Vendre ou louer : quelle est la meilleure solution pour vous ?

Vendre ou louer son bien immobilier ? Telle est la question ! Bien sûr, cette interrogation appelle une multitude de réponses tant celles-ci dépendront de la situation (personnelle, familiale, patrimoniale, fiscale, etc.) de chacun. Pour autant, nous allons tenter de vous présenter les avantages, mais aussi les inconvénients qui accompagnent la vente et/ou la location d'un bien immobilier.

Est-ce mieux de vendre ou de louer ?

L'une des raisons pour lesquelles le secteur de la location est actuellement en tension dans l'Hexagone est à chercher du côté de la loi Climat & Résilience. En effet, ce texte et le calendrier d'interdiction de louer qui l'accompagne ont incontestablement incité une quantité non négligeable de propriétaires à retirer, compte tenu de la conjoncture actuelle, leurs logements énergivores du marché locatif et à les vendre plutôt que de financer de coûteux travaux de rénovation énergétique.

👉 Résultat : un net déséquilibre entre une offre locative restreinte et une demande forte, mais inassouvie… Dans le même ordre d'idées, l'encadrement des loyers avait, à l'époque, poussé certains propriétaires à vendre plutôt que de se contenter d'une rentabilité locative atténuée. Mais tous ces bailleurs ont-ils pris la bonne décision ?

Est-il judicieux de vendre sa maison ou son appartement ?

Vous hésitez entre la mise en location ou la vente de votre habitation ? Trancher le dilemme qui consiste à savoir s'il est plus avantageux de louer un bien immobilier ou de le vendre nécessite de s'interroger sur l'opportunité de la deuxième solution.

Quand vendre votre bien immobilier ?

Rentabilité financière oblige, lorsque l'on vend son logement, l'objectif doit être de récupérer sa mise… et même davantage, si possible ! À partir d'une certaine durée de détention - que les spécialistes estiment, dans la majorité des cas, à 7 ans environ -, il devient possible de vendre sa maison ou son appartement sans y laisser de plumes. Voire, en réalisant une bonne affaire ! Il vous faudra demander une estimation de votre bien immobilier, et comparer cette somme au coût total (en incluant votre apport personnel, les frais de notaire et les dépenses annexes) de votre acquisition. Attention, comme nous l'indiquions plus haut, s'il s'agit de votre résidence principale, votre éventuelle plus-value sera exonérée d'impôt sur le revenu.

🏠 Si votre maison ou votre appartement est énergivore, sa revente pourra prendre plus de temps que s'il s'était agi d'un logement affichant un bon score au DPE. De plus, les travaux de rénovation énergétique que devront réaliser les acquéreurs pour (re)mettre votre habitation aux normes font qu'une décote sera très probablement appliquée à votre prix de vente affiché. En effet, les prix de vente des passoires thermiques tendent à être négociés plus souvent (et plus durement !) que ceux des biens mieux notés au DPE. Surtout si les travaux de rénovation énergétique qui devront être effectués représentent une somme importante. Il s'agit donc là d'un élément à prendre en compte lorsque vous étudierez la rentabilité de l'opération.

Enfin, si le marché de l'immobilier est actuellement à la peine, le marché de l'ancien, quant à lui, se réveille doucement. Et sans renouer avec la frénésie immobilière post-Covid, il est permis de penser que la situation devrait encore s'améliorer. Allongement de la durée maximale de remboursement en cas de travaux, exclusion de la charge d'intérêts associée aux prêts relais lors du calcul du taux d'effort, flexibilité accrue des quotas pour les banques, session de rattrapage pour les prêts refusés… Autant de leviers que Bercy et le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) comptent, en effet, mettre en place afin de faciliter l'accès des Français au crédit immobilier.

Est-il rentable de louer sa maison ?

Répondre à la question de savoir s'il vaut mieux louer ou vendre son bien immobilier implique tout d'abord d'évaluer la rentabilité locative dont il est possible de profiter en optant pour la première solution. Plusieurs méthodes de calcul permettent d'estimer la rentabilité locative.

👉 En premier lieu, pour vous faire une idée de la viabilité de votre projet, vous pouvez calculer le rendement brut en divisant le loyer annuel de votre logement par son prix d'achat puis en multipliant le résultat obtenu par 100.

👉 Pour davantage de précision, il va vous falloir calculer la rentabilité nette de l'opération en ôtant du loyer annuel la taxe foncière (payable par le propriétaire), les charges non récupérables ainsi que les frais de gestion.

👉 Pour toujours plus de précision, vous pouvez calculer la rentabilité nette-nette en divisant les loyers (charges, prélèvements sociaux et fiscalité compris) par le coût total d'acquisition (prix du bien + droits de mutation + travaux éventuels) et en multipliant le résultat par 100.

👉 Enfin, la méthode Larcher propose de calculer la rentabilité brute sur 9 mois au lieu de 12. En effet, le total des charges et de la fiscalité correspond, peu ou prou, à 3 mois de loyers.

👍 Vendre sa maison au lieu de louer : les avantages

Vendre un logement plutôt que de le louer peut se révéler avantageux à plus d'un titre.

Besoin de liquidités ? La vente de votre bien immobilier vous en procurera ! Et vous pourrez injecter ces liquidités dans un nouveau projet. Dans la limite du possible, le mieux sera de racheter un logement. En utilisant le produit de la vente de votre habitation pour financer une nouvelle acquisition, vous rejoindrez - si ce n'est pas déjà le cas - le club (pas si fermé que ça) des secundo accédants. L'argent que vous toucherez de la vente pourra aussi vous servir à financer votre déménagement. Enfin, sachez qu'il est possible de vendre un bien immobilier avant d'avoir remboursé son prêt immobilier dans sa totalité.

📈 La hausse du prix de l'immobilier en France fait qu'en vendant votre logement, vous réaliserez très probablement une plus-value. No stress, s'il s'agit de votre résidence principale, vous ne serez pas imposé sur cette plus-value.

Vendre un logement que vous proposiez précédemment à la location vous déchargera des tracas liés à sa gestion locative (encaisser les loyers, se prémunir contre les impayés, trouver des locataires, s'assurer de leur solvabilité, déclarer ses revenus locatifs…).

🙋‍♀️ Dans tous les cas, en tant que vendeur, il est essentiel que vous réalisiez une estimation au plus juste de votre logement, notamment en faisant preuve d'objectivité (le lien affectif que vous entretenez probablement avec votre habitation pourrait vous pousser à la surestimer) et d'un bon niveau d'analyse du marché. Le prix de vente d'un bien immobilier dépend d'éléments tels que :

• sa superficie ;
• sa date de construction ;
• sa situation géographique (en ville ou à la campagne ?) ;
• ses caractéristiques ;
• sa note au DPE ;
• le rapport local entre l'offre et la demande (s'agit-il d'une zone tendue ?), etc.

👎 Les inconvénients de vendre

Vendre un bien immobilier plutôt que de le louer peut occasionner quelques désagréments.

• En vendant votre habitation, vous réaliserez certes une plus-value - si les prix ont augmenté depuis votre achat - mais, à moins de faire l'acquisition d'un nouveau bien dans la foulée, vous réduirez - voire vous anéantirez s'il s'agit de votre seul et unique logement - votre patrimoine immobilier.
• Vendre le bien immobilier que vous proposiez jusqu'alors à la location revient à renoncer au statut de propriétaire bailleur et à se priver d'une rente régulière. Revendre un bien immobilier plus cher qu'on ne l'a acheté permet de profiter d'une plus-value immobilière. Mais si le logement vendu n'était pas votre résidence principale, vous serez imposé sur cette plus-value. Vous serez toutefois exonéré et cette plus-value échappera à l'impôt sur le revenu si vous détenez le bien depuis plus de 20 ans.

👍 Louer sa maison au lieu de vendre : les avantages

Il peut aussi être intéressant de faire le choix de louer une habitation plutôt que de la vendre.

• Si vous souhaitez changer d'habitation, que vous en avez les moyens et que la banque vous suit, rien ne vous empêche de la conserver - en la proposant à la location - et d'acquérir un nouveau logement. Mais vous pouvez aussi mettre en location votre résidence principale - dont vous resterez propriétaire - et (re)devenir locataire d'un autre bien.
• Louer un logement dont on est propriétaire permet d'investir dans la pierre, de se constituer un patrimoine immobilier, de s'assurer des revenus réguliers, de préparer sa retraite et parfois même - sous conditions - de payer moins d'impôts. En effet, le dispositif Denormandie - qui permet de défiscaliser en investissant dans l'ancien rénové - a été prolongé jusqu'au 31 décembre 2026.
• Mettre en location son bien immobilier permet de profiter d'une certaine sécurité. En cas de coup dur, vous aurez la possibilité de le récupérer pour y habiter, voire de le vendre.
• Les loyers que vous versent tous les mois vos locataires contribuent à ce que votre bien s'autofinance.

👎 Les inconvénients de la location

Enfin, jetons un œil sur les désavantages de la mise en location d'un bien immobilier par rapport à sa vente.

Si vous êtes propriétaire d'un logement énergivore que vous avez pour projet de mettre en location, la loi Climat & Résilience vous impose d'y réaliser des travaux de rénovation afin d'améliorer son étiquette énergétique. En effet, les passoires thermiques devront obligatoirement être rénovées pour pouvoir être louées. Or la facture des travaux peut être salée… Un calendrier précise ces interdictions de location. Depuis le début de l'année, par exemple, il est interdit de louer des biens classés G+ (car consommant plus de 450 kWhEP/m²/an) au DPE. Et dès le 1er janvier 2025, la location des logements classés G au DPE sera interdite.

De même, la mise en location d'un logement implique de prendre en charge certaines dépenses (ventilation, chauffage…). En revanche, l'extrême tension qui caractérise actuellement le marché locatif réduit considérablement les risques liés à la vacance locative (période d'inoccupation entre deux locataires) et à la carence locative (absence de locataire au démarrage de la mise en location).

🙋‍♀️ Bien qu'il existe des moyens pour s'en prémunir (assurance dédiée, garantie Visale, cautionnement), louer un bien immobilier expose son propriétaire au risque des impayés de loyer.

📝 Rédigez votre annonce immobilière en attendant de vendre/louer

Que vous choisissiez de vendre votre logement ou de le proposer à la location, il va vous falloir rédiger une annonce immobilière efficace. En plus d'être précises et fidèles à la réalité, l'une comme l'autre doivent contenir certaines mentions.

👉 Dans une annonce immobilière de vente, vous devez indiquer :

• le prix de vente ;
• la description de votre logement ;
• et l'étiquette énergétique (DPE).

S'il s'agit d'un logement situé dans une copropriété, des informations complémentaires doivent être données.

👉 Dans une annonce immobilière de location, il doit être fait état :

• du loyer mensuel demandé ;
• du montant des charges locatives ;
• du montant du dépôt de garantie ;
• du caractère meublé ou vide de la location ;
• de la localisation du bien ;
• et de sa superficie.

Si le bien se trouve dans une zone soumise à l'encadrement des loyers, la mention « zone soumise à l'encadrement des loyers » doit apparaître. Tout comme le montant du loyer de référence majoré (précédé de la mention « loyer de référence majoré », le montant du loyer de base (précédé de la mention « loyer de base ») ainsi que, le cas échéant, le complément de loyer (précédé de la mention « complément de loyer »).