Le droit de préemption du locataire

Publié par le

La plupart du temps quand un bailleur décide de vendre le logement loué :

  • soit il donne congé à son locataire pour vendre le logement libre à la fin du bail : le locataire a alors le choix entre partir ou rester en achetant son logement. S'il s'agit d'une location " vide ", il a un droit de préemption, c'est-à-dire qu'il est prioritaire pour acheter le logement pendant les deux premiers mois du préavis, au prix proposé par le bailleur. En revanche, s'il s'agit d'une location meublée, le locataire n'est pas prioritaire pour acheter le logement. S'il est intéressé, il doit en faire part à son propriétaire  ;
  • soit il vend le logement occupé : le locataire n'est pas prioritaire pour l'acheter.

Mais il existe une troisième hypothèse : le logement peut être vendu occupé tout en permettant au locataire d'être prioritaire pour l'acheter lorsqu'il s'agit d'une "vente à la découpe".

Vente à la découpe : droit de préemption du locataire 

Le locataire en cours de bail bénéficie, de façon exceptionnelle, d'un droit de préemption s'il s'agit de la première vente du logement suivant la mise en copropriété de l'immeuble. Ce droit résulte de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 qui accorde au locataire la priorité sur la vente, alors même qu'il ne reçoit pas congé et qu'il n'est donc pas tenu de quitter le logement.

Cet article prévoit en effet que le locataire a un droit de préemption lors de la première vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots.

Cette situation se présente, par exemple, lorsque le propriétaire de tout un immeuble décide de vendre séparément chacun des logements. Pour cela, il va d’abord procéder à une division de l’immeuble en le faisant passer sous le statut de la copropriété en faisant établir un état descriptif de division. La première vente de chacun de ces logements ouvre droit au profit des locataires au droit de préemption.

Mode d'emploi de la vente à la découpe

Le propriétaire doit informer le locataire qu'il souhaite vendre le logement qu'il occupe. Il lui adresse une offre de vente de son logement par courrier recommandé avec accusé de réception. Cette offre comporte le prix et les conditions de la vente, ainsi que la surface du logement. Elle doit également reproduire impérativement les cinq premiers alinéas de l'article 10 de la loi de 1975.

Le locataire a alors deux mois pour faire connaître ses intentions.

  • Soit il renonce : en informant le vendeur qu'il n'achète pas ou en gardant le silence pendant ce délai ce qui équivaut à un refus ;
  • soit il informe son bailleur qu'il souhaite acheter son logement. Dans ce cas, son droit de préemption ne joue que s'il achète au prix indiqué dans le courrier qu'il a reçu. A défaut, s'il souhaite discuter le prix, il n'est plus prioritaire pour acheter. Le vendeur est alors libre de le proposer à d'autres acheteurs. Le locataire se retrouve donc en concurrence avec ces acheteurs, mais il n'est pas exclu, cependant, que le propriétaire accepte finalement de lui vendre le logement à un prix négocié.

Si le locataire achète au prix proposé, la vente doit être réalisée dans un délai de deux mois à compter de la notification qu'il a reçue du bailleur, délai porté à quatre mois en cas de recours à un prêt. Le locataire a intérêt à être diligent dans ses démarches, car s'il n'achète pas dans le délai requis, il n'est plus prioritaire pour acheter !

Rappelons que dans cette hypothèse, le locataire n'a pas à libérer les lieux même s'il n'achète pas le logement car il ne s'agit pas d'un congé pour vendre. Il reste locataire du logement qu'il occupe. Il changera simplement de bailleur quand son logement sera vendu.

En revanche, si le propriétaire trouve ensuite un acquéreur à un prix moins élevé, il devra notifier à nouveau la vente au locataire qui bénéficie d'un deuxième droit de préemption pendant un mois.

Vente en bloc et droit de préemption du locataire

Il existe une quatrième hypothèse : lorsque le propriétaire d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel comportant plus de cinq logements souhaite vendre son immeuble à un acheteur qui l'achète en entier, en un " bloc ". Dans ce cas il n'y a pas de division de l'immeuble ni de mise en copropriété, il n'y a donc pas automatiquement de droit de préemption pour le locataire, comme cela est prévu pour la vente à la découpe.
Tout va dépendre de l'engagement pris par l'acheteur de l'immeuble de prolonger les baux en cours, ou pas.

Pas de droit de préemption si les baux sont prolongés de 6 ans

Si l'acheteur de l'immeuble s'engage à proroger les baux d'habitation en cours au moment de la vente afin de permettre à chaque locataire de conserver le logement qu'il occupe pendant six ans à compter de la signature de l'acte authentique de vente, les locataires ne sont donc pas prioritaires pour acheter leur logement.

La mairie peut toutefois préempter l'immeuble afin d'assurer le maintien des locataires dans leur logement. Car préalablement à la conclusion de la vente de l'immeuble dans sa totalité et en une seule fois, le bailleur doit informer le maire du prix et des conditions de la vente, afin qu'il puisse faire jouer son droit de préemption s'il le souhaite.

Baux non prolongés et droit de préemption des locataires

C'est dans le cas contraire, lorsque l'acheteur de l'immeuble ne s'engage pas à laisser aux locataires en place la disposition de leur logement pendant six ans à compter de la vente, que ceux-ci sont prioritaires pour acheter leur logement. Ce droit de préemption du locataire créé par la loi Aurillac est prévu par l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975.

Rappelons toutefois que cela concerne uniquement les immeubles qui comportent au moins six logements. Si ce n'est pas le cas, les locataires ne bénéficient pas du droit de préemption pour acheter leur logement.

Mode d'emploi de la vente en bloc

Le bailleur doit informer chacun des locataires de la vente par lettre RAR en leur indiquant le prix et les conditions de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, de l'immeuble ainsi que l'indication du prix et des conditions de la vente pour le local qu'il occupe. Y est joint également un projet de règlement de copropriété au cas où l'un au moins des locataires achète, ainsi que les résultats d'un diagnostic technique de l'immeuble.

L'offre est valable pendant une durée de quatre mois à compter de sa réception. Le locataire qui accepte dispose alors de deux mois pour acheter le bien. S'il a recours à un prêt, le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Passé ce délai, si la vente n'a pas eu lieu, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.

Si l'un au moins des locataires achète son logement, l'immeuble est mis en copropriété. Si le bailleur décide de vendre les lots occupés à des conditions ou à un prix plus avantageux à un tiers, le notaire doit notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification vaut offre de vente à leur profit, ils disposent ainsi d'un deuxième droit de préemption.

VIDEO : Congé pour vente : comment s'y prendre ?

Vous avez un locataire mais vous devez vendre le logement, ça arrive ! On vous montre comment faire !

Voir la vidéo

VIDEO : Mon locataire refuse que je fasse les visites !

Lorsqu’un congé a été donné, le propriétaire veut souvent faire des visites dans le logement, pour le vendre ou le relouer à un nouveau locataire. Et ben c’est pas toujours facile !

Voir la vidéo

VIDEO : Quels travaux pour vendre plus vite ?

Pour vendre plus rapidement, il est nécessaire de préparer le logement afin de permettre aux visiteurs de se projeter plus facilement dans le logement.

Voir la vidéo

Pour aller plus loin...

Tout acquéreur qui découvre un problème après la vente dispose d'une action contre son vendeur : il s'agit de l'action en garantie des vices cachés. Encore faut-il qu'il ait été non apparent lors de...

Les diagnostics immobiliers obligatoires pour vendre : plomb (CREP), amiante, termites, gaz, risques naturels et technologiques, performance énergétique (DPE), électricité, assainissement non...