le principe du démembrement de propriété consiste à diviser la pleine propriété d'un bien immobilier en deux éléments distincts, la nue-propriété et l'usufruit. Vous pouvez donc vous retrouver propriétaire d'une quote-part en nue-propriété soit volontairement (donation ou rachat) soit à la suite à un décès ou encore d'une séparation .

Quelle est la différence entre propriétaire et nu-propriétaire ?

Rappelons que le nu-propriétaire n'a aucun droit sur la jouissance du bien. Il n'est donc pas autorisé à l'occuper. Le propriétaire est pleinement propriétaire de son bien et peut en disposer comme bon lui semble (mise en location du bien, le vendre, l'occuper ou le donner).

Quelle différence entre usufruitier et nu-propriétaire ?

La propriété du bien est divisée entre deux propriétaires :

  • l'usufruitier qui dispose du droit d'habiter le bien ou de le louer ;
  • le nu-propriétaire dont on peut dire symboliquement qu'il détient les « murs ».

Est-ce que l’usufruitier peut consentir un bail commercial sans l'accord du nu-propriétaire ?

Non. L'usufruitier, qui a la jouissance du bien, ne peut ,selon l'article 595 du Code civil, consentir un bail commercial ou même le renouveler sans le concours du nu-propriétaire . Cela se comprend.

Un nu-propriétaire ne peut donc jamais habiter le bien ?

Oui et non. En effet, un nu-propriétaire n'a juridiquement aucun droit sur la jouissance du bien. Il ne peut donc l'occuper. Cependant, cela peut être rendu possible avec l'accord de l'usufruitier qui peut laisser gratuitement la jouissance au nu-propriétaire, voire lui louer....

Est-ce que le nu-propriétaire et l’usufruitier sont en indivision sur le bien ?

Non ! Ce sont deux éléments distincts. L'indivision est un partage avec une tierce personne ou plusieurs autres ( mari, enfant, parents) de la pleine propriété du bien. Si pour le même bien un héritier a l'usufruit et l'autre la nue-propriété, ils ne sont pas indivisaires. On dit qu'ils sont en démembrement de propriété.

Quand le nu-propriétaire devient-il plein propriétaire ?

Comme dans un viager, le nu-propriétaire doit en général attendre la mort de l’usufruitier pour recouvrer la pleine propriété de son bien ou lors de l'extinction de l'usufruit (donation d'usufruit temporaire).

Mais alors quels avantages à investir dans l'achat d'un bien en nue-propriété ?

Le principal atout est de vous permettre d’acquérir un bien immobilier à un prix inférieur à sa valeur sur le marché. En effet, puisque vous ne bénéficierez pas de l'usage du bien, mais seulement de sa nue-propriété, une décote sur le prix du bien vous est pratiquée pouvant aller jusqu'à 50 %. Par ailleurs, pendant toute la durée où vous êtes exclusivement nu-propriétaire, vous n'aurez pas à entretenir le bien, car cela incombe à l'usufruitier. Vous n’aurez à prendre en charge que les grosses réparations,

Et fiscalement en quoi est -ce intéressant ?

Déjà un avantage qui en est vraiment un: vous n’avez pas, en tant que nu-propriétaire à vous acquitter de la taxe d'habitation ni de la taxe foncière, car elles ont toutes deux à la charge de l’usufruitier. Puis, si vous envisagez d'anticiper votre transmission et que vous donnez la nue-propriété d'un bien, sachez que les droits de donation seront moindres, car calculés selon la valeur du bien en nue-propriété. Enfin, la nue-propriété n'entre pas dans l’assiette de calcul de l'impôt sur les grandes fortunes ( IFI).

Quels sont les inconvénients d'un achat en nue-propriété ?

L' inconvénient de l’investissement en nue-propriété est l’impossibilité de percevoir des loyers durant toute la période de cession de l’usufruit et donc de défalquer les intérêts d'emprunt des revenus locatifs. Et cela peut être une perte certaine, car les rentrées de loyers par exemple permettent de réduire l'imposition sur le revenu si l'on arrive à être déficitaire. C'est une technique que l'administration fiscale connaît bien et totalement recherchée par les investisseurs, car c'est un bon moyen de faire baisser son imposition. En achetant la nue-propriété: on ne défiscalise plus avec les loyers. Il faut le savoir.

Est-il possible de garder la nue-propriété et de consentir un usufruit limité dans le temps ?

Oui, parfaitement. Il existe ce que l'on appelle la donation temporaire d'usufruit soit en tant que technique patrimoniale, mais aussi en tant qu'investissement (des investisseurs, bailleurs sociaux sont spécialisés dans ces ventes en nue-propriété). Il existe plusieurs raisons de vous engager sur cette donation d'usufruit temporaire.

Si un père ou une mère décide d'aider un de ses enfants plutôt que de lui apporter une aide financière, ils peuvent se servir de leur patrimoine immobilier et leur donner l'usufruit d un bien durant le temps des études par exemple 10 années. Il reste nu-propriétaire durant ces 10 années. L' enfant habite le bien ou le loue et perçoit les loyers. Vis-à-vis du fisc, cette donation temporaire est réellement considérée comme une donation.

La valeur de cet usufruit temporaire est estimée à 23 % de celle du bien pour dix ans. Mais comme vous pouvez donner 100 000 € par parents tous les 15 ans. Cette opération est neutre. De plus si le père et la mère sont redevables de l'IFI (impôt sur les fortunes immobilières), ce bien sort momentanément de votre assiette taxable. Au terme de cette « donation temporaire d’usufruit », vous recouvrerez, sans démarches, la pleine propriété du bien.

Transmettre la nue-propriété pour payer moins de frais de donation : est-ce vrai ?

Si vous souhaitez transmettre le bien à vos héritiers, dans la mesure où seule la nue-propriété leur sera transmise, les droits de donation seront calculés uniquement sur la valeur de cette dernière (barème article 669 CGI).

Quelle est la valeur d'une nue-propriété ?

Vous pouvez utiliser le simulateur du service public sur le barème fiscal de la nue-propriété/usufruit qui varie en fonction de l'âge. Globalement, plus vous donnez tôt, plus la nue-propriété est importante. Par exemple, à partir de 61 ans, la nue-propriété vaut 50 %. Puis, par tranche de 10 années, on réduit de 10 %. Ainsi, à 71 ans, la valeur de la nue-propriété est de 40 %. Si vous donnez un bien à 71 ans, les droits de donation ne seront dus que sur 40 % de la valeur du bien. Au décès du donateur, la personne sera pleinement propriétaire par extinction de l'usufruit.

Nu-propriétaire et usufruitier : qui paie quoi ?

La loi est claire sur ce point : l'usufruitier doit l'entretien du bien qu'il s'agisse ou non d'une résidence principale (article 605 Code civil) du bien et le nu-propriétaire les gros travaux (article 606 du Code civil).

Ce qui incombe au nu-propriétaire ?

Il est tenu de régler les grosses réparations, sauf si elles sont dues au défaut d'entretien de l'usufruitier. Ces grosses réparations sont relatives au gros œuvre : réfection des murs extérieurs ou de refend, voûtes, poutres, couvertures entières, digues, murs de soutènement, clôture.

Ce qui incombe à l'usufruitier ?

L'usufruitier est redevable des dépenses d'entretien, c'est-dire des dépenses utiles au maintien en bon état de l'immeuble ; il n'y a pas de définition légale. On pourrait se référer au décret 87-712 du 26 août 1987 qui fait foi en location et qui définit la liste des réparations locatives.

Si l’usufruitier n'entretient pas le bien ?

L'article 618 du Code civil prévoit que : « L'usufruit peut aussi cesser par l'abus que l'usufruitier fait de sa jouissance, soit en commettant des dégradations sur le fonds, soit en le laissant dépérir faute d'entretien ». Le nu-propriétaire peut ainsi aller en justice : soit pour réclamer l'extinction de l'usufruit et recouvrer la pleine propriété de son bien, soit obtenir l'autorisation du juge à faire les travaux à la place de l'usufruitier et à se faire rembourser des sommes avancées.

Si le nu-propriétaire ne procède pas aux grosses réparations ?

Il semblerait que l'usufruitier n'ait pas d'armes égales pour le contraindre à faire les gros travaux. En effet, la Cour de cassation a dans plusieurs arrêts retenu que l’usufruitier ne pouvait pas contraindre le nu-propriétaire à effectuer les grosses réparations sur le bien. L’usufruitier peut seulement effectuer les grosses réparations à ses frais et demander, au moment de l’extinction de l’usufruit, un dédommagement au nu-propriétaire.

L’usufruitier doit évidemment se charger des grosses réparations si elles sont causées par l’absence d’entretien de sa part.

Peut-on vendre un bien qui est en usufruit et nue-propriété ?

Oui... mais attention ! pour vendre un bien détenu en démembrement, il faut l'accord de toutes les parties : le ou les usufruitiers et les nus-propriétaires. En d'autres termes, la vente du bien dans sa totalité ne peut se faire qu'avec l'accord des deux.

Est-ce que le nu-propriétaire peut vendre sa nue-propriété sans l'accord de l'usufruitier ?

Le nu-propriétaire peut vendre son droit sans qu'il soit besoin de recueillir l'accord de l'usufruitier. Le nouvel acquéreur deviendra nu-propriétaire, mais n'aura pas la jouissance du bien immobilier.

Comment se répartit le prix ?

En cas de vente simultanée de l'usufruit et de la nue-propriété d'un bien, le prix se répartit entre l'usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour reporter l'usufruit sur le prix. (article 621 du Code civil).

Est-ce que l'usufruitier peut vendre son usufruit sans l'accord du nu-propriétaire ?

Oui. L' usufruitier peut vendre son usufruit sans l’accord du nu-propriétaire (article 595 du C. civil), et le nu-propriétaire peut vendre sa nue-propriété sans l’accord de l’usufruitier.


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