Le droit de préemption du locataire

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La plupart du temps quand un bailleur décide de vendre le logement loué :

  • soit il donne congé à son locataire pour vendre le logement libre : le locataire a le choix entre partir ou rester en achetant le logement
  • soit il le vend occupé : le locataire n'est pas prioritaire pour l'acheter

Mais il existe une troisième hypothèse : le logement peut être vendu occupé tout en permettant au locataire d'être prioritaire pour l'acheter lorsqu'il s'agit d'une vente à la découpe.

Vente à la découpe : droit de préemption du locataire 

Le locataire en cours de bail bénéficie, de façon exceptionnelle, d'un droit de préemption s'il s'agit de la première vente du logement suivant la mise en copropriété de l'immeuble. Ce droit résulte de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 qui accorde au locataire la priorité sur la vente, alors même qu'il ne reçoit pas congé et qu'il n'est donc pas tenu de quitter le logement.

Cette situation se présente lorsque le propriétaire d'un immeuble collectif décide de vendre un logement. Dans ce cas, l'immeuble passe sous le statut de la copropriété et les premières ventes de logements suivant cette division ouvrent droit au profit du locataire au droit de préemption de la loi de 1975.

Mode d'emploi de la vente à la découpe

Le vendeur doit notifier au locataire son intention de vendre le logement. Pour ce faire, il lui adresse, par lettre recommandée avec accusé de réception, l'offre de vente qui doit mentionner le prix et les conditions de la vente, ainsi que la surface du logement. Elle doit également reproduire à peine de nullité les cinq premiers alinéas de l'article 10 de la loi de 1975.

Le locataire a alors deux mois pour faire connaître ses intentions. Plusieurs situations peuvent se présenter :

  • Il fait part de son intention d'acquérir le logement. Mais attention, son droit de préemption ne joue que s'il achète au prix. Si tel n'est pas le cas, il n'est pas prioritaire mais le propriétaire peut accepter de lui vendre le logement à un prix négocié. S'il achète, la vente doit être réalisée dans un délai de deux mois à compter de la notification qu'il a reçue du bailleur, délai porté à quatre mois en cas de recours à un prêt. Le locataire a intérêt à être diligent dans ses démarches, car s'il n'achète pas dans le délai requis, il n'est plus prioritaire pour acheter !
  • Il fait part au propriétaire de son intention de ne pas acheter,  ou bien il ne répond pas dans les deux mois. Le propriétaire doit alors informer le maire de la commune de son intention de vendre, car dans cette hypothèse, elle se retrouve prioritaire pour acheter le bien. La commune dispose de deux mois pour décider d'acheter ou non le logement occupé afin d'assurer le maintien dans les lieux des locataires. Si elle ne l'achète pas, le bailleur peut alors le mettre librement en vente. 

Rappelons que dans cette hypothèse, le locataire n'a pas à libérer les lieux même s'il n'achète pas le logement car il ne s'agit pas d'un congé pour vendre.

En revanche, si le propriétaire trouve ensuite un acquéreur à un prix moins élevé, il devra notifier à nouveau la vente au locataire qui bénéficie d'un deuxième droit de préemption pendant un mois.

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