Copropriété : comment diviser son lot pour louer?

Marie et Christian H. sont propriétaires en région parisienne. Leur bien se compose d'un appartement et d'un jardin, ainsi que d'une partie des combles de l'immeuble. A l'aube de la retraite, ils réorganisent leur vie. Leur projet ? Profiter de leur maison de campagne et visiter l'Europe. Mais plutôt que de vendre leur logement, ils envisagent de le mettre en location. Seul souci : où loger lorsqu'ils reviendront rendre visite à leurs enfants ?

Le projet

Le bien immobilier de Marie et Christian H. comprend un quart des combles de l'immeuble. 27 m² (18 m² loi Carrez) aménageables en studio pour loger le couple lors de ses visites parisiennes. Les travaux vont donc pouvoir commencer. Isolation sous toiture, plancher, création d'une cuisine et d'une salle de bains, installation d'une mezzanine, pose de fenêtres de toit... En quelques mois, le pied-à-terre de nos futurs retraités prend forme. Reste à installer des compteurs électrique et d'eau indépendants. Le studio est alors, matériellement, dissocié du logement principal. Notre couple va pouvoir prendre ses quartiers sous les toits et mettre en location l'appartement. A la condition préalable de dissocier juridiquement les deux lots.

Diviser son lot

Première étape : notre couple va créer une nouvelle surface habitable, il doit donc faire une déclaration de travaux ou une demande de permis de construire en fonction de la superficie. Autre autorisation à obtenir : l'accord préalable de la copropriété qui doit accepter la transformation.

Deuxième étape : direction le notaire pour connaître les démarches à entreprendre. La séparation d'un lot en deux va modifier le règlement de copropriété. Notre couple signe une lettre de mission qui donne le droit au notaire de « procéder à l'établissement de l'acte contenant modificatif de l'état descriptif de division contenu dans le règlement établissant la copropriété d'un ensemble immobilier ». A titre indicatif, cette opération va coûter 1 200 €.

Troisième étape : Marie et Christian H. doivent faire appel à un géomètre expert afin qu'il certifie les mesures des différents lots. Une opération qui va leur coûter de nouveau 1 200 €. Ce spécialiste va remettre à notre couple les documents nécessaires à l'établissement de la division de leur bien en deux lots :

• la désignation de l'immeuble et l'objet de la modification
• la désignation des nouveaux lots
• un tableau récapitulatif et de concordance des lots (ainsi que la nouvelle répartition des tantièmes)
• le plan des différents intérieurs

Attention aux charges

Si vous créez un nouveau lot en changeant la destination (transformation en habitation, local commercial réhabilité...), vous gagnez réellement des mètres carrés, et il faut recompter la répartition par copropriétaires : les fameux tantièmes. Et qui dit plus grand, dit plus de tantièmes et plus de charges... à votre charge !

C'est à partir des documents fournis par le géomètre que le notaire va pouvoir établir l'acte faisant état de la création du nouveau lot.

Dernière étape, et non des moindres, Marie et Christian H. doivent signer l'acte. Mais attention : ils doivent le signer au nom de tous les copropriétaires ! Pour ce faire, ces derniers doivent donc donner pouvoir à notre couple lors d'une assemblée générale. C'est enfin, après cette dernière formalité, que le bien immobilier de notre couple sera officiellement, juridiquement et matériellement dissocié.

La mise en location

Puisque les deux lots sont maintenant distincts, la location de l'appartement principal peut être envisagée de manière classique. A condition, bien sûr, de faire réaliser les diagnostics obligatoires. Cette solution permet à notre couple d'augmenter ses revenus mensuels (grâce au loyer perçu), tout en conservant un pied-à-terre dans le nouveau studio.